I posti auto in condominio sono argomento di frequente litigio, tanto che a qualcuno viene in mente che il modo più equo di risolvere i problemi è l'assegnazione per estrazione.
È lecita l'assegnazione del posto auto condominiale per estrazione?
Per rispondere al quesito inquadriamo la vicenda.
Posti auto condominiali, molte auto pochi parcheggi
La retorica ci porta ad affermare che di posti auto ce ne sono sempre di meno rispetto a quelli che servono, ma in ambito condominiale quest'affermazione è realmente rappresentativa di un disagio concreto.
La fattispecie più ricorrente, o meglio quella che più frequentemente crea attriti è la seguente.
Condominio senza box auto, ma con un'area specificamente o nei fatti destinata a parcheggio per i condòmini: numero di parcheggi insufficiente a ospitare tutte le auto o necessità di disciplinarne l'uso per garantire una più ordinata fruizione.
Data questa situazione, più rappresentativa, ma comunque non esaustiva rispetto ad una casistica davvero articolata, entriamo nel dettaglio per arrivare alla soluzione del problema.
L'uso turnario dei posti auto è una delle soluzioni più utilizzate. Dieci posti e undici auto: a turno una resta fuori.
La Cassazione ritiene questa scelta legittimamente percorribile. Perché?
In una sentenza che può essere considerata un punto di riferimento in materia, si legge che la disciplina turnaria dei posti macchina non comporta l'esclusione di un condomino dall'uso del bene comune, come si potrebbe obiettare di primo acchito, anzi: questa decisione è al contrario finalizzata a disciplinare l'uso di tale bene in modo da assicurarne ai condomini il massimo godimento possibile nell'uniformità di trattamento e secondo le circostanze.
Di conseguenza, dicono i giudici di legittimità, «la delibera, la quale disciplina l'uso di un bene comune può essere legittimamente assunta con le maggioranze di cui all'art. 1136 cod. civ., purché sia assicurato il pari uso di tutti i condomini, e cioè il massimo godimento possibile» (così, su tutte, Cass. 16 giugno 2005 n. 12873).
Per tornare ai numeri: i posti sono dieci i condòmini undici; con l'uso turnario, secondo un calendario stabilito, tutti potranno usare il posto e nessun sarà escluso, dovendosi considerare il periodo di divieto d'uso un semplice intervallo finalizzato a garantire lo stesso diritto d'altri. Questo aspetto, però, non risolve la questione dell'assegnazione.
Tra quei dieci, chi usa il posto uno, chi il due, ecc.?
Posti auto assegnati per millesimi
In ambito condominiale va tenuta sempre presente una regola: diritti e doveri sono parametrati ai millesimi, ma l'uso concreto, cioè la fruizione del bene è paritaria (Cass. 7 dicembre 2006 n. 26226).
Conseguenza di tale affermazione è che non si può arrivare alla conclusione che il singolo condòmino possa pretendere l'assegnazione del posto auto sulla base dei millesimi di proprietà.
Se Tizio rappresenta una quota di dieci millesimi e Caio di quindici, quest'ultimo per ciò solo non ha il diritto di pretendere l'assegnazione di un posto auto migliore di quello del suo vicino. Ciò non solo nel caso di assegnazione perpetua, che come vedremo dopo è consentita solo in casi particolari, ma anche in relazione alla ipotesi di disciplinare l'uso temporaneo.
Posti auto assegnati per dimensioni dell'autovettura
Questo è parere dello scrivente il metodo più ragionevole di assegnazione del posto auto: il riferimento è sempre alla assegnazione temporanea.
Guardando alle concrete necessità dei condòmini, l'assegnazione dei posti in relazione alle specifiche esigenze di ognuno non fa altro che valorizzare al massimo la funzione delle parti comuni, che è quella di garantire il miglior godimento delle parti di proprietà esclusiva.
Posti auto assegnati per estrazione
Lasciare alla sorte la scelta del posto auto da assegnare a Tizio o a Caio è lecito, nella misura in cui la scelta di questo criterio non si rappresenti irragionevole rispetto alla situazione concreta: potrebbe darsi il caso che la specificità dello stato dei luoghi in relazione alle esigenze dei singoli imponga una valutazione approfondita dei criteri d'assegnazione (il riferimento è sempre all'assegnazione temporanea).
Se un condòmino ha disabilità motorie, non può essere rimesso alla sorte il suo diritto a non vedersi assegnato il posto più scomodo per l'uso della sua auto
Assegnazione in uso temporaneo per evitare invalidità della delibera
Un elemento molto importante da tenere a mente è quello relativo alla durata dell'assegnazione. L'assemblea condominiale non può decidere che il posto 1 sia assegnato in via turnaria o stabile all'uso perpetuo di un condòmino.
In nessun caso? Ad avviso dello scrivente le eccezioni sono due:
- se c'è accordo tra tutti i condòmini, allora l'assegnazione può essere perpetua, andandosi a configurare come un vero e proprio diritto d'uso (art. 1021 c.c.), che può anche essere oggetto di trascrizione;
- se un regolamento condominiale di natura contrattuale, abbia demandato all'assemblea tale modalità di regolamentazione.
