Analogamente a quanto avviene per gli ascensori, trattandosi di servizio suscettibile anche di separata utilizzazione, l'installazione dell'impianto di autoclave potrà avvenire a cura e spese di taluni condomini soltanto, salvo il diritto degli altri a partecipare in ogni momento ai vantaggi della innovazione contribuendo sia alle spese di esecuzione dell'impianto che a quelle di manutenzione.
Lo ha chiarito la Corte d'Appello di Reggio Calabria nella sentenza n. 122 del 1° marzo 2021, pronunciandosi nella vicenda inerente una delibera riguardante l'installazione di un autoclave condominiale a spese dei condomini proponenti, approvata anche con il voto di quanti avevano dichiarato di non voler partecipare alle spese.
Decisione contro la quale si è scagliata una dei proprietari, la cui richiesta di installare un'autoclave autonoma era stata respinta dall'assemblea. Istanza che viene accolta dal Tribunale, in prime cure, sull'assunto che tutti i proprietari avrebbero dovuto concorrere obbligatoriamente alle spese, senza neppur poter rinunziare al loro diritto.
Ciò in quanto l'autoclave, a detta del primo giudice, sarebbe stata espressamente da qualificarsi come condominiale (diversamente l'opera sarebbe stata illegittima perché occupante un'area estesa del cortile condominiale), nonché parte integrante dell'impianto idrico, non potendosi essa considerare superflua, bensì necessaria per consentire all'acqua di raggiungere ciascuna delle unità immobiliari.
Installazione autoclave in condominio
Come noto, l'installazione di un'autoclave in condominio può rivelarsi utile per risolvere le difficoltà di approvvigionamento idrico involgenti, in particolare, gli appartamenti situati ai piani più alti o anche per sopperire a mancanze idriche nella rete e a garantire la disponibilità di acqua nei momenti di maggiori richiesta da parte dell'edificio.
Obiettivi che si possono raggiungere installando questo dispositivo per il sollevamento dell'acqua, composto da una serbatoio di accumulo dal quale, con l'ausilio di una pompa elettrica, si attinge acqua con una pressione maggiore rispetto alla norma.
Spesso l'impianto di autoclave risulta coevo alla costruzione dell'edificio, ma non mancano anche occasioni in cui la sua installazione avviene successivamente e questo ha condotto la giurisprudenza a soffermarsi sulla natura, innovativa o meno dell'impianto, nonché sull'aspetto riguardante la condominialità del bene. E la pronuncia della Corte reggina ne è un recente esempio.
L'autoclave è bene condominiale
A seguito del gravame interposto dal Condominio soccombente in primo grado, la Corte d'Appello richiama il principio secondo cui l'autoclave va considerato un bene condominiale perché, essendo "diretto a consentire l'utilizzazione costante dell'impianto idrico dell'edificio, ne è parte integrante e le spese per l'installazione sono soggette ai medesimi criteri di ripartizione fissati per l'impianto idrico" (cfr. Cass. n. 7172/1983).
Tanto premesso, analogamente a quanto avviene per gli ascensori, il Collegio ritiene che l'installazione dell'autoclave possa avvenire a cura e spese soltanto di alcuni condomini, trattandosi di un servizio suscettibile anche di separata utilizzazione, «purché venga fatto salvo il diritto di tutti gli altri di partecipare in ogni momento ai vantaggi della innovazione, contribuendo sia alle spese di esecuzione dell'impianto, sia a quelle di manutenzione (cfr. Cass. n. 1529/2000)».
Nel caso in esame, dalla delibera impugnata si ricava chiaramente che tale diritto degli altri condomini (compresa la proprietaria originaria attrice) è stato fatto salvo, sicché non residuano dubbi in ordine legittimità della deliberazione condominiale.
L'importanza dell'autoclave negli edifici condominiali
Tra l'altro, l'appellata non ha mai inteso lamentare un'eventuale limitazione dell'originaria possibilità di utilizzare il cortile condominiale, per effetto dell'ingombro rappresentato dalla cisterna.
Ed è qui che la Corte reggina richiama la disciplina in tema di innovazioni per l'autoclave, affermando che questa, in mancanza di prova contraria, neppure può ritenersi lesiva del divieto posto dall'art. 1120, comma 2, c.c. sotto il profilo del minor godimento della cosa comune.
E questo vale ancor di più "se si pensa che, pur in presenza di eventuali limitazioni nell'uso del cortile, dall'innovazione (autoclave) può derivare, per il condomino dissenziente, un vantaggio compensativo" (cfr. Cass. n. 9033/2001 e Cass. n. 4152/1994).
Autoclave e detrazioni fiscali
Inoltre, la Corte territoriale ritiene che il concetto d'inservibilità di cui alla norma citata "va inteso come sensibile menomazione dell'utilità che il condomino ritraeva dalla costituzione della comunione, con la conseguenza che sono consentite quelle innovazioni che, recando utilità a tutti i condomini tranne uno, comportino per questi un pregiudizio limitato e tale da non superare i limiti della tollerabilità" (cfr. Cass. n. 10445/ 1998 e Cass. n. 20902/2010).
In conclusione, viene accolta l'impugnazione del Condominio posto che il Tribunale, pur avendo correttamente ritenuto l'autoclave qualificabile come bene condominiale e parte integrante dell'impianto idrico (in quanto necessario per consentire che l'acqua giunga a ciascuno degli immobili), ha tuttavia sbagliato nel ritenere che obbligatoriamente tutti i proprietari dovessero concorrere alle spese.
In sostanza, il giudice a quo, ha errato nel ritenere l'illegittimità della delibera in esame.
