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La disciplina della locazione del box auto negli edifici condominiali
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La disciplina della locazione del box auto negli edifici condominiali

La locazione dei box auto in condominio

Avv. Maurizio Tarantino  

Aspetti generali. Il contratto di affitto di un box auto non è assoggettato né alle norme di cui alla legge numero 431/1998 né a quelle di cui alla legge numero 392/1978. A tali contratti di locazione, quindi, bisogna applicare gli articoli 1571 e seguenti del codice civile che disciplinano la locazione e che la definiscono come il contratto con il quale una parte, dietro corrispettivo, si obbliga a fare godere ad un'altra una cosa mobile o immobile.

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La durata. A differenza di quanto avviene per altri beni oggetto di locazione, la locazione di box auto è priva di vincoli relativi alla sua durata. Questa, pertanto, è stabilita dalle parti liberamente, senza alcun tipo di restrizione minima e massima.

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Tuttavia, occorre considera alcuni aspetti importanti:

  • Se prendiamo in considerazione gli aspetti generali della locazione (1571 c.c. e ss.), considerando quanto precisato dall'art. 1573 c.c. possiamo dedurre che la locazione di questo tipo di unità immobiliare può durare fino ad un massimo di trenta anni.

    Difatti, l'artico recita che "Salvo diverse norme di legge, la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i trenta anni.

    Se stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, è ridotta al termine suddetto". Tale disposto trova anche confermainun precedente di merito in cui alcuni comproprietari di un'area destinata a piazzola di sosta di autoveicoli adivano l'autorità giudiziale per far accertare la data di cessazione del contratto atipico di locazione in forza del quale era stato costituito in favore di Tizio un diritto personale di godimento su due posti auto nella predetta piazzola.

    A seguito del rigetto da parte del giudice di primo grado, la Corte di Appello di Salerno, con sentenza n. 591/2014 pubblicata il 3 marzo 2015, ritenuta l'applicabilità alla fattispecie sostanziale del limite di durata trentennale sancito dall'art. 1573 c.c., dichiarava la cessazione al 31 agosto 2015 del diritto personale di godimento dell'area a parcheggio derivante dal contratto atipico di locazione e condannava Tizio al rilascio della stessa alla medesima data.

  • Quando la durata è pattuita nel contratto, quest'ultimo cessa alla scadenza senza necessità di disdetta (art.1596, comma 1, c.c.).

    Tuttavia, se il conduttore viene lasciato nella detenzione dell'immobile, il rapporto prosegue alle medesime condizioni, ma per una durata indeterminata (art.1597, comma 1 e 2, c.c.).

    Di conseguenza, quest'ultimo potrà essere poi fatto cessare previa disdetta, da comunicarsi in un tempo ritenuto consono dagli usi (art.1596 c.c.).

  • Quando la durata non è stata stabilita nel contratto, interviene l'art.1574 c.c. a disciplinarla, fissandola in un anno.

    Al decorrere della scadenza così determinata, però, il contratto non cesserà automaticamente, a meno che le parti non abbiano provveduto a darvi preventiva disdetta (art.1596, comma 2, c.c.).

    Qualora il rapporto prosegua, ciò avverrà alle medesime condizioni, ma per una durata indeterminata (art.1597, comma 1 e 2, c.c.), e dunque sino a quando non verrà fatto cessare da uno dei contraenti inviando la disdetta con un congruo preavviso (art.1596, comma 2, c.c.).

  • Quanto sopra detto è riferito al caso di box auto dove non sussiste un vincolo di pertinenzialità con un immobile adibito ad abitazione.

    La pertinenzialità può derivare dall'effettivo utilizzo del box (ad esempio: il conduttore affitta il nuovo box per adibirlo al servizio diretto di un appartamento che forma oggetto di un contratto a parte).

    Diventa pertanto molto importante che il testo del contratto evidenzi chiaramente, con un'apposita dichiarazione dei contraenti, la volontà di non creare il vincolo di pertinenzialità.

Qualora invece il comportamento tenuto dai contraenti sia interpretabile come diretto alla costituzione del rapporto di pertinenzialità, l'affitto del box rientra nella disciplina delle locazioni residenziali (legge 431/1998) ed anche la durata del rapporto di locazione per il box diventa quella del contratto inerente l'alloggio. A tal proposito,il Tribunale di Taranto (17 settembre 2012, n. 1662) ha precisato che è infondata la domanda giudiziale con la quale gli istanti citino in giudizio il convenuto al fine di sentir dichiarare l'obbligo dello stesso a concedergli anche l'uso locativo del garage posto al piano terra del fabbricato già concesso in locazione, in quanto pertinenza dell'immobile. Ai sensi dell'art. 818 c.c.

è previsto, infatti, che gli atti ed i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale, comprendono anche le pertinenze, ove non sia diversamente disposto.

Nel caso di specie, premesso che sul rapporto pertinenziale invocato dall'attore non vi era prova di sorta, è apparsa decisiva la volontà delle parti, consacrata nel contratto di locazione inequivoca, nella specie, ad escludere il garage da esso.

Quindi perché vi sia pertinenza è necessaria l'effettiva e concreta destinazione della cosa al servizio ed ornamento dell'altra in quanto implicante oltre che aspetti oggettivi, anche aspetti soggettivi riferibili alla volontà dell'avente diritto.

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Il canone. Non esistono norme riguardanti la determinazione del canone sulla base di parametri normativi o regolamentari, sicché deve ritenersi che lo stesso sia rimesso alla libera contrattazione delle parti.

La registrazione del contratto. Per quanto riguarda la registrazione dei contratti di locazione di affitto garage, si applicano le norme comprese nel d.p.r. numero 131 del 1986 per le quali, salvo in caso di locazioni della durata minore di trenta giorni totali nell'arco di un anno, un contratto di locazione garage o box auto, deve essere registrato entro, e non oltre, trenta giorni dalla sua sottoscrizione. Ad ogni modo si versano le relative imposte.

Le spese in condominio. La locazione del garage dev'essere comunicata dall'amministratore di condominio, che dovrà provvedere ad inserire il nominativo del conduttore nell'anagrafe condominiale. Quanto ai criteri di spesa, questi sono rimessi alla libera contrattazione delle due parti.

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Biagio
Biagio lunedì 16 aprile 2018 alle ore 14:53

Sarebbe opportuno che vengano emanate disposizioni al fine che i pagamenti non risultano in nero per cui la registrazione sia effettiva escludendo responsabilità di avere benefici fiscali.E' saputo che in questa realtà chi beneficia è il solo proprietario intascando al netto la cifra.Una maggiore attenzione sugli affitti dei garage sarebbe opportuno per dare la possibilità anche alla lotta all'evasione.

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