L'assemblea del condominio in cui abito ha deliberato di pitturare le strisce dei posti auto collocati nel cortile condominiale. A dire il vero si tratta di una ri-pitturazione, dato che le precedenti delimitazioni erano oramai sbiadite.
L'amministratore, qualche giorno dopo l'assemblea, ha inviato ai condomini la richiesta di pagamento delle somme; con mio notevole stupore ho notato che la spesa è stata suddivisa in parti uguali.
Ho chiesto spiegazioni e mi è stato detto che siccome tutti abbiamo un posto auto, è giusto che tutti paghino allo stesso modo. Io ed alcuni altri non siamo d'accordo e gli abbiamo detto che la spesa dev'essere ripartita in base ai millesimi di proprietà. Chi ha ragione?
Quella della divisione in parti uguali è una scelta che molti amministratori compiono per, a loro modo di vedere, ragioni di equità sostanziale. Che senso ha far pagare di più chi ha più millesimi quando la questione riguarda tutti allo stesso modo? Questa, nella sostanza, la giustificazione portata.
Il ragionamento è suggestivo, ma giuridicamente non convincente. Vediamo perché. In ambito condominiale, sia pur presta in prestito dalle norme sulla comunione, c'è una norma secondo la quale tra i condomini vige il principio del pari diritto d'uso delle cose comuni. La norma in questione è l'art. 1102, primo comma, c.c.
Al pari uso, tuttavia, non corrisponde il dovere paritario di contribuzione, ma il pari obbligo di pagamento delle spese secondo il valore delle quote millesimali di riferimento (cfr. artt. 1118 e 69 disp. att. c.c.).
Modificare o ratificare un criterio di ripartizione
D'altra parte è chiaro l'art. 1123, primo comma, c.c. a mente del quale “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.
Siccome le spese di pitturazione (che si tratti di pitturazione ex novo o di ri-pitturazione è indifferente ai fini che ci occupano) riguardano interventi volti alla conservazione di una parte comune, allora non vi sono dubbi che le stesse, se non ricorre un diverso accordo, debbano essere suddivise tra i condomini in ragione dei millesimi di proprietà.
Lo stesso ragionamento che dev'essere fatto, ad esempio, per il compenso dell'amministratore o la sistemazione dell'impianto citofonico.
A questo punto è lecito chiedersi come debbano fare i condomini a far cambiare idea al proprio amministratore.
Esiste una norma, spesso dimenticata, ossia l'art. 1133 c.c. relativa ai provvedimenti dell'amministratore che recita:
I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'articolo 1137.
In buona sostanza per contestare i provvedimenti dell'amministratore si può chiedere la convocazione di un'assemblea (per maggiore impatto è bene che la richiesta sia fatta nei modi di cui all'art. 66 disp. att. c.c.), ferma restando la possibilità di adire l'Autorità Giudiziaria.
Come contestare i provvedimenti dell'amministratore
