Il compenso dell'amministratore di condominio è il corrispettivo dovuto per l'attività che questi è chiamato a prestare.
Come inquadrare il rapporto tra amministratore e condominio?
«L'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato» (Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148).
Questo diceva la Cassazione prima dell'approvazione della legge n. 220 del 2012 che s'è adeguata alle indicazioni giurisprudenziali specificando che il rapporto tra amministratore e condominio è regolato dall'art. 1129 c.c. nonché dalle norme sul mandato (art. 1129, quindicesimo comma, c.c.).
La nomina del mandatario è obbligatoria in quei condomini con più di otto partecipanti, restando, invece, facoltativa in quelle compagini con un numero inferiore di proprietari di unità immobiliari (art. 1129, primo comma, c.c.).
Compenso amministratore di condominio, chi lo decide?
Applicandosi al rapporto amministratore - condominio le norme dettate in materia di contratto di mandato è del tutto consequenziale che in quest'ambito troverà applicazione l'art. 1709 c.c. Secondo tale norma «il mandato si presume oneroso. La misura del compenso, se non è stabilita dalle parti, è determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza è determinata dal giudice».
Ai sensi dell'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. «l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta».
In passato ci si è chiesti come si dovessero coordinare questa disposizione di legge con quella contenuta nel n. 1 del primo comma dell'art. 1135 c.c. secondo la quale nel decidere sulla conferma o revoca dell'amministratore, l'assemblea decide anche sulla sua eventuale retribuzione.
E' il termine Eventuale che ha fatto sorgere il dubbio, quasi dovesse ritenersi che a differenza del mandato in generale nel caso dell'amministratore non operasse quella presunzione di onerosità prevista dal succitato art. 1709 c.c.
La Corte di Cassazione, sgombrando il campo da ogni dubbio, ha fatto chiarezza affermando che "i rapporti fra amministratore e condominio sono regolati dalle disposizioni sul mandato: in particolare, per quanto riguarda la retribuzione, dall'art. 1709 cod. civ., secondo cui - contrariamente a quanto stabilito dal corrispondente art. 1753 del codice civile previgente e, per quanto riguarda espressamente l'amministratore del condominio, dall'art. 16 del r.d.l. 15 gennaio 1934, n. 56 - il mandato si presume oneroso.
In tale contesto normativo, l'art. 1135, n. 1, cod. civ., che considera eventuale la retribuzione dell'amministratore, va inteso nel senso che l'assemblea può determinarsi espressamente per la gratuità" (Cass. 16 aprile 1987 n. 3774).
In sostanza, semplificando al massimo, è possibile affermare quanto segue: l'assemblea decide di nominare Tizio come amministratore e nulla si dice sul suo compenso. In questo caso, salvo accettazione da parte dell'assise del preventivo dell'amministratore, poiché il mandato il condominio deve reputarsi oneroso, Tizio avrà diritto ad essere retribuito nella misura concordata tra le parti (anche in un secondo momento) ed in mancanza secondo quanto deciso dal giudice (per gli amministratori, infatti, si rammenta che non esistono tariffari professionali legalmente riconosciuti).
Solamente se il condominio, nella deliberazione di nomina, s'orienta per la gratuità dell'incarico e l'accettante non vi si oppone si potrà concludere che l'amministratore dovrà prestare la propria opera gratuitamente.
Si badi: l'amministratore autoliquida il proprio compenso, ossia è lo stesso mandatario ad effettuare a se stesso il pagamento per la sua prestazione.
Da non perdere: L'amministratore può chiedere una percentuale come compenso per i lavori straordinari?
Ripartizione del compenso dell'amministratore, chi paga e secondo quali criteri?
La voce di costo riguardante il compenso degli amministratori deve essere suddivisa trai condòmini.
In ragioni della normativa vigente deve ritenersi che il compenso dell'amministratore debba essere pagato:
- sempre da tutti i condòmini, mai nessun escluso, salvo particolari accordi la cui legittimità andrebbe valutata caso per caso;
- dal locatore e non dal conduttore;
- dal proprietario e non da comodatario;
- in concorso (nella misura che qui equamente indichiamo del 50%) tra nudo proprietario ed usufruttuario (oltre soggetti ad esso equiparabili, ovvero titolare del diritto d'uso o di abitazione).
Chiarito quanto appresso è utile domandarsi secondo quali criteri deve essere ripartita questa spesa tra gli interessati.
Al riguardo va detto che in assenza di un accordo tra tutti i condomini che disponga diversamente (es. ripartizione della spesa per il compenso dell'amministratore in parti uguali) tale onere dovrà essere suddiviso tra tutti i comproprietari sulla base del criterio generale di ripartizione delle spese, ossia quello dei millesimi di proprietà (art. 1123, primo comma, c.c.).
Si badi: allo scrivente non risultano precedenti giurisprudenziali sul punto volti a confermare questa conclusione. È opinione diffusa quella che vede per alcune spese condominiali il ricorso alla suddivisione paritaria. Questo criterio non è specificamente indicato dalla legge né dalla stessa desumibile, posto che al più la legge consente una ripartizione differenziata in base all'uso (art. 113, secondo comma, c.c.). Ove, invece, il servizio riguardi i condòmini in egual misura, è ai criteri generali di cui all'art. 1123, primo comma. c.c. che bisogna guardare e quindi alla suddivisione del costo secondo i millesimi di proprietà.
Si potrebbe obiettare che siccome s'è data importanza anche ai così detti facta concludentia (Cass. 24 maggio 2013, n. 13004), ossia ai comportamenti dai quali desumere concordia rispetto ad una specifica prassi, alla questi potrebbero valere anche per la ripartizione paritaria del compenso dell'amministratore applicatasi per anni. Ipotesi percorribile, certamente, ma comunque dai contorni incerti, specie in ragione del fatto che la nullità di una delibera può essere fatta valere anche da chi vi ha prestato consenso (Cass. n. 6714/2010).
Compenso amministratore di condominio per sollecito di pagamento via email
