È possibile per l'assemblea condominiale deliberare la trasformazione del giardino condominiale in area destinata parcheggio?
È possibile per l'assemblea condominiale deliberare la trasformazione di una parte del giardino condominiale in area destinata a parcheggio?
La distinzione tra l'intero e una sua parte è di fondamentale importanza ai fini della disciplina applicabile e quindi delle conseguenze che debbono essere tratte.
La Corte di Cassazione è tornata sull'argomento con la sentenza n. 24690, depositata in cancelleria il 6 dicembre 2016, e lo ha fatto riprendendo un principio già espresso nel 2011.
Il caso. Una condomina impugnava una delibera assembleare in quanto, tra le varie cose, a suo modo di vedere aveva illegittimamente deliberato il mutamento di destinazione d'uso del giardino in parcheggio condominiale.
Questa decisione, secondo l'attrice, era da considerarsi un'innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120, secondo comma, c.c. (il riferimento normativo oggi, cioè dopo l'entrata in vigore della riforma del condominio, è il quarto comma dell'art. 1120 c.c.).
Il Tribunale adito in primo grado rigettò l'impugnazione sul punto; la doglianza, invece, trovò accoglimento nella sentenza di appello: secondo i giudici del gravame la trasformazione del giardino in parcheggio rappresentava un'innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120 e di conseguenza la delibera doveva essere dichiarata nulla (in relazione a tale decisione), poiché per le innovazioni vietate è sempre necessario il consenso di tutti i condòmini.
Non è chiaro, dal testo della sentenza di Cassazione, perché il mutamento di destinazione d'uso sia stato classificato, in appello, come innovazione vietata, ma il riferimento al consenso di tutti i condòmini lascia supporre che si trattasse di innovazione alterativa del decoro del condominio, posto che per quelle riguardanti sicurezza e stabilità dell'edificio il divieto di opere innovative deve considerarsi assoluto.
Stando così le cose, il condominio, oltre ad altri condòmini, proponevano ricorso per Cassazione. I giudici di legittimità lo hanno considerato fondato sul punto.
Motivo? Un'errata applicazione dei principi riferibili alla disciplina delle innovazioni in relazione a parziali modifiche d'uso dei giardini. Si legge in sentenza che la Corte d'Appello aveva errato nel considerare l'innovazione deliberata come innovazione vietata senza valutare l'effettiva incidenza della trasformazione del giardino in parcheggio.
Richiamando un proprio precedente (ord. n. 15319 del 7 luglio 2011, gli ermellini hanno specificato che i giudici di secondo grado avrebbero
“dovuto considerare innanzitutto le dimensioni dell'area adibita a parcheggio rispetto all'intera particella destinata a giardino e poi valutare, sulla scorta dell'esposto principio, se in concreto il godimento del singolo avesse subito una significativa menomazione”
e che solamente risposta positiva a tale quesito si sarebbe potuta ritenere sussistente l'operatività del divieto di cui all'art. 1120 secondo comma cc.
La causa è stata così rinviata (come si dice in gergo sentenza cassata) alla Corte d'appello affinché la stessa adeguasse la propria decisione a questi principi. Come dire: non è certo che la trasformazione del giardino in parcheggio, nel caso specifico, fosse lecita, ma per dirlo bisogna accertare ciò alla stregua dei precisi parametri indicati.
In definitiva ed in generale: una trasformazione parziale e poco impattante è cosa diversa dalla totale trasformazione di un'area.
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Non costituisce innovazione la trasformazione di una parte del giardino condominiale in parcheggio
