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La ripartizione del compenso dell'amministratore di condominio.
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La ripartizione del compenso dell'amministratore di condominio.

Il compenso dell'amministratore di condominio va ripartito trai condòmini: secondo quali criteri e chi lo deve corrispondere?

Avv. Alessandro Gallucci  

Il compenso dell'amministratore di condominio è il corrispettivo dovuto per l'attività che questi è chiamato a prestare.

Come inquadrare il rapporto tra amministratore e condominio?

«L'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato» (Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148).

Questo diceva la Cassazione prima dell'approvazione della legge n. 220 del 2012 che s'è adeguata alle indicazioni giurisprudenziali specificando che il rapporto tra amministratore e condominio è regolato dall'art. 1129 c.c. nonché dalle norme sul mandato (art. 1129, quindicesimo comma, c.c.).

La nomina del mandatario è obbligatoria in quei condomini con più di otto partecipanti, restando, invece, facoltativa in quelle compagini con un numero inferiore di proprietari di unità immobiliari (art. 1129, primo comma, c.c.).

Compenso amministratore di condominio, chi lo decide?

Applicandosi al rapporto amministratore - condominio le norme dettate in materia di contratto di mandato è del tutto consequenziale che in quest'ambito troverà applicazione l'art. 1709 c.c. Secondo tale norma «il mandato si presume oneroso. La misura del compenso, se non è stabilita dalle parti, è determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza è determinata dal giudice».

Ai sensi dell'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. «l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta».

In passato ci si è chiesti come si dovessero coordinare questa disposizione di legge con quella contenuta nel n. 1 del primo comma dell'art. 1135 c.c. secondo la quale nel decidere sulla conferma o revoca dell'amministratore, l'assemblea decide anche sulla sua eventuale retribuzione.

E' il termine Eventuale che ha fatto sorgere il dubbio, quasi dovesse ritenersi che a differenza del mandato in generale nel caso dell'amministratore non operasse quella presunzione di onerosità prevista dal succitato art. 1709 c.c.

La Corte di Cassazione, sgombrando il campo da ogni dubbio, ha fatto chiarezza affermando che "i rapporti fra amministratore e condominio sono regolati dalle disposizioni sul mandato: in particolare, per quanto riguarda la retribuzione, dall'art. 1709 cod. civ., secondo cui - contrariamente a quanto stabilito dal corrispondente art. 1753 del codice civile previgente e, per quanto riguarda espressamente l'amministratore del condominio, dall'art. 16 del r.d.l. 15 gennaio 1934, n. 56 - il mandato si presume oneroso.

In tale contesto normativo, l'art. 1135, n. 1, cod. civ., che considera eventuale la retribuzione dell'amministratore, va inteso nel senso che l'assemblea può determinarsi espressamente per la gratuità" (Cass. 16 aprile 1987 n. 3774).

In sostanza, semplificando al massimo, è possibile affermare quanto segue: l'assemblea decide di nominare Tizio come amministratore e nulla si dice sul suo compenso. In questo caso, salvo accettazione da parte dell'assise del preventivo dell'amministratore, poiché il mandato il condominio deve reputarsi oneroso, Tizio avrà diritto ad essere retribuito nella misura concordata tra le parti (anche in un secondo momento) ed in mancanza secondo quanto deciso dal giudice (per gli amministratori, infatti, si rammenta che non esistono tariffari professionali legalmente riconosciuti).

Solamente se il condominio, nella deliberazione di nomina, s'orienta per la gratuità dell'incarico e l'accettante non vi si oppone si potrà concludere che l'amministratore dovrà prestare la propria opera gratuitamente.

Si badi: l'amministratore autoliquida il proprio compenso, ossia è lo stesso mandatario ad effettuare a se stesso il pagamento per la sua prestazione.

Da non perdere: L'amministratore può chiedere una percentuale come compenso per i lavori straordinari?

Ripartizione del compenso dell'amministratore, chi paga e secondo quali criteri?

La voce di costo riguardante il compenso degli amministratori deve essere suddivisa trai condòmini.

In ragioni della normativa vigente deve ritenersi che il compenso dell'amministratore debba essere pagato:

  • sempre da tutti i condòmini, mai nessun escluso, salvo particolari accordi la cui legittimità andrebbe valutata caso per caso;
  • dal locatore e non dal conduttore;
  • dal proprietario e non da comodatario;
  • in concorso (nella misura che qui equamente indichiamo del 50%) tra nudo proprietario ed usufruttuario (oltre soggetti ad esso equiparabili, ovvero titolare del diritto d'uso o di abitazione).

Chiarito quanto appresso è utile domandarsi secondo quali criteri deve essere ripartita questa spesa tra gli interessati.

Al riguardo va detto che in assenza di un accordo tra tutti i condomini che disponga diversamente (es. ripartizione della spesa per il compenso dell'amministratore in parti uguali) tale onere dovrà essere suddiviso tra tutti i comproprietari sulla base del criterio generale di ripartizione delle spese, ossia quello dei millesimi di proprietà (art. 1123, primo comma, c.c.).

Si badi: allo scrivente non risultano precedenti giurisprudenziali sul punto volti a confermare questa conclusione. È opinione diffusa quella che vede per alcune spese condominiali il ricorso alla suddivisione paritaria. Questo criterio non è specificamente indicato dalla legge né dalla stessa desumibile, posto che al più la legge consente una ripartizione differenziata in base all'uso (art. 113, secondo comma, c.c.). Ove, invece, il servizio riguardi i condòmini in egual misura, è ai criteri generali di cui all'art. 1123, primo comma. c.c. che bisogna guardare e quindi alla suddivisione del costo secondo i millesimi di proprietà.

Si potrebbe obiettare che siccome s'è data importanza anche ai così detti facta concludentia (Cass. 24 maggio 2013, n. 13004), ossia ai comportamenti dai quali desumere concordia rispetto ad una specifica prassi, alla questi potrebbero valere anche per la ripartizione paritaria del compenso dell'amministratore applicatasi per anni. Ipotesi percorribile, certamente, ma comunque dai contorni incerti, specie in ragione del fatto che la nullità di una delibera può essere fatta valere anche da chi vi ha prestato consenso (Cass. n. 6714/2010).

Compenso amministratore di condominio per sollecito di pagamento via email

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Chiara
Chiara 28-11-2016 17:18:08

scusate, ma se l'amministratore all'atto della sua nomina ha espresso il suo compenso per u.i...perchè in sede di riparto consuntivo deve ripartire in base ai millesimi??

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Nicola
Nicola 12-02-2017 13:06:21

pongo una domanda che mi sta creando non pochi grattacapi. Un condominio è composto da un fabbricato ed autorimessa; nel fabbricato sono presenti 5 unità abitative e negozi per oltre 750 millesimi di proprietà mentre i restanti millesimi sono relativi ai numerosi box con proprietari ovviamente anche esterni. Attualmente il compenso dell'amministratore grava quasi totalmente sulle spalle dei condomini del fabbricato e credo sarebbe più giusto che venga diviso per numero di condomini e non come viene fatto attualmente. Cosa può dirmi in merito avv.Gallucci,la ringrazio in anticipo

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Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci 13-02-2017 18:47:12

Il compenso dell'amministratore di tutto il condominio deve essere corrisposto da tutti i condòmini (nel suo caso fabbricato+box) secondo i millesimi di proprietà. La divisione in parti uguali è possibile solamente se c'è accordo tra tutti (es. perché inserito in un regolamento contrattuale).

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Mary
Mary 07-04-2017 12:15:22

Per 15 anni durante la gestione condominiale il compenso dell'amministratore è stato ripartito in parti uguali. A seguito del cambio dell'amministratore di condominio, il nuovo bilancio è stato redatto con millesimi di proprietà. Alcuni condomini ritengono che si debba adottare il metodo di riparto precedente essendoci stato per 15 anni un tacito assenso, si precisa che non esiste ne un accordo scritto tra i condomini ne ciò è previsto nel regolamento condominiale.

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Maria
Maria 08-09-2017 01:30:28

domanda: un regolamento scritto dal costruttore prevede che la spesa dell'amministratore debba essere ripartita solo tra gli appartamenti, escludendo i negozi, secondo voi è lecito????

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Maria Ottaviani
Maria Ottaviani 08-09-2017 01:35:23

domanda secca: il regolamento scritto dal costruttore prevede che la spesa dell'amministrazione debba essere ripartita solo con la tabella di competenza dei soli appartamenti (definita in tale regolamento tabella A), escludendo i negozi, secondo voi è lecito???? Perchè questa cosa determina che attualmente tutte le spese dell'amministrazione sono a carico dei soli appartamenti ( compenso amministratore, cancelleria e fotocopie, 770, raccomandate e fax, spese di locomozione dell'amministratore);
i negozi partecipano solo alle spese indicate dal regolamento nella tabella B (di competenza sia dei negozi sia degli appartamenti) e tali spese includono l'assicurazione dello stabile, e le fondamenta, ed i terrazzi, e le fognature) IO VORREI SAPERE SE POSSO PRETENDERE CHE il compenso dell'amministratore sia ripartito in tabella B in modo che vi partecipino pure i negozi, grazie anticipatamente ! Maria

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Maria Ottaviani
Maria Ottaviani 08-09-2017 01:37:09

per favore un consiglio su come rimediare: il regolamento scritto dal costruttore prevede che la spesa dell'amministrazione debba essere ripartita solo con la tabella di competenza dei soli appartamenti (definita in tale regolamento tabella A), escludendo i negozi, secondo voi è lecito???? Perchè questa cosa determina che attualmente tutte le spese dell'amministrazione sono a carico dei soli appartamenti ( compenso amministratore, cancelleria e fotocopie, 770, raccomandate e fax, spese di locomozione dell'amministratore);
i negozi partecipano solo alle spese indicate dal regolamento nella tabella B (di competenza sia dei negozi sia degli appartamenti) e tali spese includono SOLO l'assicurazione dello stabile, e le fondamenta, ed i terrazzi, e le fognature) IO VORREI SAPERE SE POSSO PRETENDERE CHE il compenso dell'amministratore sia ripartito in tabella B in modo che vi partecipino pure i negozi, grazie anticipatamente ! Maria

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Sabrina
Sabrina 23-10-2017 10:11:36

Buongiorno Sig. Gallucci, vorrei sapere se è corretto quanto segue. Da 7 anni abito in una "villetta" adiacente ad un condominio, con ingresso indipendente e con unico spazio comune, il corsello dei box. Ovviamente da sempre pago le spese di gesione per il corsello box e relativo cancello, ma non quelle relative alle spese per le scale ascensore e giardino, in quanto non le uso affatto. Per quanto riguarda però l'amministratore, io pago quasi il doppio di ogni altro condomino, in quando ho più millesimi. Il fatto è che io non lo chiamo e non lo disturbo mai perchè ovviamente i miei problemi non sono quelli degli altri condomini, scale, ascensore, giardino, immondizia etc...(anzi lo chiamai una sola volta per chiedere un'informazione relativa a come loro vevano risolto il problema del cancello d'ingresso che non si chiudeva bene, così come il mio, e mi è stato risposto che lei non poteva occuparsene-era solo un'informazione che chiedevo, non la sostituzione gratuita...) Ora mi chiedo, non sarebbe corretto che io paghi, si, in proporzione ai millesimi, ma anche in proporzione ai servizi per i quali l'amministratore mi segue le varie pratiche?
Grazie per l'attenzione e cordiali saluti

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Mery
Mery 26-02-2018 10:19:03

Se in caso di Assemblea condominiale per la nomina dell'amminstratore viene scelto dalla maggioranza il preventivo più oneroso, sono obbligato comunque a sostenere tale spesa oppure posso chiedere di pagare la quota relativa al preventivo più baso presentato e non accettato. Faccio presente che le mansioni svolte sono le stesse in tutti i preventivi.

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Paolo
Paolo 10-03-2018 09:40:25

Risposta a Mery:
Sei obbligato a sostenere la spesa relativa alla tua quota se la delibera che ha nominato il nuovo amministratore è stata presa secondo le maggioranza stabilita dalla normativa. Le delibere sono vincolanti per tutti, anche per i dissenzienti.

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Sabrina
Sabrina 10-03-2018 09:48:30

Salve, non c'è nessuno che possa rispondere al mio ultimo messaggio per favore?
Sabrina lunedì 23 ottobre 2017 alle ore 10:11
Grazie

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Paolo
Paolo 10-03-2018 14:38:51

Risposta per Sabrina:
La quota dovuta per il compenso dell'amministratore, e i relativi oneri fiscali, va ripartita secondo il valore millesimale della proprietà. Questo è l'unico modo corretto. Il fatto che tu interpelli il citato amministratore in maniera minore rispetto ad altri condomini, non da diritto a una riduzione della quota stessa.

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Mario
Mario 15-10-2018 23:57:19

Egregio avvocato GALLUCCI,
sono proprietario di un negozio in un condominio di 30 appartamenti, sono stato escluso per contratto dalla proprietà degli enti comuni (scale, ascensore, giardino,anche i contatori di luce, acqua e gas sono nella mia proprietà).
L'amministratore applica la suddivisione del suo compenso in ragione dei millesimi di proprietà senza tener conto che il suo compenso è stato determinato anche in base al suo maggior obbligo di amministrare quanto a me non appartiene.
In questo caso è applicabile anche al compenso dell'amministratore il 2° e 3° comma dell'art. 1123 del cod. civ.?
Ringrazio anticipatamente se vorrà cortesemente rispondere.
Distinti saluti.
Mario Scipioni

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Giuseppe
Giuseppe 15-05-2019 10:28:19

Buongiorno, pongo un quesito. Se in un regolamento contrattuale è scritto che il compenso dell'amministratore va suddiviso in parti uguali tra i condomini indipendentemente dai millesimi di proprietà, può un solo condomino, che ha acquistato da poco, richiedere che venga applicato il principio di legge del riparto secondo i millesimi o ci vuole una specifica maggioranza o addirittura l'unanimità per sovvertire quanto scritto nel regolamento contrattuale.
Grazie

rispondi
Paolo
Paolo 20-05-2019 21:20:33

Il criterio secondo cui la ripartizione del compenso dell'amministratore viene sudduviso in parti uguali è errato. Il singolo condomino può tranquillamente rivolgersi all'autorità giudiziaria e non esiste alcuna maggioranza assembleare che può cambiare questa normativa. A meno che non sia stata adottata con la presenza e la votazione unanime dei mille millesimi, tutti presenti e tutti d'accordo. Il che mi sembra abbastanza utopistico.

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Giuseppe
Giuseppe 18-09-2019 12:25:04

Buongiorno
In assenza di accordi tra locatore e conduttore, né verbali e né contrattuali, come si ripartiscono tra i due le spese di amministrazione (es. onorario amministratore, cancelleria, tenuta c/c, spese postali ecc...)?
E perché?
Grazie

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Valentina
Valentina 01-03-2020 23:59:44

Salve,
Ho letto tutti i vari commenti e non ho capito una cosa: per quanto riguarda la ripartizione delle spese inerenti al compenso dell'amministratore, c'è una normativa che impone di ripartirle in base ai millesimi? oppure è a libera scelta dell'amministratore presentare un preventivo sulla base di quello che reputa più opportuno?
Grazie mille

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Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci 02-03-2020 07:31:51

E' legge, art. 1123 c.c., che impone la suddivisione in millesimi. Non esiste nel codice civile una norma che consenta la ripartizione paritaria.

rispondi
Valentina
Valentina 02-03-2020 08:10:11

Grazie mille della celere risposta :)

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