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Box auto con serranda manuale e sostituzione delle stessa con basculante automatizzata: quando è legittimo
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Box auto con serranda manuale e sostituzione delle stessa con basculante automatizzata: quando è legittimo

Sostituire la classica saracinesca o basculante manuale che chiude il box auto dei condomini con una automatizzata

Avv. Alessandro Gallucci  

Sostituzione serranda box, le regole da considerare

Può accadere, la questione probabilmente è più ricorrente di quando possa ipotizzarsi, che uno o più condomini intendano sostituire la classica saracinesca o basculante manuale che chiude il loro box auto con una automatizzata.

La domanda, più che normale, che ci si pone in questi casi è la seguente: quando un simile intervento è da ritenersi legittimo?

Due, sostanzialmente e potenzialmente, le norme del codice civile di riferimento: gli artt. 1102, primo comma, e 1122 c.c.

A queste va aggiunto il regolamento condominiale che, specie se di natura contrattuale, può imporre regole e, nel caso di statuto pattizio, veri e propri divieti.

Sostituzione serranda box, le norme del codice civile

Quando si eseguono interventi di sostituzione della serranda del box, il condomino può andare ad incidere su due parti dell'edificio:

a) quelle comuni, nel caso in cui l'installazione del nuovo infisso necessiti di un allargamento dei muri delimitanti l'ingresso al box;

b) quelle di proprietà esclusiva, perché in ogni caso s'andrà ad incidere su cose di pertinenza del singolo condominio.

Ricordiamo, per completezza, che ai sensi del primo comma dell'art. 1102 c.c. "ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa".

La giurisprudenza ha specificato che per pari usi dei beni comuni non s'intende un uso identico e contemporaneo, ma la possibilità che tutti devono avere di trarre dalle cose comuni, oltre alla normale utilità data dalla loro destinazione, anche tutte quelle compatibili con altre destinazioni accessorie e non modificanti quella principale. Classico esempio l'alloggiamento del condizionatore sulla facciata dell'edificio.

A mente dell'art. 1122 c.c., invece, "Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea".

Sostituzione serranda box, attenzione al decoro architettonico

In entrambi i casi gli interventi modificativi non possono alterare il decoro architettonico dell'edificio.

Vale la pena specificare che, per costante giurisprudenza, per decoro architettonico "deve intendersi l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia, e che quindi contribuiscono a conferirgli una specifica identità" e che "nessuna influenza in proposito può essere riconosciuta alla maggiore o minore visibilità di esse o alla loro non visibilità in relazione ai diversi possibili punti di osservazione rispetto all'edificio condominiale, trattandosi di una tutela accordata in sé e per sé a prescindere da situazioni contingenti in quanto correlata soltanto alla esigenza di salvaguardare determinate caratteristiche architettoniche unitariamente considerate dello stabile condominiale" (Cass. n. 851/07).

Quanto alla valutazione dell'avvenuta alterazione, sempre la Suprema Corte ha avuto modo di evidenziare che "l'alterazione del decoro deve essere apprezzabile e che tale apprezzabilità dell'alterazione del decoro deve tradursi in un pregiudizio economico che comporti un deprezzamento sia dell'intero fabbricato che delle porzioni in esso comprese, per cui, sotto tale profilo, è necessario tener conto dello stato estetico del fabbricato al momento in cui l'innovazione viene posta in essere" (così Cass. 25 gennaio 2010 n. 1286).

Sostituzione serranda box, la soluzione alla luce del codice civile

Da questi principi di carattere generale con specifico riferimento al caso trattato in quest'approfondimento è possibile desumere quanto segue: ogni condomino, salvo diversa disposizione del regolamento condominiale, può operare sulle parti comuni e su quelle di proprietà esclusiva (in questo caso il limite può essere contenuto solamente in un regolamento di natura negoziale) con l'unico limite dell'integrità del decoro architettonico dell'edificio ed ovviamente dell'illiceità di porre in essere ogni opera che possa essere pericolosa per la stabilità e la sicurezza dello stabile.

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Entro questi limiti, dunque, anche la sostituzione della serranda del box auto con una basculante automatizzata deve essere considerata del tutto legittima.

Sostituzione serranda box, il peso del regolamento condominiale

Il regolamento di condominio può prevedere norme volte alla tutela del decoro dell'edificio e inerenti all'uso delle cose comuni.

In entrambi i casi di tratta di regole volte alla tutela di quegli aspetti connessi alla fruizione di beni comuni, ma non di limitazioni riguardanti le facoltà d'uso, ad esempio, ai sensi dell'art. 1102 e 1122 c.c. sopra citati.

Diverso se il condominio è dotato di regolamento contrattuale. È pacifico in seno a dottrina e giurisprudenza che tanto l'art. 1102 che il 1122 del codice civile possano essere derogati dalle norme di uno statuto avente origine pattizia.

Ecco allora l'ulteriore limite da tenere presente: la sostituzione della classica saracinesca o basculante manuale che chiude il box auto dei condomini con una automatizzata può trovare delle condizioni se non dei veri e propri divieti (es. divieto assoluto di modificazione dello stato dei luoghi) nel regolamento contrattuale.

A dire il vero, un'ipotesi, questa non proprio frequente, specie nei casi di autorimesse interrate.

=> Può il titolare di un posto macchina dell'autorimessa condominiale realizzare un box?

Cerca: box automatizzata basculante

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DEBORA ZUNCHEDDU
DEBORA ZUNCHEDDU 02-05-2018 10:51:33

Buongiorno,

vorrei sostituire la serranda del box, con apertura avvolgibile, tipo tapparella, al posto dell'attuale e delle altre serrande degli altri condomini, che si apre dal basso verso l'alto. Devo richiedere l'autorizzazione dell'amministratore? p.s. Il colore risulterebbe conforme al colore delle altre serrande

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