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Terrazzo condominiale o di proprietà esclusiva? I dati catastali non sono determinanti per stabilirlo
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Terrazzo condominiale o di proprietà esclusiva? I dati catastali non sono determinanti per stabilirlo

Terrazzo privato o condominiale? I dati catastali non hanno valore di prova ma di semplice indizio

Avv. Alessandro Gallucci  

In tema di condominio negli edifici per stabilire se il terrazzo del fabbricato sia di proprietà esclusiva o condominiale non bastano le risultanze provenienti dalle visure catastali che hanno valore meramente indiziario di una situazione giuridica che dev'essere valutata alla stregua di più fattori.

Se, poi, i titoli (ossia atti d'acquisto o regolamento contrattuale) riconoscono la natura condominiale del terrazzo, l'accatastamento quale bene di proprietà esclusiva non ha alcun valore.

Questa in estrema sintesi la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 1947 del 29 gennaio 2014.

Due gli elementi emergenti dalla pronuncia degli ermellini (peraltro non nuovi) che meritano di essere evidenziati:

a) il valore probatorio meramente indiziario della documentazione catastale;

b) il valore probatorio assoluto dei titoli d'acquisto.

Nel caso risolto dalla Cassazione con la succitata sentenza n. 1947, i proprietari di un appartamento reclamavano la proprietà condominiale di un terrazzo che, nei fatti, era attratto nell'uso esclusivo dei proprietari delle unità immobiliari ubicate all'ultimo piano dell'edificio. (Realizzare opere sul terrazzo di proprietà esclusiva senza recare danno.)

Questi ultimi affermavano, invece, che si trattava di bene in proprietà esclusiva e producevano nel giudizio a dimostrazione di ciò delle visure catastali. Il Giudice di primo grado dava ragione ai convenuti ma la Corte d'appello, dopo, e la Cassazione, in ultima istanza, si sono dimostrate di avviso contrario.

Le visure catastali non erano sufficienti a dimostrare la proprietà esclusiva del terrazzo a fronte di altri documenti che facevano concludere inequivocabilmente nel senso opposto

Prima di vedere da vicino che cosa ha detto la Corte di Cassazione vale la pena domandarsi: che cos'è e quale funzione ha il catasto?

Catasto urbano

Si parla spesso di riforma del catasto edilizio urbano. Esso altro non è che una grande anagrafe degli immobili presenti sul territorio nazionale funzionale al censimento ai fini impositivi.

Il catasto fabbricati serve per far pagare le imposte fondiarie: la funzione (forse sintetizzata in modo spicciolo agli occhi di un esperto della materia) è sostanzialmente questa. I servizi inerenti il catasto dei terreni e dei fabbricati, ad oggi è gestito dell'Agenzia delle entrate.

In questo contesto la Corte di Cassazione ha specificato che "i dati catastali non hanno valore di prova ma di semplice indizio, costituendo le mappe catastali un sistema secondario e sussidiario rispetto all'insieme degli elementi raccolti in fase istruttoria (Cass. 5131/09)" (Cass. 29 gennaio 2014 n. 1947).

Non solo: nel caso di specie gli atti d'acquisto ed il regolamento contrattuale affermavano che la terrazza oggetto del contendere fosse di proprietà comune e di fronte a questo genere di prove cedono tutte le altre considerazioni rilevabili da elementi documentali (ed es. dati catastali) o fattuali (concreta destinazione del bene, sul punto si veda questo articolo Presunzione di condominialità: si chiede l'intervento delle Sezioni Unite

Ciò anche se contenuto degli atti d'acquisto e documentazione catastale non corrispondono?

Si, afferma la Cassazione in quanto "la eventuale non conformità della denuncia catastale con la volontà espressamente manifesta nell'atto di compravendita, considerato nelle sue varie parti, non inficia di per sè il valore preminente del titolo di acquisto" (Cass. 29 gennaio 2014 n. 1947).

Repetita iuvant: le attestazioni catastali hanno valore meramente indicativo.

Scarica Cass. 29 gennaio 2014 n. 1947

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