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Retribuzione dell'amministratore di condominio. Non è possibile richiedere un compenso extra per la convocazione dell'assemblea straordinaria.
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Retribuzione dell'amministratore di condominio. Non è possibile richiedere un compenso extra per la convocazione dell'assemblea straordinaria.

L'amministratore non può richiedere un compenso extra per la convocazione dell'assemblea straordinaria.

Avv. Alessandro Gallucci 

L’amministratore è il mandatario dei condomini (ex multis, Cass. SS.UU. n. 9148/08) nominato dall’assemblea con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti alla riunione in rappresentanza di almeno 500 millesimi.

Egli – essendo il rapporto giuridico riconducibile nell’alveo del contratto di mandato – ha diritto ad essere retribuito per l’opera svolta. Sono sorti dubbi in merito all’obbligatorietà della corresponsione del compenso posto che l’art. 1135 c.c. parla di “eventuale retribuzione”.

La Cassazione, interpretando la norma alla luce delle disposizioni dettate in materia di mandato ha specificato che “ i rapporti fra amministratore e condominio sono regolati dalle disposizioni sul mandato: in particolare, per quanto riguarda la retribuzione, dall’art. 1709 cod. civ., secondo cui – contrariamente a quanto stabilito dal corrispondente art. 1753 del codice civile previgente e, per quanto riguarda espressamente l’amministratore del condominio, dall’art. 16 del r.d.l. 15 gennaio 1934, n. 56 – il mandato si presume oneroso.

In tale contesto normativo, l’art. 1135, n. 1, cod. civ., che considera eventuale la retribuzione dell’amministratore, va inteso nel senso che l’assemblea può determinarsi espressamente per la gratuità’” (Cass. 16 aprile 1987 n. 3774).

Come determinare il suo compenso? In assenza di specifiche disposizioni (si tratta d’una professione non regolamentata) il tutto è rimesso alla libera contrattazione tra le parti.

Ad ogni modo, come recentemente specificato dal Tribunale di Milano, la retribuzione originariamente pattuita è comprensiva d’un minimo di prestazioni garantite per legge.

In tal senso è stato affermato che “ l’amministratore non ha diritto a compensi per tutte quelle attività che rientrino nell’ambito dei suoi doveri di mandatario.

Pertanto una volta revocato dall'incarico non ha diritto di trattenere somme per i suoi onorari e in ogni caso non ha diritto ad alcun compenso aggiuntivo per il passaggio della documentazione condominiale, rientrando tale attività, tra gli atti cui è tenuto in via ordinaria” (Trib. Milano 4 gennaio 2010 n. 247).

In sostanza se l’amministratore ha chiesto X per un anno di gestione, alla fine dello stesso non può chiedere X+Y con riferimento ad attività che rientrano nelle sue attribuzioni.

Tanto vale anche per l’assemblea straordinaria. Sull’argomento la Corte regolatrice ha avuto modo di specificare che “ sarebbe assurdo consentire all'amministratore, cui è demandato il compito di convocare l'assemblea ordinaria e straordinaria, di incrementare il suo compenso, con iniziative più o meno giustificate, convocando a suo piacimento l'assemblea dei condomini in sessione straordinaria” (Cass. 12 marzo 2003 n. 3596).

Sul punto è necessaria una distinzione: a parere di chi scrive chiedere il compenso per l’assemblea straordinaria senza aver specificato nel preventivo approvato che la stessa rappresenta un costo ulteriore (ma pur sempre preventivabile e quindi se accettato richiedibile) è cosa diversa dal chiederlo sulla base del preventivo approvato dall’assemblea.

Nel primo caso, infatti, si tratta d’una spesa extra non preventivata e quindi non richiedibile per i motivi di cui s’è detto sopra.

Nell’ultima ipotesi, invece, l’amministratore non fa altro che poiché quel costo è già inserito nel compenso iniziale.

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