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Amministratore di condominio, niente danni, nessun risarcimento
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Amministratore di condominio, niente danni, nessun risarcimento

Amministratore inadempiente, responsabilità e risarcimento danni

Avv. Alessandro Gallucci  

L'amministratore condominiale che risulta inadempiente rispetto alle obbligazioni assunte al momento dell'accettazione dell'incarico non è per ciò solo da ritenersi destinato al pagamento del risarcimento ove non siano provati i danni derivanti dalla sua condotta.

Questo aspetto della responsabilità civile dell'amministratore condominiale va tenuto presente e considerato quando si rimprovera al professionista un inadempimento rispetto ai suoi compiti.

Come vedremo nel prosieguo, l'assenza del così detto danno emergente (danno immediato derivante dell'inadempimento) ovvero del lucro cessante (mancato guadagno causato dall'inadempimento) fa sì che sebbene vi sia una responsabilità non possa addivenirsi ad una sentenza di condanna.

Rapporto tra condominio e amministratore

«L'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato» (Cass. SS.UU. n. 9148/08).

Questa fu la conclusione cui giunsero le Sezioni Unite nel 2008, consolidando l'orientamento ormai maggioritario in seno alla giurisprudenza di merito e legittimità; presa di posizione sostanzialmente avallata dalla legge di riforma del condominio (legge n. 220 del 2012) che nel fare riferimento alle norme disciplinanti il rapporto tra amministratore e condominio, per quanto non disposto dall'art. 1129 c.c., ha rimandato alle regole dettate in ambito di contratto di mandato.

Dato questo contesto - alla luce delle norme dettate in materia condominiale e di mandato (su tutte art. 1129 e 1711 c.c.) si può quindi affermare che:

  • l'amministratore di condominio è un mandatario individuato e nominato dall'assemblea;
  • il suo incarico è annuale e si intende rinnovato per un periodo di pari durata se non interviene revoca;
  • nel valutare l'adempimento del suo incarico il parametro di riferimento è rappresentato dalla diligenza del buon padre di famiglia;
  • la valutazione è meno rigorosa ove l'incarico si assunto gratuitamente;
  • qualora l'amministratore sia un professionista (pressoché totalità dei casi in cui viene nominato un amministratore esterno, cioè non condòmino), la valutazione è più rigorosa (art. 1176, secondo comma, c.c.).

Da non perdere: L'amministratore può essere chiamato in giudizio in tutte le materie condominiali?

Inadempimento dell'amministratore, responsabilità e danni

Si supponga che l'amministratore di condominio abbia omesso di convocare l'assemblea ordinaria annuale per la discussione sul rendiconto entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio; l'adempimento così descritto lo si può desumere dalla lettura coordinata dei nn. 1 e 10 dell'art. 1130 c.c.

L'omessa convocazione dell'assemblea per l'incombenza citata è causa di revoca giudiziale per grave irregolarità nella gestione (art. 1129 c.c.).

Il fatto che vi sia stato un inadempimento e che lo stesso possa portare alla revoca, però, non vuol dire che l'amministratore sia certamente condannabile la risarcimento del danno.

Com'è stato affermato dalla Corte di Cassazione in materia di risarcimento del danno derivante da responsabilità contrattuale, «ai fini del risarcimento dei danni patrimoniali conseguenti all'inadempimento del contratto non è sufficiente la prova dell'inadempimento del debitore, ma deve altresì essere provato il pregiudizio effettivo e reale incidente sulla sfera del danneggiato, in termini sia di danno emergente sia di lucro cessante, e la sua entità» (Cass. civ. 3 dicembre 2015 n. 24632).

Che vuol dire ciò?

Se l'amministratore ha tardato nel rendere il conto della gestione, ma da quel ritardo non è scaturito alcun pregiudizio immediato (danno emergente) o un mancato guadagno (lucro cessante), all'affermazione di responsabilità non potrà seguire un condanna risarcitoria.

=> Le responsabilità penali dell'amministratore di condominio

Responsabilità dell'amministratore e onere della prova

Il fatto che la responsabilità dell'amministratore verso il condominio abbia natura contrattuale, agevola la posizione di chi agisce per ottenere il risarcimento.

Ricordiamo che chi agisce in giudizio per ottenere il risarcimento del danno derivante da inadempimento contrattuale deve:

  • dimostrare l'esistenza del contratto;
  • affermare l'inadempimento;
  • dimostrare il danno derivante dal succitato inadempimento.
  • Chi viene citato in giudizio, invece, ha l'onere di provare:
  • che, l'eccepito inadempimento non è tale, ossia di avere adempiuto le proprie obbligazioni;
  • che, l'inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile (art. 1218 c.c.);
  • che, il danno così come individuato è eccessivo o addirittura nonesistente.

In relazione all'inadempimento dell'incarico del quale è accusato l'amministratore condominiale è, poi, utile specificare due ulteriori aspetti:

  • in ragione del combinato disposto di cui agli artt. 71-quater disp. att. c.c. e 5 d.lgs n. 28/2010, l'azione giudiziale è soggetta al preventivo esperimento di un tentativo obbligatorio di conciliazione;
  • l'azione di responsabilità si prescrive in dieci anni dall'inadempimento

=> In caso di caduta di calcinacci l'amministratore di condominio è responsabile

=> Responsabilità dell'amministratore, la prescrizione è decennale

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