#1 Inviato 25 Settembre, 2013 Salve a tutti, sono nuovo in questo forum e vorrei qualche chiarimento “pratico” sull'applicazione della norma che autorizza l’amministratore a sospendere ai morosi i servizi comuni suscettibili di godimento separato, anche se ciò non è previsto dal regolamento. Vorrei sapere se si possono sospendere TUTTI i servizi comuni, inclusa l'ACQUA, o se quest'ultima è considerata un "bene primario", con la conseguenza che l'amministratore rischia di incorrere in sanzioni, anche penali (per esercizio arbitrario delle proprie ragioni) e/o responsabilità per danni. Nel caso che mi interessa, si tratterebbe di staccare l'acqua ad una famiglia in cui i genitori sono persone anziane e malate: l'amministratore può procedere (previo avviso con raccomandata) a slacciare l'acqua o è meglio che lasci perdere per evitare conseguenze personali? E in caso positivo, i costi necessari per l'operazione vanno ulteriormente addebitati al condomino moroso? E infine, se lo slaccio deve avvenire all'interno dell'appartamento, come costringere i condomini a rendere disponibile l'accesso del tecnico? Grazie a chiunque mi dia chiarimenti!
#3 Inviato 25 Settembre, 2013 Efisio l'articolo che mi hai inviato si riferisce alla morosità del Condominio nei confronti del gestore. A me invece interessa l'ipotesi della morosità di un condòmino nei confronti del Condominio.
#4 Inviato 25 Settembre, 2013 Efisio l'articolo che mi hai inviato si riferisce alla morosità del Condominio nei confronti del gestore.A me invece interessa l'ipotesi della morosità di un condòmino nei confronti del Condominio. scusa ma essendo un avvocato non dovresti gia' conoscere le risposte ?
#5 Inviato 25 Settembre, 2013 Peppe scusami sono un praticante e inoltre non ho dimestichezza con il diritto civile...
#6 Inviato 25 Settembre, 2013 scusa ma essendo un avvocato non dovresti gia' conoscere le risposte ? Grazie. Il senso è, che a staccare dovrebbe essere il gestore se uno gli paga n-1 quote, specificando chi manca. In merito alle perplessità, se la legge l'ha previsto (nuova formulazione art 63 dacc), non penso che il distacco sia proibito. In ogni caso, in base all'articolo linkato, è una bega che uno molla al gestore. E in ogni caso, se è vero che uno non ha soldi difficilmente ha i mezzi per ricorrere in giudizio. Fermo restando che verso chi è noto e vero al 100% che abbia reali difficoltà, io non lo farei mai. Dovrebbe esistere una struttura pubblica di mediazione sociale tra le esigenze del condominio e quelle del moroso. Ma non credo sia presente in ogni comune.
#7 Inviato 25 Settembre, 2013 Efisio il tuo ragionamento è carico di buonsenso: purtroppo però un Condominio non è una famiglia, e nessuno è mai disposto ad addossarsi i debiti di un altro. Inoltre tieni presente che lasciare che della bega se ne occupi l'ente gestore è un alto rischio peché l'ente solitamente stacca a tutto il Condominio e difficilmente si preoccupa dei singoli. Inoltre essendo un impianto idrico condominiale, per staccare al singolo condomino dovrebbe entrare in casa sua e piombare i tubi (tra l'altro anticipando tutte le relative spese), e non penso che abbia né la voglia né il potere di farlo. Infine un'ultima considerazione: il condomino moroso di cui trattasi non è moroso solo delle quote dell'acqua, ma anche di tutte le altre, per cui il problema si porrebbe relativamente a tutti gli altri servizi. Quello che mi interessa sapere è se in base al citato articolo l'amministratore possa staccare il servizio senza incorrere in alcuna responsabilità penale o per danni.
#8 Inviato 25 Settembre, 2013 Ma sei quasi avvocato o no? Ma se lo dice l'art.63 dacc, come può essere contrario alla legge? Lo dovresti sapere che le proposte di legge devono superare il vaglio della costituzionalità. Inoltre se leggi meglio l'articolo al link, c'è scritto che i gestori ancora ci provano a staccare tutta l'utenza. Ma te lo ripeto: in base al nuovo codice non possono più farlo. Casomai se staccano tutto, sono gli altri condomini a poter far causa al gestore. Per il resto, ognuno ha le sue idee in fatto di condominio. La mia è che se un debito arriva a cifre a tre zeri, non è solo colpa del moroso.
#9 Inviato 25 Settembre, 2013 Ma sei quasi avvocato o no?Ma se lo dice l'art.63 dacc, come può essere contrario alla legge? Lo dovresti sapere che le proposte di legge devono superare il vaglio della costituzionalità. Inoltre se leggi meglio l'articolo al link, c'è scritto che i gestori ancora ci provano a staccare tutta l'utenza. Ma te lo ripeto: in base al nuovo codice non possono più farlo. Casomai se staccano tutto, sono gli altri condomini a poter far causa al gestore. Per il resto, ognuno ha le sue idee in fatto di condominio. La mia è che se un debito arriva a cifre a tre zeri, non è solo colpa del moroso. Ma scusa, come fanno a staccare l'acqua solo al moroso? La chiave di chiusura è fuori allo stabile e chiude tutta l'acqua che confluisce nello stabile, non possono entrare e chiudere un rubinetto privato, anche perchè non esiste una chiave per ogni utenza.
#10 Inviato 25 Settembre, 2013 Ma scusa, come fanno a staccare l'acqua solo al moroso?La chiave di chiusura è fuori allo stabile e chiude tutta l'acqua che confluisce nello stabile, non possono entrare e chiudere un rubinetto privato, anche perchè non esiste una chiave per ogni utenza. Non sempre è così, con i contatori dentro casa. A volte sono nel sottotetto con annessa chiave, a volte altrove. Certo, c'è il problema che il gestore oltre il contatore generale non va, ma la cosa di rilievo e che pare non possano più staccare all'intero condominio e che debbano in prima istanza avviare il recupero verso il moroso. Perchè, è più giusto che gli altri debbano continuare ad anticipare per lui? In merito all'aspetto della posizione interna per operare il distacco:
#11 Inviato 25 Settembre, 2013 La faccio breve. Dopo infinite valutazioni, dove abito abbiamo deciso di intervenire a danno di un condomino storicamente moroso. Su corrente elettrica e gas non potevamo intervenire perché c'è fatturazione diretta e quindi il Condominio non aveva titolo per agire. Sull'acqua calda e fredda (sono servizi condominiali) non si è intervenuti perché effettivamente l'amministratore rischia più di qualcosa come prospettato dall'O.P. proprio perché l'acqua è considerata BENE PRIMARIO. E' quindi rimasto l'unico servizio che legittimamente si può distaccare: il riscaldamento centralizzato. Da quasi due anni il condòmino moroso è al freddo ovvero non può usufruire del riscaldamento centralizzato; ovviamente non partecipa al riparto di gas e forza motrice centrale termica. Come abbiamo fatto ? Nell'androne condominiale si è demolita una piccola porzione di un determinato muro, creato un vano ispezionabile, inserite due valvole di intercetto (e non manovrabili) sulle condotte riscaldamento al servizio di quella u.i., e richiuso il tutto con apposite coperture. Saluti 🙂
#12 Inviato 25 Settembre, 2013 La faccio breve. Dopo infinite valutazioni, dove abito abbiamo deciso di intervenire a danno di un condomino storicamente moroso. Su corrente elettrica e gas non potevamo intervenire perché c'è fatturazione diretta e quindi il Condominio non aveva titolo per agire. Sull'acqua calda e fredda (sono servizi condominiali) non si è intervenuti perché effettivamente l'amministratore rischia più di qualcosa come prospettato dall'O.P. proprio perché l'acqua è considerata BENE PRIMARIO. E' quindi rimasto l'unico servizio che legittimamente si può distaccare: il riscaldamento centralizzato. Da quasi due anni il condòmino moroso è al freddo ovvero non può usufruire del riscaldamento centralizzato; ovviamente non partecipa al riparto di gas e forza motrice centrale termica. Come abbiamo fatto ? Nell'androne condominiale si è demolita una piccola porzione di un determinato muro, creato un vano ispezionabile, inserite due valvole di intercetto (e non manovrabili) sulle condotte riscaldamento al servizio di quella u.i., e richiuso il tutto con apposite coperture. Saluti 🙂
#13 Inviato 25 Settembre, 2013 Vero: qui da me dopo sollecito a seconda del Gestore passano tot giorni (150-30 max.) e tanti saluti ad acqua e gas, mentre per la corrente elettrica cominciano col ridurti la potenza fino ad azzerartela in meno di 15 gg. Poi dipende anche dalla tipologia di cliente, perché i clienti non sono tutti uguali e non sono trattati nella stessa maniera ! Il nuovo amministratore condominiale, mi riferiva che lui con i Gestori a mezzo di referenti intrattiene frequenti rapporti per vari motivi, così che quando qualcosa "non quadra" lo preavvertono di verificare la posizione del tal Condominio perché non risulta regolare. Comunque il problema è che ai Gestori non interessa nulla dei singoli condòmini, soprattutto non li conoscono! I Gestori conoscono i Condominii, e se più di qualche bolletta rimane scoperta , loro non cercano "i colpevoli", semplicemente riducono o sospendono il servizio al Condominio... E' più semplice. I Gestori sono responsabili solo fino al loro contatore; i problemi tecnici solitamente sono del Condominio e della rete interna che si dirama dal contatore del Gestore fino alle singole u.i., ergo sono problemi condominiali e non del Gestore (purtroppo!). Saluti 🙂
#14 Inviato 26 Settembre, 2013 Non sempre è così, con i contatori dentro casa. A volte sono nel sottotetto con annessa chiave, a volte altrove. Certo, c'è il problema che il gestore oltre il contatore generale non va, ma la cosa di rilievo e che pare non possano più staccare all'intero condominio e che debbano in prima istanza avviare il recupero verso il moroso. Perchè, è più giusto che gli altri debbano continuare ad anticipare per lui? In merito all'aspetto della posizione interna per operare il distacco: Quello che c'è scritto nel primo link postato è una sentenza o una semplice riflessione di chi scrive? Come ti spieghi che non è possibile stipulare singoli contratti con singoli utenti, ma le società fornitrici preferiscono stipulare un contratto con il condominio? Per me anche staccare l'antenna TV è perseguibile in quanto si violerebbe il diritto all'informazione. Oltre che impedire l'uso di un eventuale ascensore o riscaldamento con un bel lavoro come quello descritto da Albano, di più non si può.
#15 Inviato 26 Settembre, 2013 Grazie a tutti per gli interventi. Ma vorrei riportare la discussione al tema iniziale, che non e la morosità del Condomino verso l'ente gestore (bene o male il Condominio riesce sempre a saldare le fatture) bensì la morosità del condomino verso il Condominio. Una risposta che ho letto sconsiglia il distacco dell'acqua, perché viola il diritto alla salute, e anche dell'antenna centralizzata, perché viola il diritto all'informazione... Ma se non ci sono altri servizi comuni che su fa, su lascia che il moroso continui a consumare a spese degli altri? sono altri sono altro servizi comuni che si fa? Su lascia
#16 Inviato 26 Settembre, 2013 Scusate, ho pasticciato con la fine del mio messaggio precedente, spero che si capisca il senso
#17 Inviato 26 Settembre, 2013 Quello che c'è scritto nel primo link postato è una sentenza o una semplice riflessione di chi scrive?Come ti spieghi che non è possibile stipulare singoli contratti con singoli utenti, ma le società fornitrici preferiscono stipulare un contratto con il condominio? Per me anche staccare l'antenna TV è perseguibile in quanto si violerebbe il diritto all'informazione. Oltre che impedire l'uso di un eventuale ascensore o riscaldamento con un bel lavoro come quello descritto da Albano, di più non si può. No, non è una sentenza. Ma ci sono estremi di sentenze che parlano di accesso alla proprietà privata per il distacco, nell'art. dell'Avv.Gallucci al post n.10. Forse non ci capiamo sul fatto che in caso di morosità, il gestore riduce o stacca a tutto il condominio. Secondo il tuo ragionamento non lo potrebbe fare nemmeno in questo caso, perchè se è bene primario per uno, lo è anche per tutti. Eppure lo fanno. Allora, il mio di ragionamento è un altro: la legge è cambiata e interpretandola alla lettera mi pare che l'amministratore debba pagare solo nella misura delle quote versate, comunicare i nomi dei morosi al gestore e sarà lui a decidere cosa fare.
#18 Inviato 26 Settembre, 2013 Sarebbe meglio un contratto per condomino, ma è ovvio che non convenga alle aziende, dobbiamo sperare in qualche sentenza dopo il 18/06/2013, che conferma tutto questo.
#19 Inviato 26 Settembre, 2013 Mercurio, morosità del condomino verso il condominio e di questo verso terzi sono collegate.
#20 Inviato 26 Settembre, 2013 Efisio non necessariamente, il Condominio potrebbe per esempio esser in regola con le fatture dei fornitori ma non riuscire a pagare altre spese non suscettibili di godimento separati (pulizie, compenso amministratore, compenso avvocato, ingegneri, lavori di ristrutturazione, ecc.). Io sono dell'idea che la morosità di un condomino vada gestita nella sua globalità e non riferita alle singole voci di bilancio. Es. se il condomino paga tutte le spese tranne quelle dei lavori di ristrutturazione, l'amm non può procedere al distacco dell'acqua o del riscaldamento perché lì è regolare?
#21 Inviato 26 Settembre, 2013 Efisio non necessariamente, il Condominio potrebbe per esempio esser in regola con le fatture dei fornitori ma non riuscire a pagare altre spese non suscettibili di godimento separati (pulizie, compenso amministratore, compenso avvocato, ingegneri, lavori di ristrutturazione, ecc.). E io che ho scritto al n.19? "Sono collegate". L'esempio che fai, sta in piedi fino a un certo punto. Se uno è moroso totale sulla gestione ordinaria per l'esercizio xn, è ovvio che è moroso per l'intero pro quota acqua. Contabilmente potrebbe essere opinabile in caso di parziale morosità. Ma quando mi parli di lavori di ristrutturazione, è gestione straordinaria che già in partenza non può avere alcuna commistione con la ripartizione spese idriche.
#22 Inviato 26 Settembre, 2013 Esatto, nessuna commistione. Perciò per recuperare i soldi della ristrutturazione non posso staccare l'acqua?
#23 Inviato 26 Settembre, 2013 Efisio, visto che l'acqua è un bene primario, si potrebbe procedere diversamente: gli comunicate che gli verrà sospeso il servizio dell' acqua nella sua abitazione, per approviggiarsi potrà servirsi del rubinetto che si trova nell'autoclave, in questo caso non sarebbe una interruzione ma solo un disagio di servizio per lui.
#24 Inviato 26 Settembre, 2013 Il problema in questi casi è esclusivamente tecnico, se le case fossero strutturate in modo da avere le chiusure delle utenze in un armadietto a muro, situato nella parti comuni dell'edificio, in quel caso il problema sarebbe di più facile soluzione. L'acqua ha le valvole d'intercettazione situate all'interno degli alloggi, diciamo per il 99%, mentre gli impianti di riscaldamento hanno quasi sempre diverse colonne, e per la maggior parte parliamo di riscaldamento con dei caloriferi, quindi andrebbero sigillati singolarmente. Ergo, per staccare le utenze devi entrare negli alloggi, e difficilmente il condomino accetta. Io ho staccato in quattro alloggi il riscaldamento, sigillando i termosifoni e mettendo l'impianto subito in "tiro", in questo caso anche se si volesse manomettere la chiusura ci si troverebbe a nuotare nell'alloggio. Per la chiusura dell'acqua lasciamo perdere, non lo farei mai, inoltre dipende da che Giudice trovi, e rischi grosso in quanto l'acqua è un servizio determinante, intacca la salute delle persone.
#25 Inviato 26 Settembre, 2013 Il problema in questi casi è esclusivamente tecnico, se le case fossero strutturate in modo da avere le chiusure delle utenze in un armadietto a muro, situato nella parti comuni dell'edificio, in quel caso il problema sarebbe di più facile soluzione.L'acqua ha le valvole d'intercettazione situate all'interno degli alloggi, diciamo per il 99%, mentre gli impianti di riscaldamento hanno quasi sempre diverse colonne, e per la maggior parte parliamo di riscaldamento con dei caloriferi, quindi andrebbero sigillati singolarmente. Ergo, per staccare le utenze devi entrare negli alloggi, e difficilmente il condomino accetta. Io ho staccato in quattro alloggi il riscaldamento, sigillando i termosifoni e mettendo l'impianto subito in "tiro", in questo caso anche se si volesse manomettere la chiusura ci si troverebbe a nuotare nell'alloggio. Per la chiusura dell'acqua lasciamo perdere, non lo farei mai, inoltre dipende da che Giudice trovi, e rischi grosso in quanto l'acqua è un servizio determinante, intacca la salute delle persone. Concordo, mentre le società fornitrici hanno una staff di avvocati noi ..........................
