La pitturazione delle scale di un edificio in condominio è una di quelle opere che possono essere utilizzate per spiegare concretamente la differenza il concetto di manutenzione ordinaria e straordinaria in ambito condominiale e edilizio.
Pitturare le scale è attività che va certamente ricompresa nell'ambito della manutenzione ordinaria se si guarda alla nozione di questa locuzione in relazione alla disciplina edilizia (art. 3 d.p.r. n. 380/01).
Pitturare le scale in condominio, attività di manutenzione straordinaria
La pitturazione delle scale in ambito condominiale, a meno che non si tratti di piccoli interventi di rattoppo, è certamente attività straordinaria, poiché non rientra nella normale gestione dei beni comuni la pittura periodica di quello spazio comune.
La questione così posta assume connotati di non secondaria importanza: una spesa ordinaria, solitamente, è inserita nel preventivo di gestione o, al più, può essere disposta dall'amministratore nel corso dell'anno, sebbene in questo ultimo caso - secondo parte della giurisprudenza (es. Cass. n. 454/2017) - necessiti della ratifica assembleare.
Se la spesa non è ordinaria ma straordinaria, salvo casi d'urgenza (che nella fattispecie della pitturazione scale si faticano a focalizzare), essa dev'essere sempre deliberata dall'assemblea; certo, come per le spese ordinarie, anche in questo caso l'amministratore potrebbe ordinare l'intervento, ma senza ratifica, non v'è dubbio alcuno che la spesa alla fine graverebbe su di lui (Cass. 17 agosto 2017 n. 20136).
Oltre queste considerazioni, anche l'esosità dell'intervento incide sulla sua qualificazione come intervento ordinario o straordinario.
In tal senso è stato affermato che «il criterio discretivo tra atti di ordinaria amministrazione, rimessi all'iniziativa dell'amministratore nell'esercizio delle proprie funzioni e vincolanti per tutti i condomini ex art. 1133 c.c., ed atti di amministrazione straordinaria, al contrario bisognosi di autorizzazione assembleare per produrre detto effetto, salvo quanto previsto dall'art. 1135 c.c., comma 2, riposa sulla "normalità" dell'atto di gestione rispetto allo scopo dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni, sicché gli atti implicanti spese che, pur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante, necessitano della delibera dell'assemblea condominiale (Cass. Sez. 2, 25/05/2016, n. 10865)» (Cass. 17 agosto 2017 n. 20136).
Tornando al focus: che cosa accade se i condòmini non vogliono pitturare le scale?
Ce lo domanda un nostro lettore che spiega: «Nel corso degli anni passati, abbiamo sempre deliberato, con cadenza triennale, la pitturazione del vano scale. Da qualche anno a questa parte, inizialmente per una questione di risparmio, s'è abbandonata la consuetudine.
Adesso, però, sono circa sette anni che non eseguiamo alcun intervento di rinnovamento della pitturazione.
Secondo me, visto anche il via vai nel palazzo per la presenza di attività professionali, sarebbe utile pitturare le scale, ma l'assemblea non ne vuole sapere. Ho qualche possibilità?»
Pitturare le scale in condominio, i quorum deliberativi
La pitturazione delle scale in condominio, s'è detto, è decisione che necessità del consenso assembleare, in quanto difficilmente può essere considerata attività ordinaria o straordinaria urgente.
Ciò detto, quali sono i quorum deliberativi per giungere alla decisione?
Considerando l'intervento di manutenzione straordinaria, le maggioranze richieste sono le seguenti:
a) in prima convocazione, il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio;
b) in seconda convocazione, il voto favorevole di un terzo degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio.
Prima e seconda convocazione e rispettivi quorum
Valutando l'intervento alla stregua di una riparazione straordinaria di notevole entità, ai sensi dell'art. 1136, quarto comma, c.c. è sempre necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio.
Quando un intervento va considerato di notevole entità?
Secondo la Corte di Cassazione «agli effetti dell'articolo 1136, quarto comma, cod. civ. (approvazione con maggioranza degli intervenuti rappresentanti metà del valore dell'edificio), della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito (al quale chi deduce l'illegittimità della delibera deve fornire tutti gli elementi utili per sostenere il suo assunto); il giudice, d'altro canto, può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini» (Cass. 26 novembre 2014 n. 25145).
Maggioranza qualificata e semplice in ambito condominiale
Pitturare le scale in condominio, il ricorso all'Autorità Giudiziaria
E se l'assemblea non riuscisse o non volesse deliberare questo genere di intervento?
Si badi: le due conclusioni, ossia mancanza di maggioranza per la decisione e decisione contraria, sono differenti.
Un conto, infatti, e non riuscire a raggiungere una maggioranza per la decisione in merito, altro è la bocciatura della proposta di pitturare le scale.
Ai sensi dell'art. 1105, quarto comma, c.c. «se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore».
Decidere di non pitturare le scale può voler dire non assumere una decisione necessaria per l'amministrazione della cosa comune se e nella misura in cui l'attività in esame sia necessaria, ovvero, secondo quella che è l'accezione comune (che va considerata qui anche giuridica), indispensabile per il condominio. Difficile che pitturare le scale sia indispensabile.
Può esserlo in casi di lavori sui muri, ovvero di mancato rinnovamento per tantissimi anni, mancanza che abbia prodotto problemi in termini igienici o, magari, di decoro. Situazioni non rare, ma nemmeno così frequenti.
Diverso il caso della mancata formazione della maggioranza: qui a non essere espresso è l'elemento volitivo negativo, ossia non c'è una maggioranza che non vuole assumere quella decisione, non c'è proprio decisione.
In tal caso il ricorso al giudice è più agevolato, ma il suo esito non scontato, posto che siamo dinanzi ad attività non indispensabili nell'ambito di una normale amministrazione di un edificio.
In buona sostanza
se i condòmini non vogliono pitturare le scale non è detto che tramite ricorso all'Autorità Giudiziaria quelli favorevoli possano arrivare alla conclusione opposta.
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