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Diritto di parcheggio in condominio. Se non lo usi rischi di perderlo.
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Diritto di parcheggio in condominio. Se non lo usi rischi di perderlo.

Il diritto del condomino al parcheggio si prescrive in caso di mancato utilizzo ventennale

Avv. Maurizio Tarantino  

In caso di mancato utilizzo ventennale, il diritto del condomino al parcheggio si prescrive in caso di mancato utilizzo ventennale. Il vincolo urbanistico posto dalle legge "ponte" punta a mantenere la proporzione tra cubatura edificata e parcheggi disponibili e non impedisce l'estinzione dopo vent'anni di mancato utilizzo.

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"Il diritto del condomino a usare i parcheggi della legge "ponte" dei quali il proprietario si è riservato la proprietà si estingue dopo vent'anni di mancato utilizzo: il vincolo posto dall'articolo 14 sexies della legge urbanistica, infatti, punta soltanto a mantenere una certa proporzione fra cubature edificate e parcheggi disponibili mentre la sua permanenza ben può essere assicurata dal proprietario degli spazi che può ad esempio darli in affitto a terzi: in altre parole, il solo fatto che l'area debba comunque essere utilizzata per la sosta delle auto non esclude che il diritto all'uso del proprietario dell'appartamento sia imprescrittibile ex articolo 2934 c.c.".

Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione Civile con la sentenza n. 23669 del 21 novembre 2016 in merito alla prescrizione del diritto d'uso al parcheggio riservato.

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I fatti di causa. Tizio e Caio conveniva in giudizio Sempronio (erede del costruttore del fabbricato) per l'accertamento positivo del diritto d'uso delle aree destinate ai rispettivi parcheggi, escluse in violazione dell'art. 18 L. 765/67, nonché dagli atti di trasferimenti delle singole unità.

Costituendosi in giudizio, Sempronio deduceva di aver acquistato per usucapione ordinaria il diritto d'uso dell'intera aria di parcheggio in quanto posseduta per oltre vent'anni (unendo al proprio possesso quello del dante causa); sicché, chiedeva al giudice l'accertamento del diritto esclusivo sull'area in oggetto per intervenuta usucapione e per il non uso ultraventennale delle parti attrici.

In primo grado, il Tribunale adito accoglieva la domanda limitatamente ad un'area di minor estensione.

In secondo grado, la Corte d'appello in riforma della sentenza di primo grado, rigettava la domanda proposta dai condomini, ritenendo che non poteva esserci usucapione per via dell'art. 2934 2 comma c.c. (indisponibilità del diritto); tuttavia riteneva in ogni caso prescritto il diritto d'uso dei condomini per l'avvenuto decorso di più di vent'anni dagli atti di acquisto delle proprietà individuali. Avverso tale pronuncia, i condomini proponeva ricorso per cassazione.

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Gli Spazi dedicati ai parcheggi. La norma di riferimento è la legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150 (cd.

Legge ponte) e prevede, all'articolo 41-quinques, che in tutti i comuni, ai fini della formazione di nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, debbono essere osservati limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza tra i fabbricati, nonché rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi.

I limiti e i rapporti sopra indicati sono stati definiti per zone territoriali omogenee, con decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444.

Quanto al successivo art. 41 Sexies, questo inizialmente prevedeva che "Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione".

Successivamente, con le modifiche introdotte della legge n. 246 del 2005, veniva aggiunto un ulteriore (secondo) comma all'art. 41 sexies : "Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse". Premesso quanto esposto, seguendo l'evoluzione giurisprudenziale, nella nozione di nuova costruzione di cui all'articolo 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, rientrano non solo l'edificazione di un manufatto su un'area libera, ma anche gli interventi di ristrutturazione che, anche in ragione dell'entità delle modifiche apportate al volume ed alla collocazione del fabbricato, rendono l'opera realizzata nel suo complesso oggettivamente diversa da quella preesistente (Corte di Cassazione civile, sez. II, 3 marzo 2008, n. 5741).

La giurisprudenza ha inoltre precisato che la disposizione contenuta nel predetto articolo 41-sexies "…opera come norma di relazione nei rapporti privatistici e come norma di azione nel rapporto pubblicistico con la pubblica amministrazione, non potendo quest'ultima autorizzare nuove costruzioni che non siano corredate di aree per parcheggi, giacché l'osservanza della norma costituisce condizione di legittimità della concessione edilizia, e spettando esclusivamente alla stessa pubblica amministrazione l'accertamento della conformità degli spazi alla misura proporzionale stabilita dalla legge e della idoneità a parcheggio delle aree, con la conseguenza che il trasferimento del vincolo di destinazione su aree diverse da quelle originarie può avvenire soltanto mediante il rilascio di una concessione in variante" (Corte di Cassazione civile, sez.

II, 13 gennaio 2010, n. 378). Gli spazi per i parcheggi di cui all'articolo 41-quinquies della legge 17 agosto 1942, n. 1150 costituiscono aree pubbliche da conteggiarsi ai fini della dotazione d standard, quelli di cui al successivo art. 41 sexies sono qualificati come aree private pertinenziali alle nuove costruzioni (Consiglio di Stato, sez. IV, 8 gennaio 2013, n. 32).

Estinzione dei diritti. L'art. 2934 c.c. prevede che "Ogni diritto si estingue per prescrizione, quando il titolare non lo esercita per il tempo determinato dalla legge. Non sono soggetti alla prescrizione i diritti indisponibili e gli altri diritti indicati dalla legge". La norma in commento è fondamentale nell'ordinamento giuridico e trova la sua giustificazione nella forte esigenza di stabilità e certezza dei rapporti giuridici, presupponendo l'esistenza di un diritto che poteva essere esercitato dal titolare: appunto l'inerzia del titolare in tema e la decorrenza di un periodo di tempo stabilito ex lege.

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E' possibile concettualmente distinguere la prescrizione dal non uso? Si è osservato che il non uso, pur avendo in comune con la prescrizione che opera nell'ambito dei diritti di credito il presupposto dell'inerzia del titolare del diritto, ne differirebbe profondamente.

Sarebbe esclusa, ai fini dell'impedimento dell'effetto estintivo, qualsiasi condotta alternativa rispetto all'esercizio del diritto da parte del titolare (In questo senso BIGLIAZZI-GERI, BRECCIA, BUSNELLI, NATOLI, Istituzioni di dir.civ., vol.I, Genova, 1978, p.411, i quali sottolineano come nella prescrizione ordinaria si configurino ipotesi di interruzione ogniqualvolta il diritto venga esercitato, laddove nella prescrizione per non uso è solo l'effettivo utilizzo del bene il fatto impeditivo della prescrizione).

In sostanza il mancato esercizio di un diritto per un determinato periodo di tempo (variabile a seconda della pretesa sottesa al diritto stesso) porta con sé, trascorso questo lasso di tempo, l'impossibilità d'invocare la tutela giudiziale per ottenerne il riconoscimento. In realtà la situazione, rispetto a questa definizione generale, è leggermente diversa.

Infatti sebbene nell'art. 2934 c.c. si parli di estinzione del diritto, dal complesso delle norme dettate in relazione alla prescrizione ne dovrebbe discendere che sarebbe più opportuno affermare che "che il diritto prescritto non si estingue ma perde forza".

Difatti, l'orientamento dottrinale prevalente reputa che non sia del tutto corretto definire tale evento giuridico estinzione, in quanto il diritto in questione non si estingue, ma si affievolisce permettendo ai terzi di opporre l'avvenuta prescrizione frustrando l'iniziativa del soggetto che, rimasto immobile per il periodo sancito dal legislatore, voglia improvvisamente far valere in giudizio il proprio diritto.

Si tratta pertanto di un'ipotesi di estinzione dell'azione, piuttosto che del diritto in sé: se la prescrizione determinasse la vera e propria estinzione dello stesso, non avrebbe inoltre alcun senso la disposizione dettata dall'art. 2940 c.c., in forza della quale non è possibile domandare la ripetizione del valore di un debito prescritto.

Il ragionamento della Corte di Cassazione. I giudici di legittimità hanno evidenziato che la normativa in esame (all'epoca dei fatti) si limitava solo a stabilire che nelle aree di pertinenza delle costruzioni dovevano essere riservati a parcheggi delle auto, gli spazi di almeno un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione.

Tuttavia, il punto della questione era che l'originario proprietario del fabbricato si era riservato la titolarità delle aree di sosta; di conseguenza, per concorde orientamento giurisprudenziale, in base al combinato disposto degli articoli 1014 n. 1 e 1026 c.c., "il diritto di natura reale riconosciuto ai proprietari dei singoli sugli spazi di parcheggio si era prescritto per il non uso con il decorso di vent'anni" (Corte di Cassazione, Sentenza 22 febbraio 2006, n. 3961; Corte di Cassazione, Sentenza 14 novembre 2000, n. 14731).

D'altronde (come evidenziato dagli stessi condomini) la proprietà dell'appartamento e l'uso del relativo spazio adibito a parcheggio restavano su piani distinti perché non tutti i titolari di un alloggio avevano necessariamente anche la macchina.

Insomma, i parcheggi della legge ponte servivano solo a togliere le auto dalle strade e farle posteggiare nei cortili degli edifici.

Quindi ai fini del vincolo urbanistico, non conta se a godere delle aree siano i proprietari degli appartamento o terzi, come testimonia l'evoluzione della normativa laddove con la legge 246/05 (introducendo il nuovo secondo comma all'art. 41 sexies) ne aveva introdotto la libera trasferibilità.

=> Aree destinate a parcheggio e diritto reale d'uso da parte dei condòmini

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Corte di Cassazione con la pronuncia in commento ha respinto il ricorso di Tizio e Caio; per l'effetto ha confermato la sentenza impugnata per intervenuta estinzione del diritto.

Parcheggi in Condominio. Le soluzioni che abbiamo a disposizione ed il ruolo dell'amministratore.

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