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Per capire se una parte dell'edificio è comune bisogna leggere il primo atto di vendita (o il regolamento contrattuale)
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Per capire se una parte dell'edificio è comune bisogna leggere il primo atto di vendita (o il regolamento contrattuale)

Bisogna leggere il primo atto di vendita o il regolamento contrattuale per capire se una parte dell'edificio è condominiale.

Avv. Alessandro Gallucci 

In una causa recentemente decisa dalla Suprema Corte di Cassazione si litigava in merito alla proprietà - condominiale o individuale - del piano interrato di un edificio in condominio destinato ad area di parcheggio.

Secondo alcuni condomini quella parte d'edificio era condominiale in quanto i posti auto erano stati venduti assieme alle unità immobiliari, secondo chi se n'era impossessato, invece, quella parte dell'edificio non era stata inserita nelle compravendite.La questione è arrivata fino ai giudici di piazza Cavour; secondo gli ermellini in questo particolare caso i parcheggi dovevano essere considerati bene condominiale. (L'infinita saga del diritto d'uso dei posti auto in ragione della "legge ponte")

Non solo perché la famosa legge n. 1142/39, come modificata dalla 765 del 1967 e dalla n. 246 nel 2005, non era applicabile al caso di specie, che era regolato dalla legge non ancora modificata dall'ultima citata, ma per un motivo, se si vuole, ancor più semplice (rispetto all'ingarbugliata vicenda dei parcheggi pertinenziali): il piano destinato a parcheggio non era stato escluso dal novero delle parti comuni.

Si legge in sentenza che "in assenza di volontà contraria, gli spazi destinati a parcheggio vengono a ricadere - per effetto del vincolo pertinenziale di cui si è detto - fra le parti comuni di cui all'art. 1117 c.c.

In proposito, è appena il caso di ricordare che il diritto di condominio su un bene comune presuppone la relazione di accessorietà strumentale e funzionale che collega i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva agli impianti o ai servizi di uso comune, rendendo il godimento del bene comune strumentale al godimento del bene individuale e non suscettibile di autonoma utilità, come avviene invece nella comunione.

Al fine di stabilire se siano stati o meno esclusi dal novero delle cose comuni previste dall'art. 1117 cod. civ. ovvero se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui alla norma citata, va fatto riferimento esclusivamente all'atto costitutivo del condominio, e, quindi, al primo atto di trasferimento di una unità immobiliare dell'originario unico proprietario dell'intero fabbricato - comportante il frazionamento della proprietà dell'edificio: peraltro, da tale atto devono risultare in modo chiaro ed inequivocabile elementi rivelatori della esclusione della condominialità del bene, non potendo tali beni successivamente essere sottratti alla loro destinazione comune" (Cass. 22 novembre 2013 n. 26253).

Insomma il ragionamento è questo: i parcheggi servono alle unità immobiliari in quanto ne rendono più comodo l'uso. I parcheggi non sono stati esclusi dalle parti comuni, quindi essi devono essere considerati beni condominiali.

Da leggere : (Cosa occorre tener conto per determinare l'area destinata a parcheggio)

Perché il riferimento è al primo atto di vendita? Semplice: per unanime convincimento dottrinario e giurisprudenziale, il condominio si costituisce per il sol fatto della cessione della prima unità immobiliare da parte dell'originario unico proprietario.

Le soglie numeriche previste, ad esempio, per la nomina dell'amministratore non hanno rilievo rispetto alla costituzione del condominio, che, si ribadisce, avviene nel momento indicato.

Di conseguenza: se Tizio vende a Caio e non dice nulla su di una determinata parte dell'edificio che, data la sua conformazione e destinazione, deve considerarsi comune (vedi proprio il caso dei parcheggi), come potrà poi dire a Sempronio, "ti vendo tutto ma non quella parte comune che resta solamente mia"?

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