Il vincolo di destinazione posto dall'art. 18 della legge 6.8.1967, n. 765, e dall'art. 26 della legge 28.2.1985, n. 47, comporta l'obbligo del venditore non già di trasferire la proprietà dell'area destinata a parcheggio insieme alla costruzione, ma quello di non eliminare il vincolo esistente, sicché esso crea in capo all'acquirente dell'appartamento un diritto reale d'uso sull'area e non già un diritto al trasferimento della proprietà (cfr. Cass. 14.7.2011, n. 15509; Cass. 27.1.2012, n. 1214; Cass. 9.11.2001, n. 13857).
Tanto, ben vero, prescindere sia dall'individuazione del "locus iuris", ossia dello spazio fisico destinato a costituire l'ambito concreto di esplicazione del diritto d'uso di che trattasi, sia dalla dedotta nullità parziale delle clausole contrattuali in contrasto con la norma imperativa di cui all'art. 18 delle "legge - ponte" (nel senso della nullità parziale cfr. ulteriormente Cass. 27.12.2011, n. 28950; Cass. 20.10.1997, n. 10248).
Cionondimeno, la nullità della clausola del contratto di compravendita di appartamento che esclude il trasferimento della proprietà o del diritto reale di utilizzazione dell'area condominiale da riservare a parcheggio, ai sensi dell'art. 41 sexies della legge n. 1150/1942, aggiunto dall'art. 18 della legge n. 765/1967, ed il conseguente trasferimento ex lege del predetto diritto all'acquirente, comportano il diritto dell'alienante al corrispettivo di tale trasferimento, che dà luogo ad un debito di valore, rivalutabile fino alla data della sentenza (cfr. Cass. 4.2.2000, n. 1248; Cass. 20.4.1993, n. 4622).
Tale diritto sinallagmatico può essere esercitato dal soggetto costruttore-venditore, in sede giudiziale, a secondo delle attuazioni convenute in sede contrattuale.
Il fatto. Tizio e Caio citavano a comparire innanzi al Tribunale gli erediti del titolare di un'impresa di costruzione, il quale aveva venduto loro due appartamenti realizzati all'interno di un fabbricato condominiale.
Esponevano che negli atti di vendita l'alienante aveva a sé riservato sia l'intero piano seminterrato destinato a parcheggio, con la rampa per l'accesso degli autoveicoli, sia l'intero spazio scoperto destinato a parcheggio all'interno del medesimo fabbricato.
Contestavano l'assunta disposizione affermando che il venditore, in spregio al vincolo di destinazione di cui alla legge ("ponte") n. 765/1967, aveva poi alienato a terzi estranei al condominio ovvero aveva destinato al suo personale uso porzioni delle aree suddette, sottraendole dalla relativa destinazione.
Chiedevano, tra l'altro, di:
- dichiarare le aree suindicate destinate a parcheggio dei fabbricati ed in particolare delle unità immobiliari ad essi appartenenti in proporzione alle rispettive consistenze;
- dichiarare la nullità delle riserve di proprietà di cui agili atti di compravendita;
- dichiarare le aree suindicate appartenenti ad essi attori in misura corrispondente alla consistenza delle reciproche unità immobiliari;
- condannare i convenuti, nei limiti della quota ereditaria a ciascuno spettante, al risarcimento dei danni da liquidarsi in separata sede; il tutto con ordine al competente conservatore dei Registri Immobiliari di trascrizione dell'emananda sentenza e con il favore delle spese di lite.
Si costituivano in giudizio gli erediti del "venditore", i quali, contestavano la fondatezza dell'avversa pretesa e chiedevano, nel caso di relativo accoglimento, in via riconvenzionale, il riconoscimento di una somma di danaro a titolo di corrispettivo per l'acquisizione della disponibilità dell'area parcheggio.
Con sentenza definitiva n. 102/2008 il Tribunale di Bari - disconosciuta la sussistenza dei presupposti atti a giustificare l'integrazione necessaria del contraddittorio nei confronti degli altri condomini - dichiarava che gli attori avevano diritto d'uso a parcheggio del piano seminterrato dell'edificio al vico XII Amedeo d'Aosta, n. 23, negli spazi individuati nella relazione di c.t.u. previa corresponsione ai convenuti del compenso di euro 903,79 per ciascuno dei "posti - auto" n. 2 e n. 5, del compenso di euro 877,97 per ciascuno dei "posti - auto" n. 1, n. 3 e n. 4, del compenso di euro 852,15 per il "posto - auto" n. 6, oltre interessi dalla domanda al soddisfo; compensava nella misura di 1/3 le spese di lite e condannava i convenuti a rimborsare agli attori i residui 2/3.
Cosa succede quando un vicino parcheggia nella proprietà altrui?
La Sentenza veniva poi solo parzialmente confermata in sede di Appello, ed entrambe le parti, con motivi diversi, impugnavano il provvedimento innanzi la Suprema Corte di Cassazione. Il massimo organo giurisdizionale ha poi definito tale controversia con Sentenza nr 26758/2018 pubblicata in data 27 ottobre 2018 (Giudice relatore, dott. Luiig Abate):
La Sentenza. I principi affermati dalla Suprema Corte di Cassazione, in seno alla predetta Sentenza, sono diversi e ciascuno di essi risulta meritevole di specifico approfondimento.
Quanto si intende qui riportare, tuttavia, riguarda, da una parte, l'esatta insaturazione del contraddittorio (in altri termini, se i due condòmini che hanno azionato la causa contro il venditore erano tenuti, in ragione della pretesa esercitata, a citare in giudizio gli altri partecipanti al condominio) e, dall'altra parte, la controprestazione economica - sinallagmatica - posta in capo agli acquirenti per il riconoscimento postumo del diritto reale d'uso.
Parcheggio in cortile, se un condomino contesta la sosta dell'auto del vicino
Litisconsorzio facoltativo. Invero la Corte spiega che, nel caso in cui più acquirenti di singole unità immobiliari facenti parte dello stesso edificio agiscano congiuntamente per far valere il vincolo di destinazione delle porzioni del fabbricato da riservare a parcheggio, a norma dell'art. 18 della legge 6.8.1967, n. 765, sono dedotti in giudizio i distinti diritti di ognuno, non collegati tra loro se non dall'identità del titolo legale da cui derivano, sicché si verte in un'ipotesi di litisconsorzio tipicamente "facoltativo" ai sensi dell'art. 103 cod. proc. civ. e non occorre, quindi, che al giudizio partecipino necessariamente tutti gli altri condomini, a nulla rilevando il corrispettivo dovuto a titolo di integrazione del prezzo di vendita della singola unità immobiliare, posto che il relativo obbligo rimane a carico soltanto di quei condomini che hanno agito per il riconoscimento del diritto d'uso a parcheggio (cfr. Cass. 30.6.2015, n. 13414; Cass. 30.10.2007, n. 22889).
Sugli oneri economici relativi al diritto reale d'uso. Ai proprietari di unità abitative di nuova costruzione spetta, ai sensi dell'art. 18 della legge 6.8.1967, n. 765, il diritto reale di uso dell'area destinata a parcheggio in modo automatico. Il relativo riconoscimento giudiziale, configurandosi quale mera conseguenza della costituzione di questo diritto, si pone come pronuncia meramente consequenziale, senza necessità di apposita istanza dell'avente diritto.
Unica limitazione che si impone a tale diritto è quella della corresponsione di una somma equivalente al relativo riconoscimento in favore della parte venditrice.
In punto, la giurisprudenza di legittimità aveva già avuto cura di affermare che, se il giudice d'ufficio sostituisce alla clausola negoziale nulla la predetta disciplina di legge (cioè disponga il riconoscimento del predetto diritto reale d'uso in favore dei condòmini), può dichiarare d'ufficio il corrispettivo dovuto, regolando l'intera fattispecie secondo l'espressa previsione legislativa ed i principi generali secondo i quali, aggiungendosi per legge un vantaggio alla posizione dei proprietari acquirenti, essi sono obbligati a corrisponderne il compenso; invece, se il giudice afferma che la disciplina legale non opera perché il predetto diritto d'uso è disciplinato dal contratto, non può il diritto al corrispettivo, se le parti ritualmente non lo richiedono (cfr. Cass. 11.1.2001, n. 341).
Diritto d'uso: debito di valore. La nullità della clausola del contratto di compravendita di appartamento che esclude il trasferimento della proprietà o del diritto reale di utilizzazione dell'area condominiale da riservare a parcheggio, ai sensi dell'art. 41 sexies della legge n. 1150/1942, aggiunto dall'art. 18 della legge n. 765/1967, ed il conseguente trasferimento ex lege del predetto diritto all'acquirente, comportano dà luogo ad un debito di valore, rivalutabile fino alla data della sentenza (cfr. Cass. 4.2.2000, n. 1248; Cass. 20.4.1993, n. 4622).
La giurisprudenza di legittimità ha, infatti, affermato che colui che aliena gli appartamenti di un immobile eludendo il vincolo di destinazione dell'area di parcheggio edificata ai sensi dell'art. 41 sexies della legge n. 1150/1942 (aggiunto dall'art. 18 della legge n. 765/1967), viola una norma edilizia ed, ai sensi dell'art. 872 cod. civ., 2° co., cod. civ., è tenuto perciò al risarcimento dei danni nei confronti dei soggetti che sono stati privati del diritto di godimento dell'area di parcheggio loro attribuito da una norma pubblicistica incidente sul regime della proprietà privata.
L'importo di tale risarcimento dovrà essere determinato con decorrenza dalla data del perfezionamento dei singoli contratti di compravendita (cfr. Cass. Civ.4.2.2000, n. 1248).
