Novità in vista per le unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria le cui visure riporteranno in futuro anche la superficie catastale e la metratura ai fini del calcolo della Tari. Sarà possibile comunicare all'Agenzia delle entrate eventuali errori riscontrati ovvero richiedere un aggiornamento catastale con procedura Docfa per l'inserimento della planimetria ove non presente agli atti.
Un importante passo in avanti verso un catasto più equo è stato fatto nei giorni scorsi dall'Agenzia delle entrate che ha annunciato, in una nota, il debutto delle nuove visure catastali di immobili a beneficio di imprese, professionisti e degli stessi proprietari che potranno disporre in futuro di ulteriori e preziose informazioni sulle unità immobiliari urbane. Ma per gli amministratori di condominio la novità rappresenta un “arma” in più a disposizione o soltanto un grattacapo?
Anagrafe condominiale "ridimensionato" e nuovo catasto. Una miscela esplosiva
Le nuove visure, infatti, riporteranno d'ora in poi, oltre ai dati identificativi degli immobili (quali il comune, la sezione urbana, il foglio, la particella, il subalterno, la zona censuaria, ecc.) anche la superficie catastale calcolata secondo i parametri stabiliti dal d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138 nonché la metratura ai fini dell'applicazione della Tari (destinata a finanziare i costi del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti, a carico dell'utilizzatore) istituita dall'art. 1, commi 639 e seguenti della legge 27 dicembre 2013, n. 147 (Legge di Stabilità per il 2014).
Per quanto concerne quest'ultima va ricordato che il presupposto della tassa è il possesso o la detenzione a qualsiasi titolo di locali o di aree scoperte (come terrazzi e balconi), adibiti a qualsiasi uso, suscettibili di produrre rifiuti urbani.
Sono escluse dalla TARI soltanto le aree scoperte pertinenziali o accessorie a locali tassabili, non operative, e le aree comuni condominiali di cui all'articolo 1117 del codice civile non occupate o detenute in via esclusiva.
E' bene ricordare, in proposito, che fino all'attuazione delle disposizioni di cui al comma 647 della legge n. 147 citata, relative all'adozione di procedure di interscambio informativo tra i comuni e l'Agenzia delle entrate dei dati relativi alla superficie delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, iscritte in catasto e corredate di planimetria, da stabilirsi con provvedimento direttoriale, la superficie delle citate unità immobiliari assoggettabile alla TARI è costituita da quella calpestabile dei locali e delle are e che sono suscettibili di produrre rifiuti urbani e assimilati. Il D.L. n. 16/2014, convertito dalla legge 2 maggio 2014 n. 68, ha poi previsto che l'utilizzo delle superfici catastali per il calcolo della TARI <<decorre dal 1° gennaio successivo alla data di emanazione di un apposito provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate, previo accordo da sancire in sede di Conferenza Stato-città ed autonomie locali, che attesta l'avvenuta completa attuazione delle disposizioni di cui al comma 647>>.
L'Agenzia delle entrate fa sapere nella nota che in caso di incoerenze tra la planimetria conservata agli atti del catasto e la superficie calcolata i cittadini possono avvalersi del portale istituzionale per inviare osservazioni contribuendo al miglioramento della qualità delle banche dati, così come possono presentare una dichiarazione di aggiornamento catastale (con procedura Docfa) nel caso in cui l'immobile sia addirittura sprovvisto di una planimetria per il calcolo della superficie.
I Comuni, prosegue la nota, già dal 2013 “possono segnalare errori di superficie riscontrati su immobili presenti nella banca dati catastale".
Le nuove informazioni che compariranno sulle visure richieste presso gli uffici provinciali del Territorio, agli sportelli dei comuni oppure direttamente online, riguarderanno per il momento le sole unità abitative urbane a destinazione ordinaria, corredate da planimetria, iscritte nei gruppi A (abitazioni di ogni tipo e uffici), B (uffici pubblici, scuole, biblioteche, laboratori scientifici, magazzini sotterranei, ospedali ecc.) e C (box auto, negozi, botteghe, lavoratori, stabilimenti, ecc.).
Si tratta, quindi, di un patrimonio informativo notevolmente più ampio rispetto a quello di cui si poteva disporre finora e che consentirà non solo la verifica della correttezza dell'applicazione di quei tributi, come la TARI, agganciati alla dimensione delle unità immobiliari, ma anche un confronto tra immobili iscritti in catasto più agevole e immediato rispetto al passato in cui era necessario districarsi tra le regole per il calcolo della consistenza catastale di una unità.
Facciamo un esempio. Per gli immobili rientranti nel gruppo A, dunque le abitazioni, le ville e i villini, la consistenza dell'unità è calcolata in vani, ciascuno dei quali (eccezion fatta per gli accessori diretti, quali ingressi, corridoi, bagni, e complementari quali cantine, solai, ecc.) corrisponde ad una superficie calpestabile compresa tra gli 8 e i 22 mq.
Per superfici superiori il “vano” è calcolato, invece, dividendo i mq calpestabili per 20 (40 mq corrispondo dunque a 2 vani).
Orbene, è evidente che le nuove informazioni che d'ora innanzi si renderanno disponibili contribuiranno ad un catasto più trasparente potendo far emergere situazioni di iniquità a parità di superficie calpestabile.
E non è da escludere che con le nuove informazioni ci si possa imbattere in situazioni eclatanti in cui l'unità immobiliare pur avendo una superficie superiore ai limiti previsti dal D.M. del 1969 sia “catastalmente classificata” non di lusso, con tutte le conseguenze che ne potrebbero discendere poi sul piano fiscale.
Riflessi in ambito condominiale. In seguito alla riforma della disciplina condominiale, il Legislatore ha inserito un nuovo registro, denominato registro dell'anagrafe condominiale (nuovo art. 1130, n. 6, c.c., come modificato dalla legge di riforma del condominio n. 220/2012) che comporta nuovi adempimenti per l'amministratore (e non solo).
L'introduzione di tale registro è finalizzata a garantire una maggiore trasparenza della composizione della compagine condominiale sia nei rapporti interni tra comproprietari e tra questi ultimi e l'amministratore sia nei rapporti esterni con i privati e le pubbliche autorità.
Oltre all'amministratore i nuovi adempimenti interessano anche i singoli condomini, chiamati a collaborare con l'amministrazione comunicando tempestivamente le informazioni richieste ed ogni variazione utile. Ricordiamo che la disciplina prevede che:
- ogni condomino è tenuto a comunicare all'amministratore per iscritto ogni variazione anagrafica-catastale entro 60 giorni dalla data di verificazione, in modo da consentire l'aggiornamento del registro da parte dell'amministratore stesso;
- nel caso in cui l'amministratore venga informato di eventuali variazioni anagrafiche e catastali da soggetti terzi (ad esempio, dal conduttore), potrà e dovrà richiedere lumi mediante lettera raccomandata indirizzata al condomino interessato che non ha fornito le predette informazioni;
- decorsi 30 giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore sarà tenuto ad acquisire diversamente le informazioni necessarie (rivolgendosi presso i competenti uffici pubblici o incaricando di tale attività un professionista o agenzie specializzate).
Per gli amministratori di condominio la novità potrà comportare senz'altro qualche grattacapo in più perché tramite l'immediata fruibilità del nuovo servizio introdotto sarà più facile per scovare i condomini “furbetti”.
È evidente, quindi, che la novità introdotta in questi giorni se da un lato imporrà agli amministratori un progressivo aggiornamento dei dati riportati sui registri ove non coincidenti con quelli di “superficie” catastale, dall'altro sarà di ausilio nell'individuazione di quelle iniquità condominiali derivanti, fin troppo spesso, da lavori di ampliamento “non dichiarati” dai condomini e per i quali risulterà necessario rivedere le tabelle millesimali.
Insomma, “carta canta”: di fronte ad un aumento di superficie risultante dalla nuova visura catastale il condomino non potrà più sottrarsi al pagamento di maggiori spese condominiali.
A cosa serve l'anagrafe condominiale? A scoprire gli evasori.
Da quanto detto è evidente che “
la versione 2.0 ” delle nuove visure catastali non potrà che condurre ad una accelerazione del percorso di riforma degli estimi a più riprese annunciata ma mai realizzata
