È affetta da nullità la delibera assembleare che esclude i proprietari dei locali del piano terra dal conteggio dei posti auto di un condominio.
"L'assemblea di condominio può decidere di realizzare dei posti auto nel cortile condominiale; si può anche pensare che tali posti auto vengano assegnati ai singoli proprietari degli appartamenti. L'assemblea, però, non può escludere alcuni condòmini da tale assegnazione.
Ovviamente il deliberato assembleare dovrà essere assunto con le maggioranze previste dalla legge".
Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 23660 del 21 novembre 2016 in merito alla validità della delibera di assegnazione dei posti auto.
I fatti di causa. Il condominio Beta è composto da 24 appartamenti ed alcuni locali a piano terra. La delibera condominiale assegna e delimita 24 posti auto nel cortile condominiale comune, uno per ciascuno dei 24 appartamenti, consentendo altresì a chi lo voglia, a sue spese, di realizzare una copertura per il posto auto.
Avverso tale delibera, Tizio propone impugnazione deducendo la violazione degli artt. 1102 e 1120 c.c., nonché incertezza sul quorum costitutivo dell'assemblea, che sarebbe privo dei proprietari dei negozi.
Difatti i proprietari dei locali a piano terra, a quanto pare, rimanevano fuori dalla distribuzione dei posti. In primo grado, il giudice adito rigettava l'impugnativa.
In secondo grado, la corte territoriale, in riforma integrale della sentenza, dichiarava la nullità della delibera per essere stati esclusi dalla decisione i negozi che non risultavano dal verbale non essere proprietari anche del cortile. Avverso tale pronuncia, Il condominio ricorreva in cassazione.
Nulla la delibera che dispone la rimozione coatta dell'auto con spese a carico del condomino
L'interpretazione della delibera da parte del Tribunale (primo grado).
Nel procedimento innanzi esposto, il giudicante aveva ritenuto che la delibera in oggetto non determinava in concreto una situazione (come prospettata dal condomino ricorrente) perché "l'inservibilità si verrebbe a configurare solo qualora un condomino impedisse ad un altro di parcheggiare l'auto in un posto coperto da tettoia, divieto che allo stato non potrebbe essere frapposto da alcuno, neppure da colui che avesse deciso di sostenere e poi sostenuto l'onere della spesa per la realizzazione di una (qualsiasi) tettoia", con la conseguenza che i posti auto rimangono fruibili da ciascun condomino senza alcun limite, indipendentemente dall'avvenuta o meno realizzazione della relativa copertura.
Da tale ragionamento ne conseguiva la validità della delibere
Diritto di parcheggio in condominio. Se non lo usi rischi di perderlo.
L'interpretazione della delibera da parte della Corte di Appello. A parere della corte territoriale, la tesiinterpretativa (del primo giudice) volta a salvare la legittimità della delibera sembrava artificiosa e inconsistente, in quanto ipotizzava che un singolo condomino affrontasse personalmente la spesa per realizzare un singolo gazebo a protezione di un singolo posto auto per poi lasciarlo a disposizione di tutti.
Secondo la Corte di appello, invece, il senso logico della delibera era chiaramente indirizzato a ripartire i posti auto nel cortile assegnandoli individualmente in uso esclusivo a ciascun condomino ed autorizzandolo ad allestire la propria tettoia-gazebo a copertura del proprio posto auto, col solo vincolo di uniformare tra loro la natura dei manufatti.
Difatti, dalla lettura del verbale, si leggeva chiaramente che vi erano 24 posti auto: uno per ogni appartamento, il che rappresentava l'intenzione di frazionare la superficie comune per farne pertinenze di ogni appartamento.
Il problema dell'efficacia costitutiva. Secondo la Corte Territoriale, inoltre, la delibera restava priva di ogni efficacia costitutiva, in quanto per attuare davvero un frazionamento sarebbe stata necessaria la stipulazione di un atto notarile.
Il problema dei quorum deliberativi. Secondo una prima interpretazione l'assemblea si sarebbe limita a stabilire la possibilità di realizzare n. 24 posti auto all'interno del cortile condominiale, da porre a servizio delle unità abitative residenziali: il miglior utilizzo del bene comune. (Applicazione del primo comma 1120 c.c.); secondo una diversa interpretazione, la delibera assembleare avrebbe consentito di procedere alla realizzazione di n. 24 posti auto che sarebbero stati definitivamente assegnati ai condòmini permettendo altresì, a chi lo avesse voluto, di realizzare anche una copertura per il proprio posto auto (applicazione del secondo comma 1120 c.c.).
La corte territoriale aderisce alla seconda interpretazione.
Il problema dei Locali. La corte di appello non è stata d'accordo sull'interpretazione dell'esclusione dei proprietari dei locali del piano terra dall'assegnazione dei posti auto.
Per meglio dire, la proprietà dei fondi commerciali include la facoltà - e ne rispecchia il valore economico - del servirsi liberamente del cortile comune a cielo aperto, sicché non si vedeva per quale ragione i rispettivi titolari non avrebbero diritto a partecipare ad una scelta che, mirando a riempire il cortile di tettoie-gazebo destinate ad accogliere le auto dei proprietari degli appartamenti, pregiudicava e la destinazione di un bene che apparteneva pro-indiviso anche ai proprietari dei fondi commerciali.
Il ragionamento della Corte di Cassazione. La suprema corte è stata in perfetta sintonia con il ragionamento espresso dalla Corte Territoriale. Difatti, dall'analisi esposta, si è evinto con molta chiarezza che
"la delibera mirava illecitamente a trasformare un'area di uso comune indiviso in porzioni di uso esclusivo, ponendosi in contrasto col disposto dell'art. 1120 comma 2 cod. civ. Di talché, non vi era alcun dubbio sulla conseguenza della nullità della delibera".
Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Corte di Cassazione con la pronuncia in commento ha respinto il ricorso del Condominio e per l'effetto ha confermato la sentenza della Corte territoriale in merito alla nullità della delibera impugnata.
