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Installazione, sostituzione e riparazione motore elettrico serranda garage condominiale
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Installazione, sostituzione e riparazione motore elettrico serranda garage condominiale

Motore elettrico serranda garage condominiale. Installazione, sostituzione e riparazione. Quorum deliberativi

Avv. Alessandro Gallucci 

Sovente i garage condominiali, siano essi autorimesse con posti auto aperti, ovvero con box auto, sono chiusi rispetto all'esterno da serrande.

Può accadere che si decida l'installazione di un motore elettrico che consenta una più semplice apertura della serranda.

L'installazione è considerabile come un'innovazione?

Chi decide e come si ripartiscono le spese per l'intervento?

Quando si deve provvedere alla sostituzione del motore elettrico, anche quest'intervento ha un costo.

Chi può/deve decidere per la sostituzione del motore elettrico?

Chi ed in che misura deve partecipare alla spesa per la sostituzione del motore elettrico della serranda del garage condominiale?

Installazione motore elettrico serranda garage condominiale

Questo genere d'installazione può senza ombra di dubbio essere equiparato alla installazione d'un sistema di automazione del cancello condominiale che chiude l'autorimessa comune.

Quando la giurisprudenza è stata chiamata a valutare la qualificazione delle delibere condominiali aventi ad oggetto l'automazione di cancelli ha escluso che le stesse potessero essere considerate alla stregua d'innovazioni.

Per i giudici, tali delibere, «avendo ad oggetto la "modifica e automatizzazione dei cancelli di ingresso ed uscita dei box", non possono essere qualificate come innovazioni, giacché esse, lungi dal comportare un'alterazione sostanziale e funzionale della cosa comune (i cancelli preesistenti appunto), tendevano semplicemente a renderne più agevole l'utilizzazione, automatizzando il sistema di apertura e chiusura» (così, ad esempio, Trib. Trani 3 febbraio 2007 n. 15).

L'installazione di un motore elettrico per la serranda del garage condominiale è dunque una semplice modificazione del medesimo e come tale non necessita delle alte maggioranze prescritte per le innovazioni (art. 1120, primo comma, c.c. e 1136, quinto comma, c.c.), ma al massimo del voto favorevole della maggioranza dei presenti all'assemblea e di almeno la metà del valore millesimali dell'edificio, ove equiparabile ad una riparazione straordinaria di notevole entità.

Quanto alla ripartizione delle spese occorrenti alla installazione del motore elettrico della serranda del garage condominiale, nessun dubbio che, salvo diversa convenzione, la spesa vada suddivisa tra tutti i condòmini secondo i millesimi di proprietà.

Si badi: ove il garage condominiale sia considerabile alla stregua di un condominio parziale, la ripartizione secondo il criterio indicato andrà fatta tra i soli condòmini comproprietari dei posti auto.

=> Le spese per la manutenzione dei box le paga chi è proprietario dei box

Sostituzione o riparazione motore elettrico serranda garage condominiale

Rispetto alla sostituzione ed alla riparazione, un aspetto ulteriore merita attenzione, ossia chi ha il potere di disporre l'intervento di manutenzione in esame?

Al riguardo la risposta va valutata caso per caso.

Se l'intervento si sostanzia in una manutenzione del motore elettrico, nessun dubbio, ad avviso dello scrivente, che lo stesso possa essere disposto dall'amministratore del condominio.

Ai sensi dell'art. 1135, secondo comma, c.c., infatti, al mandatario è riconosciuto il potere disporre gli interventi manutentivi urgenti e poi riferirne alla prima assemblea utile. Urgente, è utile ricordarlo, è l'intervento che non può essere procrastinato senza pericolo di danno o di aggravamento del danno o della situazione disagevole esistente.

E se il funzionamento del motore elettrico della serranda del garage condominiale è compromesso e l'unico modo per ripristinare il funzionamento è la sua sostituzione?

Al riguardo, per chi scrive, è necessario valutare se la serranda del garage condominiale può essere utilizzata manualmente in modo tutto sommato agevole. In tal caso la decisione sulla sostituzione dev'essere rimessa all'assemblea. I quorum deliberativi sono quelli previsti per l'installazione, con la stessa indicazione in relazione alle riparazioni di notevole entità.

Ove il motore elettrico nei fatti sia l'unico modo che consenta il corretto funzionamento della serranda del garage condominiale (es. per la pesantezza della serranda che rende seriamente difficoltoso se non impossibile il suo sollevamento manuale) e la sua sostituzione l'unica via praticabile, allora va ritenuto possibile che sia l'amministratore a dover disporre l'intervento.

Come per il caso della installazione, anche per la sostituzione o per la riparazione del motore elettrico della serranda, il relativo costo, salva diversa convenzione, deve essere ripartito tra tutti i condòmini (ovvero tra tutti i condòmini del condominio parziale) sulla base dei millesimi di proprietà.

Installazione motore elettrico serranda garage condominiale

Decisione sull'installazione spetta all'assemblea ma non è un'innovazione

Quorum deliberativi

In prima convocazione maggioranza presenti e almeno metà valore dell'edificio.

In seconda convocazione maggioranza presenti i almeno un terzo valore edificio, se invece l'installazione ha un costo rilevante, le stesse maggioranze dettate per la prima convocazione.

Ripartizione spese

Secondo millesimi di proprietà tra tutti i condòmini ovvero tra i condòmini del condominio parziale costituito dal garage condominiale, salvo diversa convenzione.

Sostituzione o riparazione motore elettrico serranda garage condominiale

Interventi che possono essere disposti dall'amministratore

In entrambi i casi deve ricorrere l'urgenza per la legittimità della decisione dell'amministratore

Interventi che possono essere sempre disposti dall'assemblea

Quorum deliberativi

In prima convocazione maggioranza presenti e almeno metà valore dell'edificio.

In seconda convocazione maggioranza presenti i almeno un terzo valore edificio, se invece l'installazione ha un costo rilevante, le stesse maggioranze dettate per la prima convocazione.

Ripartizione spese

Secondo millesimi di proprietà tra tutti i condòmini ovvero tra i condòmini del condominio parziale costituito dal garage condominiale, salvo diversa convenzione.

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