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manuk

Ripartizione spese impianto idrico

Salve a tutti,

ringrazio anticipatamente chi mi darà una mano a risolvere questi miei dubbi.

Sono proprietaria di un appartamento situato al piano rialzato di un palazzo di 4 piani per un totale di 9 appartamenti.

Dopo anni in cui noi proprietari degli appartamenti a piano rialzato facevamo presenti problemi di umidità sia all'interno che all'esterno degli appartamenti (anche l'androne all'entrata del palazzo e il pianerottolo è chiaramente visibile umidità di risalita con conseguente distacco di intonaco e lacerazione del muro), dopo l'installazione dell'autoclave condominiale si è palesata una dispersione notevole di acqua. Procedendo con una ricerca guasti è venuto fuori che due tubi dell'acqua e un tubo della fogna bianca sono danneggiati e perdono, convogliando l'acqua direttamente sotto il palazzo.

Si è quindi deciso di sostituire non solo tutti i tubi danneggiati,ma anche il tubo che dal contatore generale porta l'acqua alle tubazioni verticali che arrivano ai vari appartamenti.

Qui sorge il problema.

Il mio appartamento è l'unico avente bagno e cucina esposti sulla parte di dietro del palazzo, quindi un tubo porta l'acqua al mio appartamento. L'idraulico ha proposto di staccare quel tubo e di far arrivare al mio appartamento un tubo che parte direttamente dall'autoclave (posizionata anch'essa nella parte di dietro dell'edificio) e arriva al mio contatore.

Secondo l'amministratore, la spesa per l'installazione di questo tubo è totalmente a mio carico, in quanto serve unicamente il mio appartamento.

Lei si appella all'articolo 1123 del c.c., ma è corretto questo? Essendo l'impianto idrico di proprietà comune, non dovrebbe rientrare nella spesa totale da dividere in millesimi, visto che io ne rispondo dal mio contatore in poi?

E, se dovesse essere a mio totale carico, posso scegliere io la ditta che deve effettuare il lavoro, visto che la ditta scelta dal condominio non mi ispira assolutamente fiducia?

 

Nel pomeriggio l'amministratore ci comunicherà l'importo richiesto dalla ditta per il lavoro di posa di questo tubo, lavoro che ha già cominciato facendo la traccia nel pavimento, secondo disposizione dell'amministratore.

 

Grazie mille,

Manuela

A mio avviso hai perfettamente ragione.

Dal momento che soltanto per esigenze tecniche, lo stesso idraulico incaricato dal Condominio, ha proposto questa soluzione, va da se che rimane una spesa da dividere con i millesimi generali quindi secondo i dettami proprio dell'art. 1123 c.c. e, non c'entra nulla che quel tubo avendo un percorso diverso serve a te per un uso diverso dagli altri o meglio degli altr,i se per esempio il tuo amministratore vuole fare reiferimento al II comma dell'art. 1123 c.c.

Anche gli altri appartamenti si servono dell'autoclave, giusto?

Se è così non riesco a vedere un uso diverso rispetto agli altri.

Se il problema è il percorso del tubo non c'entri nulla te, è una logica tecnica che presume il tecnico incaricato del lavoro.

Quello che distingue i condomini nella spesa totale sono i millesimi, nient' altro.

E' normale che se il tuo amministratore ed i condomini con lui insistono dovrai adire vie legali per poter far valere le tue, probabili, ragioni (la certezza in diritto non c'è quasi mai ricordalo).

Ciao

La modifica proposta dal tecnico equivale ad una braga che serve soltanto te.

Se l'impianto fosse nato così avrebbe ragione l'amministratore ed il costo sarebbe soltanto a tue spese.

Poichè non è così puoi chiedere che tutto sia ripristinato allo stato iniziale.

Se io dovessi optare per la soluzione proposta dal tecnico, oltre a chiedere che la spesa sia a carico del condominio, chiederei anche di verbalizzare il mio assenso alla scelta tecnica e la rinuncia la ripristino della tubatura cosi com'era A CONDIZIONE che il nuovo tubo, pur essendo al solo servizio del mio appartamento, venga SEMPRE considerato condominiale in caso di SUCCESSIVI interventi e che la spesa sia sempre ripartita tra tutti i condòmini come allo stato attuale e che in caso di ripensamenti futuri si provvederà a ripristinare l'impianto così come in origine a spese del condominio.

Per stare più tranquillo, se non è possibile avere una delibera all'unanimità di 1.000 millesimi firmata da tutti, chiederei anche di sottoscrivere un contratto firmato da tutti i condòmini (1000 millesimi).

Qualora un edificio abbia più scale , cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

 

Secondo me ha ragione, informati quanto ti viene a costare e poi si approfondisci il discorso.

Qualora un edificio abbia più scale , cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

 

Secondo me ha ragione, informati quanto ti viene a costare e poi si approfondisci il discorso.

Ti faccio un esempio:

c'è un'ascensore che serve tutti ma per un problema X il condominio decide che è più semplice murare l'accesso all'ascensore dal primo piano e farne costruire uno dal lato opposto che serva solo al primo piano.

Se fossi tu il proprietario del primo piano ti accolleresti da solo le spese di installazione e manutenzione del nuovo ascensore oppure pretenderesti, costi quel che costi al condominio, di ripristinare l'accesso al vecchio ascensore?

Vi aggiorno! A partire da questa sentenza:

"L’impianto idrico condominiale svolge una funzione comune, generale ed è una tipica struttura condominiale, anche se realizzato con un fascio di tubi distinti invece che con una condotta collettiva unica, fino all’ingresso nella singola unità immobiliare privata, dove cioè il tubo passa al servizio esclusivo della porzione di proprietà individuale: fino a quel punto l’impianto è di proprietà del condominio che infatti può modificarne il percorso, la consistenza e il servizio, frazionandolo, unificandolo, allacciandovi derivazioni, o apportando altre variazioni di interesse comune, naturalmente assicurandone la funzione a tutti i condomini.

* Trib. civ. Roma, 17 marzo 1988, n. 4112, Colelli e altri c. Condominio di via Acqua Bulicante, n. 369, Roma, in Arch. loc. e cond. 1988, 423. "

abbiamo opposto le nostre rimostranze nei confronti della decisione dell'amministratrice che, non convinta, ha interpellato un suo legale di fiducia. Tale legale, una volta compreso che il tecnico nominato dal condominio ha optato per una diramazione ad hoc verso il mio appartamento per questione di economicità e che al mio appartamento ora come ora arriva un tubo che parte direttamente dalla condotta principale, ha fatto presente all'amministratrice che ero nel pieno della ragione e che quel tubo deve essere compreso come parte integrante dell'impianto idrico condominiale.

Quindi l'idraulico farà preventivo unico per il rifacimento dell'intero impianto idrico e si dividerà la spesa in millesimi.

 

Grazie a tutti,

Manuela

Vi aggiorno! A partire da questa sentenza:

"L’impianto idrico condominiale svolge una funzione comune, generale ed è una tipica struttura condominiale, anche se realizzato con un fascio di tubi distinti invece che con una condotta collettiva unica, fino all’ingresso nella singola unità immobiliare privata, dove cioè il tubo passa al servizio esclusivo della porzione di proprietà individuale: fino a quel punto l’impianto è di proprietà del condominio che infatti può modificarne il percorso, la consistenza e il servizio, frazionandolo, unificandolo, allacciandovi derivazioni, o apportando altre variazioni di interesse comune, naturalmente assicurandone la funzione a tutti i condomini.

* Trib. civ. Roma, 17 marzo 1988, n. 4112, Colelli e altri c. Condominio di via Acqua Bulicante, n. 369, Roma, in Arch. loc. e cond. 1988, 423. "

abbiamo opposto le nostre rimostranze nei confronti della decisione dell'amministratrice che, non convinta, ha interpellato un suo legale di fiducia. Tale legale, una volta compreso che il tecnico nominato dal condominio ha optato per una diramazione ad hoc verso il mio appartamento per questione di economicità e che al mio appartamento ora come ora arriva un tubo che parte direttamente dalla condotta principale, ha fatto presente all'amministratrice che ero nel pieno della ragione e che quel tubo deve essere compreso come parte integrante dell'impianto idrico condominiale.

Quindi l'idraulico farà preventivo unico per il rifacimento dell'intero impianto idrico e si dividerà la spesa in millesimi.

 

Grazie a tutti,

Manuela

Allora ok, adesso che hai un parere di un legale, anch'io avrei commesso lo stesso errore del tuo amministratore.

 

P.S.: Leonardo, fai un esempio più reale........

Vi aggiorno! A partire da questa sentenza:

"L’impianto idrico condominiale svolge una funzione comune, generale ed è una tipica struttura condominiale, anche se realizzato con un fascio di tubi distinti invece che con una condotta collettiva unica, fino all’ingresso nella singola unità immobiliare privata, dove cioè il tubo passa al servizio esclusivo della porzione di proprietà individuale: fino a quel punto l’impianto è di proprietà del condominio che infatti può modificarne il percorso, la consistenza e il servizio, frazionandolo, unificandolo, allacciandovi derivazioni, o apportando altre variazioni di interesse comune, naturalmente assicurandone la funzione a tutti i condomini.

* Trib. civ. Roma, 17 marzo 1988, n. 4112, Colelli e altri c. Condominio di via Acqua Bulicante, n. 369, Roma, in Arch. loc. e cond. 1988, 423. "

abbiamo opposto le nostre rimostranze nei confronti della decisione dell'amministratrice che, non convinta, ha interpellato un suo legale di fiducia. Tale legale, una volta compreso che il tecnico nominato dal condominio ha optato per una diramazione ad hoc verso il mio appartamento per questione di economicità e che al mio appartamento ora come ora arriva un tubo che parte direttamente dalla condotta principale, ha fatto presente all'amministratrice che ero nel pieno della ragione e che quel tubo deve essere compreso come parte integrante dell'impianto idrico condominiale.

Quindi l'idraulico farà preventivo unico per il rifacimento dell'intero impianto idrico e si dividerà la spesa in millesimi.

 

Grazie a tutti,

Manuela

Non fidarti troppo di quella sentenza che tra l'altro non è nemmeno di Casssazione.

Il principio da difendere è che qualsiasi manutenzione anche futura non deve comportare per te un aggravio di spese.

 

Per analogia e restando in tema idraulico può esserti utile quanto stabilito nell'art. 1118 del codice civile.

Se è vero che il condominio non deve subire un aggravio di spesa dal distacco di un condòmino dall'impianto dal centralizzato, per analogia è anche vero che un condòmino non può subire un aggravio di spesa se a decidere il distacco dall'impianto centralizzato è il condominio.

 

Per ora avete risolto ma se un domani quel tubo che porta l'acqua al tuo solo appartamento dovesse rompersi ci potrebbero essere nuovi problemi di riparto se non stabilite tutto prima.

 

Ti faccio un esempio:

se ci sono due colonne montanti che portano l'acqua, una agli appartamenti di destra ed una agli appartamenti di sinistra, pur essendo le due colonne montanti di proprietà condominiali, è pacifico che la spesa per la manutenzione di ciascuna colonna ricade solo su chi la utilizza (terzo comma art. 1123).

 

La sentenza da te postata stabilisce che un fascio di tubi distinti è pur sempre condominiale e quindi il condominio può decidere di far allacciare altri a quel tubo ma la sentenza non specifica chi partecipa alla spesa di manutenzione di quel tubo distinto.

Alla manutenzione del tubo distinto partecipa solo chi ne trae utilità.

Riesci a trovare una sentenza sul riparto delle spese?

P.S.: Leonardo, fai un esempio più reale........

l'esempio è proprio realissimo ed è l'analogo di quello che sta succedendo nel mio caso, sostituendo "ascensore" con "impianto idrico".

Ora come ora dal contatore generale partono 3 diramazioni, che servono le 3 colonne di "bagni/cucine". 2 di queste diramazioni servono ognuna 4 appartamenti, una serve solo il mio. Quello che stanno facendo ora è chiudere questa diramazione che fa il giro di tutto il palazzo e crearne una nuova che parte direttamente dalla via di ritorno dell'autoclave. Il concetto è che a me non interessa come intendano farmi arrivare l'acqua in casa, l'importante è che mi arrivi e che la spesa per farmela arrivare non sia totalmente a mio carico, ma a carico di tutto il condominio. Per me potevano anche decidere di far salire il tubo fino al terrazzo per poi farlo riscendere fino al mio appartamento (ovviamente è una estremizzazione per rendere l'idea), l'importante è che la spesa se la accolli l'intero condominio

La sentenza da te postata stabilisce che un fascio di tubi distinti è pur sempre condominiale e quindi il condominio può decidere di far allacciare altri a quel tubo ma la sentenza non specifica chi partecipa alla spesa di manutenzione di quel tubo distinto.

Alla manutenzione del tubo distinto partecipa solo chi ne trae utilità.

Riesci a trovare una sentenza sul riparto delle spese?

La sentenza, confermando che l'impianto idrico fino alle singole u.i. è di proprietà condominiale, dice tutto. Tutto ciò che è di proprietà condominiale (parti comuni) si divide per millesimi di proprietà "salvo diversa convenzione" (1123 c.c.). Quindi io partecipo al rifacimento delle altre due colonne che portano l'acqua alle singole u.i. che hanno l'allaccio sul fronte del palazzo e gli altri partecipano al rifacimento della colonna che porta l'acqua alla mia u.i. che ha allaccio sul retro. Il tutto, in proporzione alla mia proprietà, perchè non ho la minima intenzione di stabilire una convenzione diversa da quella disposta dal codice civile.

La sentenza, confermando che l'impianto idrico fino alle singole u.i. è di proprietà condominiale, dice tutto. Tutto ciò che è di proprietà condominiale (parti comuni) si divide per millesimi di proprietà "salvo diversa convenzione" (1123 c.c.)

La sentenza non dice tutto e non è vero che tutte le spese condominiali si ripartono per millesimi di proprietà.

Lart. 1123 dice anche altro:

 

Art. 1123

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

 

Alla luce delle tue nuove precisazioni la spesa di ogni diramazione che parte dal contatore generale va ripartita tra tutti quelli che sono allacciati e quindi tu non dovrai partecipare alla spesa delle altre due diramazioni ma solo (e da solo) alla diramazione che serve solo te.

Potresti opporti alla spesa per un percorso diverso solo se la spesa fosse superiore alla spesa per il percorso esistente ma se il tecnico ha optato per un percorso diverso, credo lo abbia fatto per economizzare la spesa di tua competenza.

 

A mio avviso se l'assemblea ha deciso di ripartire la spesa totale di tutte le diramazioni per millesimi di proprietà tra tutti i condòmini, è proprio una tale delibera che va in deroga al criterio legale di riparto e puoi considerarla alla pari una convenzione che se non votata all'unanimità di mille millesimi può essere impugnata in ogni tempo perchè nulla.

Ma questa non è una manutenzione, ma il rifacimento totale dell'impianto! E comunque, l'edificio non ha più impianti, ma un unico impianto che a partire dal contatore generale (unico per tutti) si dirama per raggiungere le singole unità immobiliari. Quella parte del 1123, a mio modesto parere, andrebbe applicata nel caso in un condominio ci siano più allacci alla rete idrica (più di un contatore generale, per intenderci), quindi alla spesa dell'impianto partecipano le unità immobiliari che fanno capo a quello specifico contatore.

Ma questa non è una manutenzione, ma il rifacimento totale dell'impianto! E comunque, l'edificio non ha più impianti, ma un unico impianto che a partire dal contatore generale (unico per tutti) si dirama per raggiungere le singole unità immobiliari. Quella parte del 1123, a mio modesto parere, andrebbe applicata nel caso in un condominio ci siano più allacci alla rete idrica (più di un contatore generale, per intenderci), quindi alla spesa dell'impianto partecipano le unità immobiliari che fanno capo a quello specifico contatore.

Leggendo gli articoli 1124 e 1125 potrai constatare che alla "manutenzione" è associata la "sostituzione" e la "ricostruzione" mentre si tratterebbe di innovazione solo la nuova costruzione di qualcosa che prima non c'era e non serviva allo scopo.

Naturalmente le mie sono solo motivazioni al mio parere.

Sarebbe utile sentire altri pareri.

 

Scusa Leonardo leggi la risposta n. 16 di Vanni:

Vanni fa una distinzione tra proprietà private e condominiali.

Altro discorso è il riparto della spesa di manutenzione di un bene condominiale al servizio di uno solo o una sola parte di condòmini.

Leggendo gli articoli 1124 e 1125 potrai constatare che alla "manutenzione" è associata la "sostituzione" e la "ricostruzione" mentre si tratterebbe di innovazione solo la nuova costruzione di qualcosa che prima non c'era e non serviva allo scopo.

Naturalmente le mie sono solo motivazioni al mio parere.

Sarebbe utile sentire altri pareri.

 

 

 

 

Vanni fa una distinzione tra proprietà private e condominiali.

Altro discorso è il riparto della spesa di manutenzione di un bene condominiale al servizio di uno solo o una sola parte di condòmini.

Io rimango del mio parere iniziale, che coincide anche con il tuo, anzi dopo aver approfondito un pochino direi che nella malaugurata ipotesi di una azione giudiziaria da parte del Condominio contro manuk, nel caso questi nella veste del suo amministratore pretendesse un pagamento esclusivo di manuk, lo vedo soccombente senza se e senza ma a differenza dei dubbi che potevo pormi inizialmente usando un minimo di condizionale.

Ciao

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