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Terrazzo condominiale o di proprietà esclusiva? I dati catastali non sono determinanti per stabilirlo
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Terrazzo condominiale o di proprietà esclusiva? I dati catastali non sono determinanti per stabilirlo

Terrazzo privato o condominiale? I dati catastali non hanno valore di prova ma di semplice indizio

Avv. Alessandro Gallucci  

In tema di condominio negli edifici per stabilire se il terrazzo del fabbricato sia di proprietà esclusiva o condominiale non bastano le risultanze provenienti dalle visure catastali che hanno valore meramente indiziario di una situazione giuridica che dev'essere valutata alla stregua di più fattori.

Se, poi, i titoli (ossia atti d'acquisto o regolamento contrattuale) riconoscono la natura condominiale del terrazzo, l'accatastamento quale bene di proprietà esclusiva non ha alcun valore.

L'individuazione della proprietà di un bene sulla scorta delle risultanze catastali, si tratti di bene che si reclama come condominiale, ovvero semplicemente di una lite sulla proprietà, sovente viene considerata come sufficiente per dirimere la controversia.

Le cose non stanno così: la documentazione catastale non ha valore probatorio in merito alla proprietà dei beni.

Il catasto ha funzione fiscale è la catalogazione dei beni all'interno di quegli archivi assolve questa specifica funzione. Naturalmente non è che ciò che sia scritto nei registri catastali non ha alcun valore, ma non ha, come si suol dire, valore di piena prova.

La giurisprudenza si è spesso soffermata sull'argomento e l'orientamento espresso dai giudici, di merito e di legittimità, è consolidato.

Merita menzione, per chiarezza espositiva e per specifica afferenza al tema indicato all'inizio una pronuncia resa dalla Corte di Cassazione all'inizio dell'anno 2014; il riferimento è alla sentenza n. 1947 del 29 gennaio 2014.

Catasto e proprietà, il caso

Due gli elementi emergenti dalla pronuncia degli ermellini (peraltro non nuovi) che meritano di essere evidenziati:

a) il valore probatorio meramente indiziario della documentazione catastale;

b) il valore probatorio assoluto dei titoli d'acquisto.

Nel caso risolto dalla Cassazione con la succitata sentenza n. 1947, i proprietari di un appartamento reclamavano la proprietà condominiale di un terrazzo che, nei fatti, era attratto nell'uso esclusivo dei proprietari delle unità immobiliari ubicate all'ultimo piano dell'edificio. (Realizzare opere sul terrazzo di proprietà esclusiva senza recare danno.)

Questi ultimi affermavano, invece, che si trattava di bene in proprietà esclusiva e producevano nel giudizio a dimostrazione di ciò delle visure catastali. Il Giudice di primo grado dava ragione ai convenuti ma la Corte d'appello, dopo, e la Cassazione, in ultima istanza, si sono dimostrate di avviso contrario.

Le visure catastali non erano sufficienti a dimostrare la proprietà esclusiva del terrazzo a fronte di altri documenti che facevano concludere inequivocabilmente nel senso opposto

Prima di vedere da vicino che cosa ha detto la Corte di Cassazione vale la pena domandarsi: che cos'è e quale funzione ha il catasto?

=> La visura catastale

Catasto urbano

Si parla spesso di riforma del catasto edilizio urbano. Esso altro non è che una grande anagrafe degli immobili presenti sul territorio nazionale funzionale al censimento ai fini impositivi.

Il catasto fabbricati serve per far pagare le imposte fondiarie: la funzione (forse sintetizzata in modo spicciolo agli occhi di un esperto della materia) è sostanzialmente questa. I servizi inerenti il catasto dei terreni e dei fabbricati, ad oggi è gestito dell'Agenzia delle entrate.

In questo contesto la Corte di Cassazione ha specificato che "i dati catastali non hanno valore di prova ma di semplice indizio, costituendo le mappe catastali un sistema secondario e sussidiario rispetto all'insieme degli elementi raccolti in fase istruttoria (Cass. 5131/09)" (Cass. 29 gennaio 2014 n. 1947).

Dati catastali e indicazioni negli atti di vendita

Sebbene le risultanze catastali assurgano ad elementi indiziari nel giudizio inerente all'accertamento della proprietà di un bene, essi cedono completamente il passo, ossia perdono valore probatorio, nel caso in cui gli atti inerenti allo specifico bene oggetto di controversia abbiano contenuto particolare ed anche contrario.

Nel caso di specie, risolto dalla Cassazione con la citata sentenza, gli atti d'acquisto ed il regolamento contrattuale affermavano che la terrazza oggetto del contendere fosse di proprietà comune e di fronte a questo genere di prove cedono tutte le altre considerazioni rilevabili da elementi documentali (ed es. dati catastali) o fattuali (concreta destinazione del bene, sul punto si veda questo articolo Presunzione di condominialità: si chiede l'intervento delle Sezioni Unite (=> Presunzione di condominialità: chi decide?)

Ciò anche se contenuto degli atti d'acquisto e documentazione catastale non corrispondono?

Si, afferma la Cassazione in quanto . la eventuale non conformità della denuncia catastale con la volontà espressamente manifesta nell'atto di compravendita, considerato nelle sue varie parti, non inficia di per sé il valore preminente del titolo di acquisto. (Cass. 29 gennaio 2014 n. 1947).

Repetita iuvant: le attestazioni catastali hanno valore meramente indicativo.

Proprietà dei beni condominiali, ciò che conta è il primo atto

I beni condominiali sono spesso oggetto di contenzioso: c'è chi ne reclama la proprietà esclusiva e di contro tutti gli altri ne affermano la comunione.

In tal caso, più che agli atti di acquisto bisogna fare riferimento all'atto di acquisto, ossia al primario atto dispositivo che ha generato il condominio.

Com'è noto il condominio sorge all'atto della cessione della prima unità immobiliare da parte dell'originario unico proprietario dell'edificio.

È in quest'atto, dunque, che possono essere specificamente indicati i beni da considerarsi in condominio e quelli in proprietà esclusiva. Gli atti successivi devono conformarsi a questo, in quanto dopo la nascita del condominio nessun singolo condòmino (nemmeno l'originario unico proprietario) può disporre dei beni condominiali senza il consenso di tutti gli altri comproprietari.

Modifiche catastali e riflessi sulle gestione delle spese condominiali

Sentenza
Scarica Cass. 29 gennaio 2014 n. 1947

Cerca: catastali proprietà terrazzo

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Giorgio Rovelli
Giorgio Rovelli 08-07-2021 22:28:25

"In tal caso, più che agli atti di acquisto bisogna fare riferimento all'atto di acquisto, ossia al primario atto dispositivo che ha generato il condominio"
Stiamo parlando del rogito con il quale l'originario unico proprietario ha venduto un appartamento al primo acquirente?

rispondi
Giorgio Rovelli
Giorgio Rovelli 09-07-2021 21:26:23

"È in quest'atto, dunque, che possono essere specificamente indicati i beni da considerarsi in condominio e quelli in proprietà esclusiva."
Non v'è l'obbligo quindi nel caso non siano specificamente indicati ci si rifà agli atti successivi?

rispondi
Giorgio Rovelli
Giorgio Rovelli 12-07-2021 19:54:20

Grazie Alessandro, quindi se nel primo atto di acquisto il nuovo proprietario non ha titoli al di là del suo appartamento, ci si rifà prima al regolamento contrattuale che, nel mio caso, ha un intero articolo dedicato alla proprietà comune nel quale vengono specificati i beni da considerarsi in comune mentre se il regolamento non ha una sezione ad hoc allora ci si rifà all'articolo 1117 c.c.

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