#1 Inviato 6 Novembre, 2014 Buongiorno a tutti, Vi scrivo poiché ho un problema per il quale non ho trovato ancora risposta soddisfacente. Abito in una palazzina che fa parte di un complesso così formato: palazzina A di 6 unità abitative e rispettivi 6 proprietari palazzina B di 7 unità abitative, ma, essendovi anche garage di proprietà di terzi, 9 proprietari parti comuni costituite da viale di ingresso/passaggio auto. Uno dei proprietari, sig. XY di un appartamento della palazzina A ha problemi di infiltrazioni dal terrazzo dell'appartamento superiore. Il sig. XY non ha trovato modo di accordarsi con gli altri 5 proprietari per la sistemazione. Risultato: il sig. XY, tramite avvocato, ha inviato a tutti un ricorso per la nomina di amministratore condominiale ex art.1129 comma 1 c.c. . Chiedo cortesemente se il tribunale può obbligare alla nomina di un amministratore per - la palazzina A ? - la palazzina B ? - per le parti comuni ? e inoltre chiedo: interloquendo con l'avvocato del sig. XY è possibile evitare di "trovarsi" in tribunale ? e alla fine chiedo: ma il sig. XY risolverà i suoi problemi ??? Ringrazio anticipatamente per l'aiuto che potrete darmi.
#2 Inviato 6 Novembre, 2014 Quando i condomini sono più di otto la nomina dell'amministratore può essere richiesta anche da uno solo dei condomini, se l'assemblea non provvede il condomino può richiedere, con ricorso, la nomina di un amministratore giudiziario. Quanti sono i condomini? Esistono delle tabelle millesimali ed un regolamento di condominio? Se si, esaminando tali documenti si potrà scoprire se tutte le palazzine ed i villini, e magari anche altre parti che sono comuni a tutti fanno parte di un unico condominio a cui sono già stati attribuiti i millesimi di proprietà, se viceversa trattasi di due o più entità diverse che non hanno servizi e spazi in comune (per esempio se tutti hanno un contratto dell'acqua intestato personalmente, oppure vi sono due o tre palazzine che hanno scale, luce e quant'altro e possano essere considerate totalmente divise ed autonome - vedi comunque sempre l'eventuale regolamento di condominio) la nomina dell'amministratore potrà avvenire solo se vi sarà una maggioranza qualificata. Se il signor XY ha problemi col proprietario dell'appartamento superiore potrebbe non aver bisogno che si nomini un amministratore qualora non si tratti di un lastrico solare ad uso esclusivo, oppure al tetto dell'intero condominio, dovrebbe rivolgere le sue richieste al proprietario
#3 Inviato 6 Novembre, 2014 Ringrazio e spiego. I condomini della palazzina A sono 6. I condomini della palazzina B sono 7 - però nella palazzina B vi sono due garages di proprietà di due condomini della palazzina A. Le due palazzine sono divise dal viale di accesso auto. Il viale di accesso auto è contemplato come parte comune alle due palazzine nelle tabelle millesimali. Ognuna delle due palazzine ha scale interne per l'accesso ai piani, con illuminazione condivisa su un unico contatore. Se può aiutare, sul ricorso si legge: "Stante l'esistenza di aree comuni a tutte le proprietà insistenti sul mappale xx che costituisce un unicum fin dalla sua costruzione, e ciò anche ai fini dell'applicazione dell'art. 1117 bis c.c., si profila così la necessità di nominare un amministratore condominiale per la loro gestione." I problemi del sig. XY derivano per l'appunto da un lastrico solare ad uso esclusivo del proprietario dell'appartamento superiore al suo. Per quanto possibile, avrei veramente bisogno di una risposta sui quesiti che ho posto sulla mia precedente!!!
#4 Inviato 6 Novembre, 2014 Rimane sempre da controllare, visto che viene dichiarato che esistono delle tabelle millesimali e "possibilmente" un regolamento di condominio se parimenti esiste una tabella di proprietà in cui figurano più di otto nominativi diversi, comunque a prescindere da questo è sicuro che anche uno solo dei condomini del fabbricato B può richiedere l'amministratore SOLO per tale edificio in quanto i proprietari delle autorimesse sono due condomini a tutti gli effetti quindi può applicarsi l'art. 1129, stessa cosa dicasi per il supercondominio che è costituito dalle parti comuni a tutti i condomini (7+6=13 condòmini), corretto quindi il ricorso dell'avvocato, per la palazzina A invece (e sempre che il complesso non sia considerato tale sin dalla costruzione e risulti unico condominio su un ipotetico regolamento contrattuale) si potrà richiedere, eventualmente, se non si prendono le necessarie misure per fare i lavori indispensabili (CONDOMINIALI e non privati) la nomina di un amministratore giudiziario ai sensi dell'articolo 1105 c.c. che disciplina la "comunione dei beni". Morale della favola, se trattasi di problema condominiale non ci sono vie d'uscita: arrendetevi
#5 Inviato 7 Novembre, 2014 Gentilissimo per la risposta chiara. Mi permetto di chiedere, quindi, se ho ben capito, dove si può verificare se la palazzina A e la palazzina B sono o meno considerate un complesso unico. Come si legge nel ricorso, "costituisce un unicum fin dalla sua costruzione", ma da quanto riesco ad interpretare dalle normative, da profano che sono, le due palazzine dovrebbero considerarsi due entità distinte (fatto salvo ovviamente per le parti comuni) essendo fisicamente divise e ben differenti l'una dall'altra. Per il fatto di "arrendersi", siamo coscienti che COMUNQUE è obbligatorio un amministratore per la palazzina B e per il supercondominio, ma allora chiedo cosa potrà risolvere il sig. XY con i suoi problemi relativi alla palazzina A!!! Ringrazio ancora per la sua cortese attenzione.
#6 Inviato 7 Novembre, 2014 La prima cosa da fare è verificare che esista un regolamento di condominio, generalmente se il fabbricato è realizato da un costruttore egli predispone sia le tabelle millesimali che l'eventuale regolamento di condominio (nessuna delle due sono obbligatorie, intendiamoci, ma generalmente fa comodo che ci siano), il regolamento in particolare se fatto bene dovrebbe indicare quali siano le parti comuni ed anche le unità immobiliari che fanno parte del complesso edilizio, fino ad un pò di tempo fa era consuetudine "accorpare" due o più fabbricati, di per se indipendenti, in un unico condominio assegnandovi un unico codice fiscale e magari anche altri servizi tipo le fognature, l'energia elettrica delle scale e del vialetto d'ingresso e via dicendo, le spese relative possono essere ricomprese in apposite tabelle, la tabella A viene denominata di proprietà in quanto contiene le spese generali dovute da tutti, esaminando tale tabella (sempre che esista) si può risalire al numero dei condomini. Un'altro sistema è quello di verificare se vi sono due distinti codici fiscali (significa che sono due condomini diversi) oppure ve ne è uno solo, basta leggersi gli eventuali due bilanci dei fabbricati A e B oppure le ricevute delle bollette luce ed acqua condominiale. L'unico sistema di risolvere il problema della signora del fabbricato A, sempre considerato che effettivamente non esista all'attualità un unico condominio, è quello di ricorrere al giudice con l'articolo 1105 c.c. 4° comma: "Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore" Questo per dire che "probabilmente" la signora poteva forse ottenere un risultato sicuro (e magari più veloce) se il suo avvocato l'avesse consigliata in tal senso, a mio avviso richiedere un amministratore per il supercondominio (parti comuni a tutti) potrà risolvere il problema dei vialetti ma non certo di un fabbricato di 6 condomini appellandosi all'art. 1129 per far nominare un amministratore
