#1 Inviato 8 Marzo, 2014 Alla Vostra cortese attenzione. Buon pomeriggio. Il prossimo 18 marzo 2014 l'amministratore dovrebbe convocarci per discutere e deliberare dei lavori straordinari, previo esamina dei preventivi (3 o 4) presente anche l'architetto che sarà nominato direttore dei lavori. Domanda: è regolare procedere in modo che i preventivi vengano fatti conoscere e visti in sede di assemblea, o l'amministratore è tenuto ad inviarli ai condòmini preventivamente prima dell'assemblea stessa per da re la possibilità di visionarli prima dell'assemblea stessa? Quale è la procedura corretta? In attesa di riscontro, porgo cordiali saluti.
#2 Inviato 8 Marzo, 2014 ciao non c'è una procedura corretta o scorretta. L'assemblea non è obbligata comunque a decidere sulla scelta definitiva ed in caso di qualche riserva, può anche essere riconvocata. Abitudinariamente io raccolgo un solo preventivo che però trasmetto anticipatamente a tutti i condomini perché possano eventualmente produrne altri alternativi da presentare anche nel corso dell'assemblea. E' bravo il vostro amministratore che ne raccoglie ben tre, gratuitamente, spero.
#3 Inviato 8 Marzo, 2014 Alla Vostra cortese attenzione.Buon pomeriggio. Il prossimo 18 marzo 2014 l'amministratore dovrebbe convocarci per discutere e deliberare dei lavori straordinari, previo esamina dei preventivi (3 o 4) presente anche l'architetto che sarà nominato direttore dei lavori. Domanda: è regolare procedere in modo che i preventivi vengano fatti conoscere e visti in sede di assemblea, o l'amministratore è tenuto ad inviarli ai condòmini preventivamente prima dell'assemblea stessa per da re la possibilità di visionarli prima dell'assemblea stessa? Quale è la procedura corretta? In attesa di riscontro, porgo cordiali saluti. Direi che se ve li fa avere prima dell'assemblea è un servizio più che ottimo (che faccio di routine anch'io su un campione minimo che va dai numero 3 preventivi ad un massimo di 5). Vi da possibilità di vagliarli prima attentamente senza fare tutta questa operazione in modo sbrigativo e magari disattento durante l'assemblea. Inoltre se presente l'Arch. nominato D.L. sarà lui che vi consiglierà e provvederà a rispondere a vostri dubbi nel merito.
#4 Inviato 8 Marzo, 2014 Alla Vostra cortese attenzione.Buon pomeriggio. Il prossimo 18 marzo 2014 l'amministratore dovrebbe convocarci per discutere e deliberare dei lavori straordinari, previo esamina dei preventivi (3 o 4) presente anche l'architetto che sarà nominato direttore dei lavori. Domanda: è regolare procedere in modo che i preventivi vengano fatti conoscere e visti in sede di assemblea, o l'amministratore è tenuto ad inviarli ai condòmini preventivamente prima dell'assemblea stessa per da re la possibilità di visionarli prima dell'assemblea stessa? Quale è la procedura corretta? In attesa di riscontro, porgo cordiali saluti. Non esiste procedura ma esiste la correttezza. Normalmente i preventivi si stilano sulla base di un capitolato,computo metrico estimativo che dir si voglia. Quindi i condòmini interessati a proporre delle ditte dovrebbero avvalersi di questo strumento. I condòmini,che al contrario desiderino solo valutare la bontà dei preventivi meglio si limitino a fidarsi del direttore lavori che ha redatto il capitolato,è lui il consulente responsabile,le ditte non fan altro che redigere i preventivi pari pari alle richieste del computo,varierà la scontistica,ma sicuramente non l'esecuzione. Se i condòmini ritengono con o meno conoscenze della materia di voler ugualmente "visionare" detti preventivi,costituiscano un consiglio di pochi che si dedichi ante assemblea a questo compito. Se infine non esiste capitolato,non esiste correttezza,nè metro di confronto e valutazione del preventivo dell'opera.
#5 Inviato 9 Marzo, 2014 -----Se infine non esiste capitolato,non esiste correttezza,nè metro di confronto e valutazione del preventivo dell'opera. ciao Meglio sarebbe che sempre ci fosse il capitolato predisposto da un tecnico, ma la sua assenza non può essere considerata scorrettezza, specie per lavori di modeste dimensioni dove non esiste la DDLL ol progettista, che l'assemblea non nomina spesso per evitarsi ulteriori costi. Spesso, l'amministratore è in grado di sopperire con la sua esperienza pratica, e il mettere a disposizione di tutti preventivamente l'offerta da lui raccolta con l'opzione lasciata ai condomini di presentarne di alternative, a mio parere, toglie ogni dubbio. Naturalmente il tecnico potrebbe proporre un intervento più mirato e preciso, ma ... tale costo è spesso considerato inutile, a torto.
#6 Inviato 9 Marzo, 2014 Anche nei piccoli lavori si dovrebbe seguire questa regola,senza un vero capitolato,ma con la stesura di condizioni per avere preventivi di confronto equiparabili. Poi tutti quanti gli interessati ,condòmini ed amministratore,con queste pari condizioni faranno stilare i preventivi. Questa è correttezza. Volerli visionare prima,invece,normalmente si traduce in: -preventivo di cui si occupa solo (!) l'amministratore (poi criticato a più riprese) -arrivo in assemblea di preventivi guarda caso più convenienti,anche di poco... Questa è concorrenza sleale e non è indice di garanzia. Così si lavora male. Per questo motivo la logica dovrebbe essere che tutti possano presentare preventivi ma la valutazione si fa in assemblea in quanto tutti i preventivi hanno pari condizioni di esecuzione del servizio ovvero dell'opera.
#7 Inviato 9 Marzo, 2014 Vedo corretto il sistema del capitolato anche per piccoli lavori, comunque a me pare non sia un obbligo prescritto, ma come dice giustamente Patrizia Ferrari una correttezza, ma alla fin fine chi dovrebbe stabilire se non l'assemblea questo capitolato magari con l'ausilio di un tecnico? Ovvero se questo non viene preventivamente approvato, visto che non sembra obbligatorio, per poi informare le varie ditte che proporranno i loro preventivi, immagino che qualsiasi preventivo alla "va la che la va bene" (permettetemi questo termine), potrebbe essere approvato dall'assemblea con il quorum previsto per questo intervento, piccolo o importante che sia, ed una volta approvato con le maggioranze stabilite sarà vincolante per tutti i condomini.
#8 Inviato 9 Marzo, 2014 Vedo corretto il sistema del capitolato anche per piccoli lavori, comunque a me pare non sia un obbligo prescritto, ma come dice giustamente Patrizia Ferrari una correttezza, ma alla fin fine chi dovrebbe stabilire se non l'assemblea questo capitolato magari con l'ausilio di un tecnico?Ovvero se questo non viene preventivamente approvato, visto che non sembra obbligatorio, per poi informare le varie ditte che proporranno i loro preventivi, immagino che qualsiasi preventivo alla "va la che la va bene" (permettetemi questo termine), potrebbe essere approvato dall'assemblea con il quorum previsto per questo intervento, piccolo o importante che sia, ed una volta approvato con le maggioranze stabilite sarà vincolante per tutti i condomini. Ussignur,quante parole per nulla. Non è questione di approvare o meno un capitolato. E' questione di trasparenza e confrontabilità dei preventivi. Se riferiti ad opere complesse,appalti edili,il capitolato sarebbe d'obbligo e l'approvazione richiederebbe in primis la nomina del tecnico e poi la redazione del computo. Nei piccoli interventi ovvero negli appalti dei servizi in sede assembleare si stabilisce COME si desidera vengano eseguiti tali servizi e sulla base di queste necessità verranno richiesti i preventivi. Esempio pratico appalto impresa di pulizie. 1 volta a settimana,tutto l'edificio,cortile e area box 1 volta al mese con spazzatrice,vetri scale ogni 3 mesi,durc,iscrizione cciaa. Queste sono le condizioni che i preventivi dovranno rispettare per esser confrontabili. Non è così difficile.
#9 Inviato 9 Marzo, 2014 Ussignur,quante parole per nulla.Lo stesso potrei dire altrettanto, "quante parole per nulla", salvo non sia di Legge un obbligo predisporre un capitolato per tutti i lavori che si debbano effettuare nel condominio piccoli o grandi che siano!Ovvero rimane solamente una correttezza come tu avevi giustamente detto. Il mio precedente post voleva solo sottolineare che non c'è un obbligo di Legge, nulla più.
#10 Inviato 10 Marzo, 2014 ciao I computi metrici, quando non impossibili, non sono gratuiti, e quindi, la trasparenza, anche per cose di poco conto, comporta un aggravio di costi che spesso non sono graditi ai condomini. Qui dovrebbe intervenire il buon senso. L'alternativa è che per trasparenza, per qualche ora di lavoro di un muratore, sia necessario un computo metrico, una gara di appalto, l'apertura di offerte, l'assemblea che approva la scelta, dove a fronte di u costo reale di 150/200 €, bisogna spenderne 500/600 di ... trasparenza.
#11 Inviato 10 Marzo, 2014 ciao I computi metrici, quando non impossibili, non sono gratuiti, e quindi, la trasparenza, anche per cose di poco conto, comporta un aggravio di costi che spesso non sono graditi ai condomini. Qui dovrebbe intervenire il buon senso. L'alternativa è che per trasparenza, per qualche ora di lavoro di un muratore, sia necessario un computo metrico, una gara di appalto, l'apertura di offerte, l'assemblea che approva la scelta, dove a fronte di u costo reale di 150/200 €, bisogna spenderne 500/600 di ... trasparenza. Infatti,come ho scritto esistono due approci,secondo la natura dell'intervento,uno con capitolato per esigenze relative alla complessità dell'opera,l'altro con l'indicazione delle pari condizioni,chiamiamolo un un capitolato fai da te di natura assembleare,senza necessità di un tecnico,ma del buon senso di stabilire il COME si vuole l'intervento e/o servizio. Non è questione di approvare o meno un capitolato. E' questione di trasparenza e confrontabilità dei preventivi. Se riferiti ad opere complesse,appalti edili,il capitolato sarebbe d'obbligo e l'approvazione richiederebbe in primis la nomina del tecnico e poi la redazione del computo. Nei piccoli interventi ovvero negli appalti dei servizi in sede assembleare si stabilisce COME si desidera vengano eseguiti tali servizi e sulla base di queste necessità verranno richiesti i preventivi. Esempio pratico appalto impresa di pulizie. 1 volta a settimana,tutto l'edificio,cortile e area box 1 volta al mese con spazzatrice,vetri scale ogni 3 mesi,durc,iscrizione cciaa. Queste sono le condizioni che i preventivi dovranno rispettare per esser confrontabili. Non è così difficile.
#12 Inviato 10 Marzo, 2014 Parlo per esperienza vissuta di recente nel condominio dova abito, lavoro straordinario da fare per circa 3 volte la spesa del bilancio annuale, presentati 3 preventivi senza alcun capitolato preventivamente compilato da nessuno, per cui le ditte interpellate hanno agito autonomamente senza vincoli, poi si è nominato il direttore dei lavori il quale ha esaminato questi preventivi e ha relazionato in assemblea ai condomini la sua opinione, l'assemblea cosi ha avuto la possibilità di scegliere tra le esposizioni eseguite dal tecnico nominato quale fosse la migliore ed ha votato. Per cui ribadisco il concetto già espresso, non essendoci nessun obbligo di capitolato, ciascun condominio si regola come meglio desidera, piccolo o grande sia la spesa e/o lavoro da compiere.
#13 Inviato 11 Marzo, 2014 Parlo per esperienza vissuta di recente nel condominio dova abito, lavoro straordinario da fare per circa 3 volte la spesa del bilancio annuale, presentati 3 preventivi senza alcun capitolato preventivamente compilato da nessuno, per cui le ditte interpellate hanno agito autonomamente senza vincoli, poi si è nominato il direttore dei lavori il quale ha esaminato questi preventivi e ha relazionato in assemblea ai condomini la sua opinione, l'assemblea cosi ha avuto la possibilità di scegliere tra le esposizioni eseguite dal tecnico nominato quale fosse la migliore ed ha votato.Per cui ribadisco il concetto già espresso, non essendoci nessun obbligo di capitolato, ciascun condominio si regola come meglio desidera, piccolo o grande sia la spesa e/o lavoro da compiere. Legittimo, ma non consigliabile.
#14 Inviato 11 Marzo, 2014 Sarà anche non consigliabile come dici ma non mi pare, perchè così non abbiamo corrisposto nessuna spesa per la redazione di un capitolato da consegnare alle ditte proponenti i preventivi, che come già detto il capitolato non è previsto per legge, con il risultato che abbiamo ottenuto l'approvazione di un lavoro molto accurato e vista l'opera finale soddisfacente per tutti noi condomini.
#15 Inviato 12 Marzo, 2014 ciao non è vero che non avete pagato nulla per i computi metrici, solo avete spostato il costo. Il tecnico che li ha esaminati e che avete poi nominato DDLL non è certamente solamente ringraziato. Indirettamente poi, visto che gli avrete certamente pagato la consulenza, a questo punto era meglio che fosse lui a predisposrre il computo metrico, scegliendo quindi le soluzioni tecniche che lui proponeva, senza doversi addattare a quelle di una delle ditte offerenti o chiedere alla prescelta qualche modifica. In sostanza, se non c'è un tecnico alle spalle ci si fida della ditta che presenta l'offerta e qui ritorna un mio pallino dove l'amministratore ideale dovrebbe essere uno che mastica "la materia delle costruzioni", o perchè preparato, o per esperienza acquisita sul campo.
#16 Inviato 12 Marzo, 2014 E' differente la mia considerazione, io dico che non è obbligatorio il capitolato ne per piccoli lavori e neppure per lavori di una certa importanza e valore, e l'assemblea sovrana decide come meglio crede a maggioranza, potrebbe decidere per il capitolato oppure come abbiamo fatto noi, per cui nessuno può eccepire una irregolarità se mancava la redazione del capitolato da presentare alle ditte prima che loro dispongano un preventivo, soltanto questo volevo far notare. Ovvero non esiste nessuna Legge che obbliga il capitolato e nessuno può sconsigliare il modo in cui l'assemblea del nostro condominio ha operato, in quanto, lo ripeto, tutti i condomini alla fine dei lavoro sono rimasti soddisfatti dell'operato svolto dalla ditta prescelta dall'assemblea e dall'operato del Direttore dei Lavori.
#17 Inviato 13 Marzo, 2014 ciao non mi sembra di aver mai affermato che è obbligatorio un capitolato ed un computo metrico. l'assemblea è sovrana. La discussione era più di etica che di sostanza. Qualche post precedente, qualcuno aveva affermato che " solo " con la presenza di un computo metrico c'è trasparenza e correttezza, cosa che non è, poi tu eri intervenuto indicando le modalità che avevate seguito, che dicevi non onerose. E' vero che sembrerebbero non onerose, ma il tecnico che ha esaminato il tutto o vi ha fatto un regalo o ha richiesto un minimo di compenso magari all'interno del lavoro successivo o tale sconto è stato per assumere poi tale lavoro. Quello che volevo dire infine è che normalmente un professionista chiede un compenso per ogni prestazione. Non era mia intenzione fare nessun tipo di contrasto a chicchessia.
#18 Inviato 13 Marzo, 2014 ciao non mi sembra di aver mai affermato che è obbligatorio un capitolato ed un computo metrico. l'assemblea è sovrana. La discussione era più di etica che di sostanza. Qualche post precedente, qualcuno aveva affermato che " solo " con la presenza di un computo metrico c'è trasparenza e correttezza, cosa che non è, poi tu eri intervenuto indicando le modalità che avevate seguito, che dicevi non onerose. E' vero che sembrerebbero non onerose, ma il tecnico che ha esaminato il tutto o vi ha fatto un regalo o ha richiesto un minimo di compenso magari all'interno del lavoro successivo o tale sconto è stato per assumere poi tale lavoro. Quello che volevo dire infine è che normalmente un professionista chiede un compenso per ogni prestazione. Non era mia intenzione fare nessun tipo di contrasto a chicchessia. Sono d'accordo con te, il computo metrico o capitolato non è previsto.Specifico, non erano onerose per un capitolato, quello era l'oggetto, se poi l'assemblea ha deciso di corrispondere al D.L. una indennità per il lavoro in più è tutt'altra faccenda e non sui tratta più di capitolato, non obbligatorio per Legge Lo scopo della mia precisazione era che nessuno può interferire sulle decisioni assembleari per cose non previste ne obbligatorie, come il computo metrico e/o capitolato. Alla fin fine vi chiedo gentilmente a voi che contestate l'operato dell'assemblea del condominio dove avito e sono condomino; ci sono elementi contrari alla Legge su quanto è stato fatto? Io sono convinto di no, ma attendo le vostre risposte.
#19 Inviato 13 Marzo, 2014 ciao no. Non mi sembra di aver mai contestato l'operato dell'assemblea condominiale del tuo condominio, che può decidere liberamente quel che vuole, nei limiti di legge, e non c'è nessuna legge che rende obbligatori capitolati, computi metrici o quant'altro. Si trattava solo si precisare che tale mancanza non può essere sentita come scarsa trasparenza.
#20 Inviato 13 Marzo, 2014 ciao no. Non mi sembra di aver mai contestato l'operato dell'assemblea condominiale del tuo condominio, Infatti non sei stato tu
