Chi decide e chi paga la sostituzione della fossa biologica?

Uno degli interventi che può comportare una spesa non indifferente è quello inerente alla sostituzione della fosse biologica.

Può, ma non necessariamente, in quanto come sempre tutto dipende dall'oggetto dell'intervento, dal contenitore che si andrà ad installare, insomma da una serie di fattori che vanno valutati caso per caso.

Ciò non toglie che la sostituzione di questo manufatto comporti delle valutazioni in merito all'esborso della spesa.

Quando deve essere sostituita la fossa biologica, chi deve pagare? Il proprietario? Il conduttore? E nel caso di appartamento concesso in usufrutto o sul quale gravi un diritto reale di abitazione?

È evidente che sia utile rispondere a questi quesiti, di sicuro interesse per l'amministratore di condominio, cui le parti indicate si rivolgono per avere lumi, e degli stessi proprietari, usufruttuari e conduttori.

Comprendere cos'è una fossa biologica è utile per capire come risolvere la questione.

Fossa biologica, definizione e funzione

La così detta fossa biologica, altrimenti nota come fossa settica, altro non è che un contenitore nel quale affluiscono le acque nere e bianche di un edificio e serve a svolgere le funzioni proprie della fognatura laddove questa sia assente.

Non è raro che i condòmini siano dotati di fosse biologica. Essa può essere di vario materiale, dalla classica fossa settica cementizia, a quelle più moderne in resina o plastica.

Si tratta di un impianto condominiale, della cui manutenzione e cura, ivi compresa la sostituzione, dunque, si deve occupare il condominio.

Si badi: come in ogni condominio vale il principio, secondo il quale, come specificato dall'art. 1123, terzo comma, c.c., se in un edificio impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, allora le spese inerenti alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

I box, non aventi alcuno scarico (per caratteristiche proprie del locale), non devono pagare le spese riguardanti la fossa biologica.

Sostituzione della fossa biologica, intervento di manutenzione straordinaria, le maggioranze

Il primo organismo condominiale deputato alle decisioni riguardanti la sostituzione della fossa biologica è l'assemblea condominiale.

Ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 1135 e 1136 c.c., infatti, spetta all'assemblea decidere in merito alla esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria. La sostituzione della fossa settica, che per sua natura è certamente manufatto destinato a durare a lungo nel tempo, è senza ombra di dubbio intervento di manutenzione straordinaria.

L'entità dell'esborso economico per la esecuzione della sostituzione della fossa incide sulle maggioranze necessarie all'approvazione della deliberazione di riferimento.

Per le riparazioni straordinarie di notevole entità, infatti, come prescritto dall'art. 1136, quarto comma, c.c. è sempre necessario (cioè tanto in prima, quanto in seconda convocazione) il voto favorevole della maggioranza dei condòmini presenti in assemblea e di almeno la metà del valore dell'edificio.

Per interventi di manutenzione straordinaria che non comportino notevole spesa, invece, in seconda convocazione è sufficiente il voto favorevole della maggioranza dei presenti e di almeno un terzo del valore dell'edificio.

In che modo distinguere un intervento straordinario da uno straordinario di notevole entità? Come più volte specificato dalla Suprema Corte di Cassazione la valutazione «della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito (al quale chi deduce l'illegittimità della delibera deve fornire tutti gli elementi utili per sostenere il suo assunto); il giudice, d'altro canto, può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini» (Cass. 26 novembre 2014 n. 25145). Come si suole dire: si valuta caso per caso.

Sostituzione della fossa biologica, manutenzione straordinaria urgente i poteri dell'amministratore

Se gli interventi di manutenzione straordinaria rivestono il carattere dell'urgenza, allora questi possono essere disposti dall'amministratore, che ha semplicemente l'obbligo di riferirne alla prima assemblea (art. 1135, secondo comma, c.c.).

Ciò vuol dire che la spesa non deve essere ratificata dall'assemblea, ma semplicemente ad essa comunicata.

Si parla di manutenzione, non di sostituzione; ad avviso dello scrivente, non vi sono dubbi che ove per consentire il normale funzionamento della fossa sia necessaria la sua sostituzione totale o parziale e nei casi in cui questa sostituzione non possa essere ritardata, per ovvie ed intuibili ragioni, allora la spesa possa essere ordinata dall'amministratore, fermi restando gli obblighi di cui sopra.

Sostituzione della fossa biologica, ripartizione delle spese e pagamento del costo dell'intervento

Chiariti gli aspetti operativi, arriviamo a quelli economici. Iper semplificando: deliberato o disposto l'intervento di sostituzione della fossa biologica, chi deve mettere mani al portafoglio?

Dove c'è solo il proprietario, evidentemente, non sorgono dubbi. Nessun dubbio nemmeno quando l'appartamento è concesso in locazione: paga sempre il locatore, spettando al conduttore le sole spese per l'uso delle fosse biologiche (art. 9 l. n. 392/1978).

Fossa biologica, come ripartire le spese

In caso di usufrutto o diritto di abitazione, ferma restando la solidarietà verso il condominio, solidarietà sancita dall'art. 67 disp. att. c.c., il costo dell'intervento grava sul nudo proprietario, in quanto si tratta di intervento di manutenzione straordinaria, così come previsto dall'art. 1005 c.c., a meno che la sostituzione non sia dipesa da trascuratezza nella manutenzione ordinaria, nel qual caso la spesa andrebbe a gravare sull'usufruttuario.

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