L'autoclave idraulica è diventata ormai una parte condominiale essenziale per il miglioramento della qualità della vita. Tuttavia, esistono ancora oggi palazzine non provviste di impianto di autoclave condominiale, in cui nasce la necessità di installarlo, o palazzine in cui i vari condomini hanno provveduto ad installare propri serbatoi di accumulo e/o propri impianti di autoclave e che ora vorrebbero o dovrebbero passare al centralizzato.
La situazione attuale in Puglia. Secondo le ultime stime,le particolari condizioni climatiche hanno fanno registrare una sempre più ridotta disponibilità di acqua dalle sorgenti storiche di Caposele e Cassano Irpino (33 per cento in meno rispetto alla media del periodo) e dalle dighe (50 per cento di milioni di metri cubi in meno invasati rispetto allo scorso anno).
A tal proposito, l'Acquedotto pugliese ha precisato che "La ulteriore assenza di precipitazioni nelle prossime settimane, in prossimità delle fonti imporranno necessariamente restrizioni aggiuntive nell'erogazione dell'acqua disponibile. Le restrizioni potrebbero causare disagi ai piani superiori negli stabili privi di impianti idonei di autoclave". Tuttavia, nonostante l'emergenza, l'Acquedotto Pugliese si è impegnato a garantire comunque il livello minimo di erogazione previsto dalla Carta dei servizi, assicurando una pressione di 0,5 atmosfere al contatore.
L'impianto idoneo. Nella nota esplicativa emessa dall'ente pugliese, si precisa che per impianto idoneo -si intende "un sistema di autoclave (costituito quindi da pompa e serbatoio o da booster) posizionato al piano terra.
L'installazione ai piani alti o, peggio, sui solai degli stabili, non è sufficiente ad assicurare l'erogazione idrica". A tal proposito, l'Acquedotto Pugliese fa presente che il Regolamento del servizio idrico integrato "vieta l'inserimento di pompe sui collegamenti diretti con la rete pubblica e che gli impianti di autoclave devono essere realizzati in modo da assicurare discontinuità idraulica tra la rete gestita dall'Acquedotto Pugliese e l'impianto di sollevamento dello stabile".
Chi paga la pulizia dei serbatoi dell'autoclave?
L'importanza dell'autoclave. L'impianto idrico rappresenta uno dei servizi essenziali condominiali più importanti. Da un punto di vista normativo l'impianto idrico, a meno che non vi sia un titolo contrario, costituisce una proprietà comune ai sensi dell'art. 1117, n. 3, c.c., per la parte che arriva fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini.
Per un miglior funzionamento dell'impianto idrico può essere necessario l'installazione dell'autoclave, se già presente nello stabile condominiale tale impianto rientra fra le parti comuni.
Premesso quanto esposto, si evidenzia che attualmente in molti condominii la insufficiente pressione dell'acqua non consente un'adeguata erogazione dell'acqua soprattutto alle unità immobiliari site ai piani più alti; diventa allora necessario installare un'autoclave.
Quindi l'autoclave è necessaria per ovviare alle deficienze di erogazione dell'acqua potabile nei piani alti - per cause di forza maggiore quali una siccità eccezionale, o per scarsa pressione nella erogazione dell'acquedotto - ed è parte dell'impianto idrico condominiale.
L'autoclave in condominio non è una innovazione: precedenti giurisprudenziali. L'installazione dell'autoclave non può essere considerata come innovazione, essendo finalizzata a consentire all'acqua di raggiungere i piani alti, quando la pressione diventi per qualsiasi motivo insufficiente. (Cassazione, g giugno 1989, n. 2746).
Per meglio dire, secondo tale precedente, non costituisce innovazione (e quindi trova applicazione la disciplina prevista dall'art. 1102 cod. civ.) "qualunque atto di maggiore o più intensa utilizzazione della cosa comune che non determina alterazioni o modificazioni della stessa e non preclude agli altri partecipanti la possibilità di utilizzare la cosa facendone lo stesso maggior uso del condomino che abbia attuato la modifica". Ed ancora, anche l'installazione, nel seminterrato di un fabbricato condominiale, di un'autoclave autonoma, da parte del singolo condomino, per il sollevamento dell'acqua in favore del suo appartamento, non costituisce innovazione, ma semplice modificazione della cosa comune, che rientra nel potere di modifica spettante a ogni condomino, a condizione che non precluda, agli altri condomini, la possibilità di utilizzare la cosa comune e non alteri la destinazione della stessa, mentre le relative spese restano a esclusivo carico del condomino procedente (Cass., sent. n. 1389 dell'11 febbraio 1998).
Utenza idrica: quali sono gli obblighi del gestore?
Le spese relative all'installazione. Per quanto riguarda le spese relative all'installazione di un'autoclave in condominio, dal momento che si tratta di manufatto diretto a consentire l'utilizzazione costante dell'impianto idrico di edificio condominiale e che costituisce parte integrante dell'impianto in questione, le spese relative alla sua installazione restano soggette agli stessi criteri di ripartizione fissati per l'impianto idrico; di conseguenza, la circostanza che l'edificio sia composto di più piani, serviti in misura differente dalla pompa dell'autoclave, non basta da sola a giustificare una diversa ripartizione secondo il criterio della proporzionalità all'uso previsto dagli artt. 1123 e 1124 cod. civ (In tal senso Cass. Civ. 29 novembre 1983, n. 7172).
Quindi, poiché l'autoclave comporta solo una modifica dell'impianto idrico e non una innovazione, è inapplicabile l'articolo 1121 del Codice civile, relativo alle spese gravose o voluttuarie, per il quale il condomino dissenziente può dissociarsi dalla spesa.
In ogni caso, la spesa relativa alla installazione e alla gestione dell'autoclave dev'essere ripartita tra tutti i condomini secondo le rispettive quote millesimali di proprietà, a nulla rilevando la diversa utilità dell'impianto.
L'assemblea. Le attribuzioni dell'assemblea condominiale riguardano l'intera gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che avviene in modo dinamico e che non potrebbe essere soddisfatta dal modello della autonomia negoziale, in quanto la volontà contraria di un solo partecipante sarebbe sufficiente ad impedire ogni decisione.
Rientra dunque nei poteri dell'assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento dei beni comuni.
L'assemblea con deliberazione a maggioranza ha quindi il potere di modificare sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale se rimane nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condomini.
Pertanto "l'assemblea può deliberare di modificare il servizio di autoclave spostandone l'ubicazione precedente che comportava una posizione di servitù attiva anche se la nuova ubicazione determina una situazione di fatto da cui deriva la mancanza di utilità della servitù" (Corte di Cassazione, Sezione 2 civile 22 marzo 2007, n. 6915).
La delibera e i poteri dell'assemblea. L'autoclave non muta ne' la consistenza ne' la destinazione dell'impianto idrico esistente, bensì' lo modifica. Come già precisato da altri autori della stampa specializzata, escludendo che l'installazione dell'autoclave sia una innovazione e ammettendo che si tratta, invece, di una modifica della cosa comune.
Pertanto, in sede assembleare, non occorreranno maggioranze speciali per la delibera bensì quelle ordinarie.
In questo senso, la relativa delibera assembleare è validamente assunta, in seconda convocazione, con la maggioranza dei partecipanti all'assemblea che corrisponda ad un terzo dei millesimi di proprietà (art. 1136, comma 3, c.c.).
A ben vedere, l'installazione dell'autoclave è infatti riferibile ad un servizio essenziale (in quanto compensa la carente erogazione dell'acqua ai piani più alti dell'edificio) e non può quindi esimere alcun condomino dal pagamento della relativa spesa anche se in effetti alcuni condomini non se ne avvantaggiano (Appello di Roma, sentenza n. 878 del 30.1.1962, Cassazione n. 7172 del 29.11.1963).
La spesa va ripartita fra tutti i condomini secondo le rispettive quote millesimali, a nulla rilevando la diversa utilità' dell'opera: la delibera vincolerà' anche la minoranza dissenziente.
Se i condomini dei piani inferiori si oppongono? Se non si raggiunge la maggioranza?
La questione va risolta dialogando con l'amministratore per convincerlo a convocare una nuova assemblea per discutere in merito o eventualmente per via giudiziaria chiedendo gli opportuni provvedimenti.
Ad ogni modo, in tale circostanza, potrebbe verificarsi una situazione di delibera affetta da nullità per eccesso di potere.
Invero, in tale situazione, potrebbe accadere che la delibera sia viziata in quanto la maggior parte dei condomini, in maniera arbitraria, ostacola il raggiungimento dei quorum necessari a deliberare.
Per meglio dire, ciò che rende viziata per eccesso di potere una delibera, non è l'esercizio discrezionale del potere di decisione, ma l'esercizio arbitrario della discrezionalità, ossia il suo abuso sicché la decisione raggiunta risulti dannosa per il condominio.
Quindi se la delibera dell'assemblea di condominio è stata adottata in conformità alla legge può comunque essere annullata per eccesso di potere, quando "risulti essere stata ingiusta e organizzata in modo fraudolento dalla maggioranza dei condòmini per perseguire lo scopo intenzionalmente lesivo degli interessi dei condòmini dissenzienti o assenti" (in merito all'eccesso di potere, cfr. Cass. 3177/78; Cass. n. 6853/2001; Cass. n. 10754/2011).
Premesso ciò, l'assemblea non può deliberare di non installare l'autoclave se dei condòmini hanno problemi "accertati" di approvvigionamento, violando il diritto del singolo al normale flusso di acqua.
La procedura d'urgenza. I condomini, in tali situazioni, possono pretenderne l'installazione anche attraverso la procedura giudiziaria d'urgenza.
Difatti, qualora l'assemblea, sollecitata dai condomini che lamentino un flusso di acqua insufficiente o, comunque, di potenza notevolmente inferiore alla norma, non provveda all'installazione di una autoclave che normalizzi il servizio, sarà possibile rivolgersi all'autorità giudiziaria chiedendo l'emissione di un provvedimento di urgenza ai sensi dell'art. 700 c.p.c.
È infatti, pacifico che l'utilizzazione dell'acqua corrente in un edificio di un'area urbana costituisce un servizio primario, che attiene alla salvaguardia delle qualità vitali dei suoi abitanti i quali, in quanto partecipanti al condominio ed utilizzatori del detto servizio, hanno diritto al suo pieno svolgimento.
Ciò, quindi, legittima il ricorso alla via cautelare anche per ottenere, nel merito, da parte del condominio, il rimborso delle spese sostenute, detratta la quota di pertinenza di chi ha avviato il giudizio.
Precedente giurisprudenziale. In argomento, secondo una datata pronuncia, è stato precisato che "è ammissibile l'emissione del provvedimento di urgenza ex art. 700 cod. proc. civ. per l'installazione di idoneo impianto di autoclave in un condominio nel quale un condomino lamenti che l'impianto idrico esistente determina la presenza di notevole quantità di aria nelle condutture e priva l'erogazione dell'acqua della pressione necessaria per le esigenze personali degli abitanti e per il funzionamento degli elettrodomestici.
La spesa per l'installazione dell'autoclave va ripartita fra i vari condomini in base agli stessi criteri già in vigore per l'impianto idrico. (In tal senso Pret. civ. Taranto, ord. 26 marzo 1985, in Arch. loc. e cond. 1985, 329).
