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Nessun dubbio sulla natura condominiale del giardino se a dirlo sono gli atti d'acquisto, le tabelle e i testimoni
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Nessun dubbio sulla natura condominiale del giardino se a dirlo sono gli atti d'acquisto, le tabelle e i testimoni

Giardino antistante o retrostante l'edificio: bene comune o pertinenza delle singole unità immobiliari?

Avv. Alessandro Gallucci 

Quali sono i beni condominiali?

L'art. 1117 c.c. ne contiene un'elencazione meramente esemplificativa e non tassativa, anche dopo l'entrata in vigore della riforma del condomino.

Se l'art. 1117 c.c. non basta per individuarli, come fare?

Al riguardo è utile rammentare quanto affermato dalla Corte di Cassazione. Secondo i giudici di piazza Cavour, che varie volte si sono espressi in questo modo " affinché possa operare, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il cosiddetto diritto di condominio, è necessario che sussista una relazione di accessorietà fra i beni, gli impianti o i servizi comuni e l'edificio in comunione, nonché un collegamento funzionale fra primi e le unità immobiliari di proprietà esclusiva.

Pertanto, qualora, per le sue caratteristiche funzionali e strutturali, il bene serva al godimento delle parti singole dell'edificio comune, si presume - indipendentemente dal fatto che la cosa sia, o possa essere, utilizzata da tutti i condomini o soltanto da alcuni di essi - la contitolarità necessaria di tutti i condomini su di esso
" (così, ex multis, Cass. 21 dicembre 2007 n. 27145).

Resta, poi, sovrano il contenuto dei così detti titoli (atti d'acquisto o regolamenti contrattuali).

(La proprietà: se ne può chiedere l'acquisto per l'usucapione anche in sede d'appello)

Si badi: per quanto in molte pronunce si afferma che i titoli sono in gradi vincere "la presunzione di condominialità" di un bene le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno chiarito che la "locuzione « presunzione di condominialità» ex art. 1117 c.c. debba essere intesa in modo atecnico ed improprio per cui i beni indicati nella norma codicistica sarebbero comuni a meno che non risultino di proprietà esclusiva in base a un titolo idoneo (regolamento contrattuale, atti di acquisto delle singole unità immobiliari, usucapione ecc.) (Cass., SS.UU. civ., n. 7449/1993).

Tornado ai beni condominiali esempio, classico e plastico, di bene non inserito nell'elencazione di cui all'art. 1117 c.c. ed intorno al quale spesso si litiga è il giardino antistante o retrostante l'edificio: bene comune o pertinenza delle singole unità immobiliari.

La risposta non può prescindere da un esame dei luoghi e dei documenti.

In una recente sentenza la Corte di Cassazione ha affermato che " al di là delle oggettive risultanze documentali verificate negli atti di alienazione degli immobili (leggasi atti d'acquisto n.d.A.), il giudice di appello si è conformato al condivisibile principio già espresso dalla giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. n. 14528 del 2000), alla stregua del quale deve considerarsi ammissibile una pertinenza in comunione al servizio di più immobili appartenenti in proprietà esclusiva ai condomini della pertinenza stessa, dal momento che l'asservimento reciproco del bene comune (accessorio) consente di ritenere implicitamente sussistente la volontà dei comproprietari di vincolare i beni accessori comuni a favore delle rispettive proprietà esclusive (beni principali)" (Cass. 5 dicembre 2013, n. 27302).

Vale la pena evidenziare un aspetto: come accadde nel 2000, con riferimento ad una parte comune (nel caso di specie il giardino) non si parla semplicemente di bene funzionale e strumentale alle unità immobiliari ma di pertinenze; queste, per definizione, sono " le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa" (art. 817, primo comma, c.c.).

Non solo servizio ma anche ornamento, un qualcosa in più della mera relazione tra principale ed accessorio.

Leggi anche: (Le scale sono parti comuni a tutti i condomini, se il contrario non risulta dal titolo.)

Che la Corte di Cassazione intenda allargare il novero delle cose comuni non solamente alle cose funzionali ma anche a quelle ornamentali? Così fosse anche la piscina dovrebbe, in mancanza di indicazioni scritte, essere considerata sempre e comunque bene condominiale.

Cerca: atti giardino comuni

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Luigi
Luigi venerdì 18 dicembre 2015 alle ore 17:57

Seguo con vivo interesse attraverso l'invio per e-mail s/c la Vs. rubrica che apprezzo molto.Alla luce della sentenza sopra enunciata mi preme chiedere un illuminato parere circa l'assoggettamento o meno all'IMU di una piscina condominiale accatastata singolarmente in categoria D che in base al regolamento condominiale assembleare costituisce pertinenza di 15 appartamenti dei due edifici limitrofi.E' appena il caso di precisare che per essa finora è stata sempre versata la relativa IMU.Ringrazio

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