Un nostro lettore ci ha posto il seguente quesito in materia di maggioranze assembleari e più nello specifico di contrasti da numero dei votanti – le così dette teste – e millesimi espressi. Questa la domanda:
“Abito in un condominio dove partecipano 22 condòmini; 15 di questi contano complessivamente 423 millesimi i restanti 7 condomini rappresentano 577 millesimi.
Io sono tra i primi. Noi quindici, quindi, siamo maggioranza fisica, ma non millesimale.
Mi domando: siccome non vogliamo mantenere l'attuale amministratore ma abbiamo i millesimi per deliberare, possiamo far valere in qualche altro modo la nostra posizione?”
Il codice civile, nella disciplina delle votazioni nell'ambito delle assemblee condominiali, ha previsto, com'è noto due maggioranze:
a) una riguardante le persone presenti, cioè i condòmini;
b) un'altra relativa ai millesimi di riferimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva.
I quorum deliberativi così previsti servono a garantire il raggiungimento di una maggioranza che sia adeguatamente rappresentativa di un ampio numero di condòmini.
Assemblea, voto sempre secondo i millesimi di proprietà
Si fosse optato per le sole “teste” si sarebbe aperto alla possibilità di decisioni assunte con il voto della maggioranza non rappresentativa del maggior numero di millesimi, così come se si fosse optato per i soli millesimi, un'esigua minoranza (es. costruttori) avrebbe potuto da sola imporre il proprio volere (cosa che purtroppo nei fatti succede comunque).
Doppia maggioranza, quindi, vuol dire garanzia di maggiore condivisione delle decisioni sulla gestione del condominio.
Le legge, comunque, ritiene sempre fondamentale quanto meno il voto favorevole della maggioranza delle persone presenti (personalmente o per delega, è indifferente), ritenendo bastevole in tal caso il raggiungimento della metà del valore millesimale dell'edificio.
Uno degli errori più frequenti, ad esempio proprio sulla nomina dell'amministratore (ma si pensi anche alla votazione sul regolamento, ecc.) è affermare che siano necessari il voto favorevole della maggioranza e di 501 millesimi.
Ne bastano 500 per una corretta deliberazione o comunque la metà, in quei casi (e non sono pochi) le tabelle, per ragioni di calcolo, non “chiudono” esattamente a 1000/1000, ma magari a 999,98 o a 1000,02.
Esistono, poi, delle situazioni di totale empasse come quelle descritte dal nostro lettore; maggioranza delle “teste” da una parte e maggioranza dei millesimi dall'altra. Il fatto di essere di più, in termini numerici, non dà alcuna posizione di maggior tutela rispetto alla minoranza millesimalmente più pesante.
Certo, i 15 (del caso che ci riguarda) potranno ricorrere al Tribunale per domandare la nomina giudiziale di un amministratore, vista la prorogatio di quello in carica.
Essi potranno chiedere al Tribunale anche la nomina con pieni poteri dello stesso mandatario cui non riescono a rinnovare l'incarico, ma gli altri condòmini potranno domandare di contro la scelta di un altro amministratore lamentando l'inadeguatezza di quello in prorogatio.
La scelta del Tribunale è pienamente discrezionale, con il solo limite del rispetto dei requisiti previsti dalla legge (art. 71-bis disp. att. c.c.).
Insomma, al nostro lettore dobbiamo rispondere che non esiste un modo assolutamente certo per far valere la sua posizione.
Nomina amministratore dal Tribunale. Esistono degli elenchi?
