Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
108070 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Pompe impianto autoclave, l'impresa dice di aver fatto manutenzione, ma l'amministratore ribadisce che le ha sostituite?
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Pompe impianto autoclave, l'impresa dice di aver fatto manutenzione, ma l'amministratore ribadisce che le ha sostituite?

Sostituzione pompe dell'impianto di autoclave, dubbi sulla esecuzione dell'intervento e poteri di verifica dei condòmini

Avv. Alessandro Gallucci 

Sostituzione pompe degli impianti autoclave come provarne il reale avvenimento e come, eventualmente, contestarlo?

Che cosa succede se l'assemblea delibera la sostituzione delle pompe dell'impianto di autoclave e poi il manutentore afferma che, invece, basta una buona manutenzione, con accurata pulizia delle sue componenti, ma l'amministratore insiste nel dire che l'intervento è stato sostitutivo totale?

Ci scrive un nostro lettore: «Buongiorno grandissimi amidici di Condominioweb. In sostanza il mio amministratore ha proposto all'assemblea (che ha approvato) un preventivo per la sostituzione di due pompe dell'impianto di autoclave.

A lavori sono in corso, mi sono informato sulla situazione ed il titolare dell'impresa ha affermato che stanno provvedendo soltanto alla riparazione.

Insomma l'amministratore dice che stanno i cambiando i pezzi, l'imprenditore conferma la riparazione.

Come posso provare se c'è o ci sarà un raggiro da parte dell'amministratore? Posso chiedere un appuntamento per l'accesso ai locali (chiusi) e incaricare un tecnico, a mie spese, per una perizia? Cosa succede se l'amministratore fa orecchie da mercante?».

Non è la prima volta che ci giungono segnalazioni di questo genere. Non sarà l'ultima. Attenzione, ci vuole attenzione: sia nel controllo dell'operato di chi gestisce la proprietà e conseguentemente attenzione a non fare di tutta l'erba un fascio.

Certo, per come ci sono posti i fatti nella segnalazione del nostro lettore, al di là di un difetto di comunicazione tra fornitore e amministratore, fatichiamo a trovare una spiegazione. Si valuti, poi, che sovente è lo stesso amministratore a rimanere all'oscuro di comportamenti di manutentori felloni che ingrassano le proprie parcelle all'insaputa di tutti.

Ciò che è certo, è che il condòmino che voglia comprendere che cosa è stato fatto ha a disposizione gli strumenti per verificare le opere in esecuzione e quindi l'operato di impresa e amministratore. Vediamo come.

=> Il consuntivo è falso. Il condomino viene condannato per diffamazione e l'amministratore visse felice e contento.

Sostituzione pompe autoclave, i poteri di verifica dell'assemblea

L'assemblea ha il potere di deliberare e di verificare l'esecuzione dei lavori. Certo, la verifica è quasi sempre documentale, ma non necessariamente, in quanto si può arrivare ad una verifica visiva di quanto s'è deciso di far eseguire.

Sostituzione pompe autoclave, l'assemblea può decidere di incaricare un direttore dei lavori (cosa alquanto improbabile, ma comunque possibile) che vigili su quanto e che cosa verrà fatto. Certo, qualcuno potrà dire che il direttore dei lavori può non dire il vero.

Può accadere, ma ricordiamo sempre che di complottismo si muore avvelenati, o meno funestamente, forse chi così vive la dice lunga su com'è.

Ciò detto, resta il problema di evitare magheggi: una soluzione è un segno identificativo univoco e indelebile sul pezzo che sarà oggetto d'intervento (e di sostituzione). Segno la cui apposizione deve essere provata ma non portata se non di un ristretto numero di persone, specie se questo sia astrattamente replicabile.

Così, per restare alla pompa, se questa sarà sostituita lo si vedrà sul materiale che deve essere lasciato dall'impresa per la verifica dell'opera.

Restano validi sebbene in via residuale, poi, tutti quegli accorgimenti di natura documentale (tipo fatture dei pezzi, controfirma sul posto dell'esecuzione dell'intervento ecc. ecc.) che sebbene non diano certezza assoluta della esecuzione dell'intervento documentato, sicuramente riducono il rischio di raggiri.

=> Amministratore di condominio e appropriazione indebita, guida al panorama giurisprudenziale

Sostituzione pompe autoclave, i poteri di verifica dei singoli condòmini

L'optimum resta la verifica del lavoro in corso d'esecuzione. Ciò, fermo restando divieto d'intralcio dell'operato dell'impresa e di violazione delle norme sulla sicurezza sui luoghi di lavoro, può essere fatto da qualunque condòmino, che, in quanto comproprietario dell'impianto, ha potere di verifica dell'operato dell'appaltatore. Insomma un "umarell condominiale".

Certo, come evinciamo dall'e-mail del nostro lettore, non tutti sono in grado di comprendere che interventi vengono eseguiti. E non corre l'obbligo di saperlo. Quello che conta, alla fine, è poter verificare cosa è stato realmente fatto. Una pompa per impianto di autoclave nuova è riconoscibile rispetto ad una usata.

Ad un occhio non tecnico, magari di primo acchito no, ma un esperto, un perito, sa riconoscere le differenze.

Come fare per farle emergere? È bene che sia l'assemblea a deliberare l'affidamento dell'incarico, ma ove ciò non sia possibile (es. per ritrosia a decidere in questo modo da parte della maggioranza), può essere il singolo a fare eseguire una verifica.

Come? Va valutato caso per caso: se si tratta di mero riscontro visivo, attraverso un proprio tecnico, il quale ha diritto d'accede ai locali impianti, previa autorizzazione dell'amministratore ove ciò sia prescritto dalla legge.

Oppure a seguito di un ricorso ad un giudice, qualora non sia stato possibile accedere con la collaborazione spontanea.

Sostituzione pompe autoclave, il ruolo e le responsabilità dell'amministratore

L'amministratore ha certamente un ruolo di vigilanza e verifica dell'operato dell'impresa. Può essere raggirato, ovvero come parrebbe nel caso portato dal nostro lettore, potrebbe raggirare il condominio.

Parliamo al condizionale perché:

  • i conti si tirano alla fine con la presentazione del rendiconto;
  • in quell'occasione si potrà chiedere copia della fattura dell'intervento della ditta;
  • il titolare della ditta potrà sempre essere chiamato ad affermare quando realmente eseguito.

Ed allora: noi, che speriamo sempre nella buona fede di tutti, riteniamo di dire al nostro lettore: caro lettore, prendi carta e penna e scrivi all'amministratore.

Metti nero su bianco quanto dettoti dell'imprenditore e chiaramente assicurati che questi abbia eseguito solamente la sostituzione.

Chiedi copia della fattura all'amministratore e domanda quel documento anche all'impresa. Cerca di capire se, magari, vi sono state sostituzioni di piccoli altri componenti delle pompe. Il primo riscontro deve essere sempre documentale.

Se, poi, nonostante ciò l'amministratore dovesse dire che la ditta ha eseguito una sostituzione - evidentemente non fornendoti copia delle fatture attestanti il diverso tipo d'intervento - oppure quanto ottenuto non ti convince, beh, allora valuta col tuo avvocato di fiducia quale sia la strada migliore da seguire, cioè se un accertamento tecnico sull'impianto o altro.

Per dire cosa fare di preciso, se qualcosa si può fare, non si possono non valutare le carte riguardanti la concreta fattispecie.

=> Quando l'amministratore incassa le mazzette dal fornitore.

Cerca: forniture in condominio

Commenta la notizia, interagisci...
Cavaliere
Cavaliere martedì 02 luglio 2019 alle ore 16:08

è successo recentemente che sia stato sostituito il recipiente dell'autoclave condominiale. Richiesto, prima dell'inizio dei lavori, all'amministrazione documentazione riferita a quanto si sarebbe dovuto realizzare: nessun riscontro. Richiesta lettera di incarico e preventivo alla Ditta che ha effettuato l'intervento, risposta: tutti i documenti li possiede l'amministratore. Io non posso inviare documenti a singoli condomini ma solo all'amministratore.
La risposta non mi sembra pertinente. Che dice l'esperto?

Dante De Simoni
Dante De Simoni giovedì 04 luglio 2019 alle ore 18:26

chiedete copia dei documenti all'amministratore, è un Vs diritto

    in evidenza

Dello stesso argomento


Aliquota iva del 10% per unità non abitative

Aliquota iva del 10% per unità non abitative. Energia elettrica: il doppio contatore fa “risparmiare” sull'IVAIl principio è stato espresso dall'Agenzia nelle Entrate in risposta all'interpello n. 904-492/2015