Nel condominio in cui vivo stiamo valutando la possibilità di tappezzare il muro delle scale condominiali con del materiale lavabile per evitare le classiche strisciature connesse all'uso.
Alcuni condòmini, contrari all'intervento, dicono che si tratta di una innovazione gravosa e come tale necessitante della maggioranza di due terzi dei partecipanti all'assemblea e almeno cinquecento millesimi.
È così? E qualora non fosse, quali criteri di ripartizione andrebbero applicati?
Innovazioni, innovazioni gravose e miglioramenti delle parti comuni: sono questi i tre concetti attorno ai quali ruota il quesito che ci ha posto il nostro lettore.
Svolte considerazioni su queste nozioni se ne possono dedurre delle conclusioni anche relativamente alla ripartizione delle spese
Che cosa sono le innovazioni, in assenza di specifica definizione legislativa, ce lo dice la giurisprudenza.
“Per innovazioni delle cose comuni s'intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass., Sez. 2^, 23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., Sez. 2^, 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., Sez. 2^, 5 novembre 1990, n. 10602)” (Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).
In questo contesto viene considerata gravosa quell'innovazione che comporta una spesa esosa con riferimento oggettivo alle condizioni e alla importanza dell'edificio (Cass. 18 gennaio 1984 n. 428).
L'applicazione di elementi di tappezzeria alle scale condominiali, ad avviso di chi scrive, non può essere considerato intervento innovativo, non alterando l'entità sostanziale del bene comune, né comportando mutamento della destinazione d'uso.
A chi spetta pagare la tinteggiatura delle scale?
La decisione di tappezzare il muro delle scale comuni, quindi, dev'essere considerato un intervento (latu sensu) conservativo, cioè volto a migliorare l'aspetto e il mantenimento di un migliore decoro dello stabile.
In questo contesto, pertanto, niente di più di un normale intervento di manutenzione delle scale. Al più, l'importanza della spesa può far concludere che debba trattarsi di un intervento manutentivo di rilevante entità, sì da necessitare – tanto in prima quanto in seconda convocazione – del voto favorevole della maggioranza dei presenti all'assemblea ed almeno la metà del valore dell'edificio.
Mancando l'elemento della notevole entità (da valutarsi caso per caso), la delibera con la quale si decide di tappezzare le scale può considerata un normale intervento manutentivo straordinario e come tale essere assunto, in seconda convocazione, con il voto favorevole della maggioranza dei presenti ed almeno un terzo del valore millesimale dell'edificio (art. 1136, terzo comma, c.c.).
Quanto alla ripartizione della spesa, bisogna guardare alla nozione di scale. Al riguardo si può fare riferimento all'opera della Corte nomofilattica, la quale ha affermato che “le scale — oggetto di proprietà comune a norma dell'art. 1117 n. 1 c.c., se il contrario non risulta dal titolo — comprendono l'intera relativa «cassa», di cui costituiscono componenti essenziali ed inscindibili le murature che la delimitano, assolvano o meno le stesse, in tutto o in parte, anche la funzione di pareti delle unità immobiliari di proprietà esclusiva cui si accede tramite le scale stesse” (così Cass. 7 maggio 1997, n. 3968).
Le spese per la tappezzeria, dunque, salvo differente accordo tra tutti i condòmini, andranno ripartite sulla base del criterio indicato dall'art. 1124 del codice civile.
- L'assemblea decide a maggioranza la gestione delle cose comuni
- Le opere sulle parti comuni possono essere considerate tutte come delle innovazioni?
- Innovazioni gravose o voluttuarie e calcolo delle spese di subentro
