Nell'ultima assemblea condominiale che si è tenuta eravamo chiamati a decidere sulla effettuazione di lavori di manutenzione dell'ascensore.
I lavori comportavano una spesa ingente e secondo me dovevano essere approvati con il voto della maggioranza dei presenti ed almeno 500 millesimi.
Sta di fatto che al momento della votazione il Presidente ha detto che per assumere queste decisioni bisognava tenere in considerazione i millesimi della tabella ascensore e non quelli di proprietà, poiché le spese dovevano essere ripartite in base a quel criterio.
In questo modo i quorum sono stati rispettati, ma secondo me bisognava votare sulla base dei millesimi di proprietà. Allora non avremmo raggiunto la maggioranza necessaria e ci saremmo dovuti aggiornare?
Secondo voi chi ha ragione?
Quando si può parlare di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità?
Per rispondere alla domanda bisogna guardare alle norme che regolano lo svolgimento dell'assemblea ed in particolare alle disposizioni che riguardano le modalità di calcolo del voto.
Com'è noto, per deliberare in merito ad una qualunque decisione afferente la gestione dell'edificio è necessario che si raggiunga una doppia maggioranza, ossia che la deliberazione sia adottata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti (o dei partecipanti al condominio, cfr. art. 1117-ter c.c.) ed un determinato numero di millesimi.
Così, ad esempio, per la nomina, come per la revoca, dell'amministratore è necessario il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all'assemblea ed almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi, cfr. art. 1136, secondo e quarto comma, c.c.).
Per l'approvazione del rendiconto, in seconda convocazione, è sufficiente il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all'assemblea ed un terzo del valore millesimale dell'edificio (333 millesimi, art. 1136, terzo comma, c.c.) e così via.
Si badi: rispetto ad ogni questione per la quale è previsto un quorum ad hoc o rispetto alle decisioni in relazioni alle quali bisogna fare riferimento alle generiche maggioranze previste rispetto alla prima e seconda convocazione si menziona il valore dell'edificio. Questo è un fatto importante ed è l'elemento che consente di rispondere al nostro lettore.
In sostanza si tratti di nominare l'amministratore, deliberare lavori di manutenzione, approvare il rendiconto, ecc. per la base millesimale ai fini del calcolo delle maggioranze bisogna sempre fare riferimento alla così detta tabella generale, altrimenti conosciuta come tabella millesimale di proprietà.
È questa la tabella che riflette il rapporto di proporzione tra proprietà individuale e proprietà generale ai fini del funzionamento dell'assemblea.
Le altre tabelle, ossia la tabella ascensore, ecc. ecc. servono esclusivamente ai fini della ripartizione delle spese secondo criteri che tengano in considerazione le peculiarità d'uso connesse alla singola unità immobiliare.
In questo contesto, quindi, è da considerarsi sicuramente invalida una qualsiasi deliberazione che non tenga conto, come base per il calcolo dei quorum, della tabelle millesimale di proprietà bensì di quelle così dette d'uso.
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Deleghe e voto in assemblea, responsabilità del delegato.
