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Diritto di parcheggio auto nell'area antistante l'immobile
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Diritto di parcheggio auto nell'area antistante l'immobile

Appartamento in affitto e parcheggio auto nell'area antistante l'immobile

Avv. Giuseppe Nuzzo  

Il conduttore va reintegrato nella detenzione dello spazio di parcheggio per i veicoli se nell'originario contratto preliminare di compravendita dell'immobile locato (poi sfociato nella sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.) c'era una clausola ad hoc costitutiva di una servitù di parcheggio, poi trasfusa nel successivo atto di compravendita dell'immobile all'attuale proprietario-locatore.

Questo il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 20566 del 12 ottobre 2016.

La reintegra nel possesso dell'area di sosta scatta perché sussiste una servitù volontaria di parcheggio in favore dell'immobile prevista da una clausola ad hoc inserita nel contratto di vendita.

Accolta dunque la domanda possessoria proposta da uno studio legale che aveva in affitto l'immobile medesimo e rivendicava l'esercizio della servitù di parcheggio.

Il vicino non deve più posteggiare i suoi veicoli nello spazio riservato allo studio legale, anche perché è consapevole di violare l'altrui diritto di servitù.

Il fatto - Uno studio legale, inquilino di un immobile in condominio, ricorreva al giudice per la reintegra nella detenzione del diritto di parcheggio auto nell'area antistante l'immobile, assumendo di essere stato spogliato da un altro proprietario.

Quest'ultimo infatti aveva iniziato a parcheggiare i propri autoveicoli, ignorando invito a desistere da tale comportamento.

Il condomino chiamato in causa si opponeva alla domanda rilevando di avere da sempre parcheggiato in quella zona.

La domanda possessoria, respinta in primo grado, veniva invece accolta dalla Corte d'Appello, che riteneva, tra l'altro, esistente a favore dell'immobile condotto dallo studio legale una servitù di parcheggio costituita con apposita clausola inserita nel contratto preliminare del 1975 (sfociato poi nella sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.) e successivamente riprodotta nel successivo contratto di compravendita del 2001, con il quale l'immobile era stato acquistato dall'attuale proprietaria-locatrice.

Anche i testimoni citati dallo studio legale confermavano lo spoglio. Il condominio era consapevole di agire contro la volontà del detentore, come dimostrano anche le numerose proteste scritte che gli erano state rivolte dallo studio legale.

Anche la Cassazione ha confermato la sentenza di merito. Secondo gli Ermellini, la Corte d'appello ha utilizzato due autonome rationes decidendi per affermare la situazione di possesso/detenzione collegata alla sussistenza di un diritto di servitù di parcheggio: una prima ratio fondata sulla formazione del giudicato interno per mancanza di specifica impugnazione; una seconda ratio fondata sulla previsione di un'apposita clausola inserita nel contratto preliminare e successivamente riprodotta nel contratto relativo al trasferimento dell'immobile alla locatrice.

Per la suprema Corte si tratta di due argomentazioni autonome, ciascuna sufficiente a sorreggere da sola la decisione, che l'autore dello spoglio non è riuscito a contestare in modo efficace in sede di legittimità.

Ricordiamo che l'azione di reintegrazione o di spoglio (art. 1168 c.c.) è un rimedio che consente di garantire una pronta tutela giudiziaria al possessore che venga privato violentemente o occultamente della disponibilità di una cosa, in modo indipendente dalla prova della titolarità in capo a costui di un diritto sul bene.

=> Assegnazione dei posti auto in misura maggiore

Il rimedio può essere azionato dal possessore addirittura se l'autore della condotta violenta o clandestina di spoglio sia titolare della proprietà o di un altro diritto sul bene: la finalità dell'azione di reintegrazione è quella di recuperare il possesso perduto in conseguenza di una condotta che deve possedere determinate caratteristiche, la violenza o la clandestinità.

Le servitù, invece, possono essere acquisite a titolo originario e a titolo derivativo, distinguendosi tra servitù coattive e servitù volontarie. Quest'ultime, ex art. 1058 c.c., possono essere costituite per contratto (o per testamento), negozi per i quali l'ordinamento impone la forma scritta ad substantiam (ossia a pena di nullità), nonché la trascrizione nei pubblici registri immobiliari.

Le servitù volontarie nascono dunque nell'ambito dell'autonomia contrattuale delle parti e possono assumere contenuto diverso, seppur nei limiti dello schema generale delle servitù, come nel caso, appunto, delle servitù di parcheggio.

=> Aree destinate a parcheggio, i condomini hanno diritto all'uso del solo spazio di loro pertinenza

Scarica Corte di Cassazione n. 20566 del 12 ottobre 2016

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