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Sostituzione basculante garage e alterazione decoro
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Sostituzione basculante garage e alterazione decoro

Sostituire la basculante di un garage comporta la valutazione di una serie di aspetti se non si vuole incorrere in contestazioni dell'alterazione del decoro. I casi delle basculanti condominiali e quelle private.

Avv. Alessandro Gallucci 

Se si decide di sostituire la basculante del garage, si rischiano contestazioni di alterazione del decoro architettonico dell'edificio?

Per rispondere al quesito è necessario chiarire un aspetto e quindi rispondere ad un altro quesito, ossia: a quale basculante si fa riferimento?

Motivo: se il riferimento è a quella condominiale, allora la questione va affrontata e risolta guardando alla disciplina deliberativa e conseguentemente alla contestazione delle decisioni assembleari.

Se, invece, il riferimento è alla basculante di un garage individuale, cioè di un box auto, allora la bisogna affrontare l'argomento in relazione alle opere su parti di proprietà individuale.

Come si suol dire, non è finita qui: il fatto che l'autorimessa condominiale sia all'aria aperta oppure interrata può determinare una differente valutazione.

Non solo: ultimo, ma solo per citazione, in quanto per importanza è il primo elemento da considerare, c'è il regolamento condominiale che se di natura contrattuale può arrivare ad avere un contenuto molto, molto stringente.

Partiamo proprio dal regolamento condominiale e dalla nozione di decoro.

Sostituzione basculante garage, alterazione decoro e regolamento condominiale

Autorevole dottrina e consolidata giurisprudenza definiscono il decoro dell'edificio quale «insieme delle linee e delle strutture, ornamentali, che costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell'edificio ed all'edificio stesso nel suo insieme una determinata fisionomia ed un particolare pregio estetico» (Terzago, Il condominio, Giuffrè, 1985).

In realtà per la Cassazione (es. Cass. 4 aprile 2008, n. 8830) considera sufficiente che la connotazione del decoro possa riguardare anche stabile con linee semplici, non essendo necessario che si tratti di fregi di particolare importanza.

=> Come provare l'alterazione del decoro architettonico condominiale

In questo contesto, appare strano che una basculante del garage possa alterare l'estetica dell'edificio. Forse non tanto quelle individuali, ma quella condominiale, specie se esposta sulla pubblica via, potrebbero vendendo modificate peggiorare l'estetica dell'edificio. A volte basta un cambio di colore per dare una connotazione differente.

In questo contesto, il regolamento condominiale assembleare può disciplinare forme e colori delle basculanti, private e condominiali, per uniformare l'estetica dell'autorimessa. Difficile che possa incidere sulle dimensioni, poiché ciò vorrebbe dire incidere sull'uso della proprietà individuale.

Se di natura contrattuale, invece, il regolamento può spingersi fino a vietare ogni modificazione, chiaramente non potendo impedire la sostituzione della basculante se rotta.

Sostituzione basculante garage condominiale e alterazione decoro

Se l'assemblea delibera la sostituzione della basculante del garage condominiale e per alcuni quella prescelta può essere lesiva del decoro dell'edificio, la soluzione per opporsi a quella decisione sta nell'impugnarla.

L'alterazione del decoro dell'edificio costituisce una ipotesi di nullità della delibera, in quanto non è nel potere dell'assemblea disporre di un bene comune, il decoro, peggiorandolo. Più nello specifico, ad avviso dello scrivente, si tratta di nullità per incompetenza. Ciò vuol dire che:

  • la delibera può essere impugnata in ogni tempo, cioè al di là dei canonici trenta giorni dettati in relazione alle deliberazioni annullabili (art. 1137 c.c.);
  • chiunque, cioè anche i condòmini che hanno votato favorevolmente possono contestare la decisione (Cass. n. 6714/2010).
  • Trattandosi di opera di manutenzione straordinaria, la deliberazione di sostituzione della basculante del garage condominiale necessita dei seguenti quorum deliberativi:
  • in prima convocazione (o anche in seconda se si tratta di manutenzione straordinaria di notevole entità) il voto favorevole della maggioranza dei presenti e almeno la metà del valore dell'edificio;
  • in seconda convocazione il voto favorevole della maggioranza dei presenti e almeno un terzo del valore dell'edificio;

Sostituzione basculante garage individuale, alterazione decoro

Se un qualunque condòmino decide di sostituire la basculante del garage di sua proprietà, egli può agire ai sensi dell'art. 1122 c.c. a mente del quale chi intende eseguire opere su parti di proprietà esclusiva può farlo avendo cura che le opere:

  • non rechino danno alle parti comuni;
  • non determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

Della sostituzione della basculante del garage, in quanto opera rientrante nel novero di quelle indicate dall'art. 1122 c.c., ai sensi del secondo comma di questa disposizione, bisogna dare comunicazione all'amministratore di condominio.

Il regolamento, già citato parlando della basculante condominiale, ha rilevanza non secondaria importante in quanto specie se di natura contrattuale potrebbe limitare l'operazione in esame. Un regolamento contrattuale, si accennava in precedenza, potrebbe addirittura vietare di cambiare tipologia di basculante, limitandosi la sostituzione al mero cambio di elemento, ma non di modello.

In caso di contestazione dell'operato del singolo, l'assemblea oppure i singolo condòmini potrebbero intentare un'azione giudiziaria volta al ripristino dello stato dei luoghi.

Sostituzione basculante garage in autorimessa all'aria aperta o in spazio interrato e alterazione decoro

Alterare il decoro, si accennava in precedenza, vuol dire peggiorare l'estetica dello stabile e così cagionare un danno economicamente valutabile.

Per chi scrive, allora, è evidente che il cambio di una basculante in un'autorimessa interrata e non visibile dalla pubblica via è cosa differente dal cambio del medesimo elemento in un'autorimessa in area aperta. Certo la visibilità all'esterno non è un parametro fondamentale, ma ha la sua rilevanza.

Conta poi anche il luogo della sostituzione, l'autorimessa, che connota l'edificio per la sua migliore fruibilità, non di certo per la sua gradevolezza estetica. Sostituire la basculante del garage non è come cambiare la porta di una casa.

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