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Provvedimenti dell'amministratore: quando possono essere adottati e come contestarli
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Provvedimenti dell'amministratore: quando possono essere adottati e come contestarli

Come contestare i provvedimenti dell'amministratore

Avv. Alessandro Gallucci  

Una norma di un regolamento condominiale vieta l’apposizione di targhe sulla facciata dell’edificio. La ragione del divieto, evidentemente, è quella di tutelare il decoro dell’edificio.

Una volta che l’amministratore della compagine è venuto a conoscenza dell’infrazione deve attivarsi per ottenere il rispetto del regolamento condominiale. Egli può spingersi fino ad intraprendere un’azione giudiziaria per ottenere ciò.

Secondo la Cassazione, infatti, per agire in giudizio ““ l'amministratore non necessita di alcuna previa delibera assembleare, posto che egli è già tenuto ex lege (art. 1130 c.c., comma 1, n. 1: ex plurimis, cfr. Cass. 14088/1999; Cass. 9378/1997) a curare l'osservanza del regolamento del condominio al fine di tutelare l'interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all'abitabilità dell'edificio ” (Cass. 26 giugno 2006 n. 14735).

Soffermiamoci in questo caso alla fase precedente quella giudiziale. In sostanza, in questo articolo risponderemo alla domanda: in che modo l’amministratore potrà agire, per via stragiudiziale, per ottenere il rispetto del regolamento?

La risposta è contenuta nell’art. 1133 c.c. a mente del quale l’amministratore, nell’ambito dei propri poteri, può adottare provvedimenti con efficacia obbligatoria nei confronti di tutti i condomini.

Poiché spetta all’amministratore curare l’osservanza del regolamento condominiale e visto che per fare ciò deve adottare delle decisioni, il modo per richiamare al rispetto dello statuto del condominio è quello dell’adozione di provvedimenti ex art. 1133 c.c.

Chiarito ciò è lecito domandarsi: che cosa possono fare i condomini che reputano illegittimo il provvedimento di cui sopra?

Ai sensi del più volte citato art. 1133 c.c. “[…].“ Contro i provvedimenti dell'amministratore e ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'art. 1137 ”.

Il significato della norma e la mancanza d’interdipendenza tra ricorso all’assemblea o all’Autorità Giudiziaria è stato ben spiegato dalla Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 13689 dello scorso 22 giugno.

A dar ascolto ad alcune teorie, infatti, il passaggio assembleare sarebbe propedeutico al ricorso giudiziale (un po’ come per la nomina dell’amministratore ai sensi dell’art. 1129 c.c.).

Niente di più sbagliato! Secondo i giudici di legittimità ““ è questa un'errata interpretazione dell'art. 1133 c.c., già esclusa dalla giurisprudenza (Cass. 960/77; 804/74).

La dottrina propende con certezza per la immediata impugnabilità del provvedimento per motivi di legittimità.

Minori certezze sussistono in ordine alla ricorribilità diretta al giudice quando sia controversa una questione di merito, quale quella qui esaminata.

V'è infatti chi preferisce ipotizzare che sia necessario preventivamente adire l'assemblea per contestare il provvedimento dell'amministratore. La tesi non convince.

Il testo codicistico prevede infatti il ricorso all'assemblea, "senza pregiudizio" del ricorse all'autorità giudiziaria, così lasciando trasparire dal punto di vista letterale la compatibilità tra i due rimedi.

Il favor verso la tutela giurisdizionale e il pieno esercizio del diritto di azione inducono ad escludere la costruzione in via pretoria di condizioni di procedibilità ” (Cass. 22 giugno 2011 n. 13689).

Il provvedimento, quindi, può essere contestato in assemblea o impugnato in giudizio. La scelta spetta al condomino.

Cerca: provvedimenti dell'amministratore amministratore

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Vincenzo
Vincenzo giovedì 26 settembre 2019 alle ore 21:59

chiedo alcuni chiarimenti:
convocata Assemblea straordinari O.D.D.: DETERMINAZIONI SU LAVORI FOGNATURA- INCARICO PROFESSIONALE A TECNICO;
DETERMINAZIONE PER INIZIO FACCIATA SCALA B, QUALCUNO PUO' DIRMI COME DEVONO ESSERE PRESENTATI I PREVENTIVI(CARTA INTESTATA CON SPECIFICA TIPO DI INTERVENTO(MATERIALI ECC,ECC,) MENTRE PER QUANTO RIGUARDA INCARICO PROFESSIONALE A TECNICO COSA DEVE PRESENTARE(PREVENTIVO E TIPOLOGIA DI LAVORO) IN ULTIMO SE I LAVORI VENGONO APPROVATI SENZA PREVENTIVI CHI NE RISPONDE SE POI UN CONDOMINO PROPRIETARIO VENDE CASA?

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci mercoledì 02 ottobre 2019 alle ore 10:27

@Vincenzo: per quanto l'appalto condominiale non sia soggetto alle stesse regole degli appalti pubblici, certamente per affidare dei lavori devono essere rispettare delle regole minime. Se si accetta un preventivo deve essere chiaro da chi provenga, se la ditta è il regola con le norme previste per l'esercizio dell'attività, ecc. La situazione va valutata carte alla mano e con riguardo agli specifici lavori. In teoria è difficile dire cosa serve e cosa no. In ultimo: bisogna capire che significa "lavori approvati senza preventivo". Se significa "rifaremo il tetto" senza alcuna successiva indicazione, allora pagherà chi è condòmino al momento della reale deliberazione dei lavori.

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