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Chi reclama la proprietà di un immobile non può fondare le proprie pretese su quanto riportato nel catasto
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Chi reclama la proprietà di un immobile non può fondare le proprie pretese su quanto riportato nel catasto

Al catasto l'immobile risulta a mio nome, ma non è detto che sia mio.

Avv. Alessandro Gallucci  

In tema di azioni di rivendicazione della proprietà degli immobili non assume alcun valore probatorio la circostanza che una persona sia considerata titolare di quel diritto reale perché il suo nominativo è accostato a quell'immobile nella documentazione catastale.

I documenti catastali, salvo rari casi (di cui diremo oltre), non hanno alcun valore probatorio ai fini della ricostruzione della situazione proprietaria di un bene immobile.

Che cos'è il catasto?

In Italia sono le tante leggi che se ne occupano, tutte più meno volte a riformare la disciplina catastale o quanto meno a aggiornarla.

Per rispondere al quesito che ci siamo posti è utile guardare ad uno dei primi atti che riguardano il catasto moderno (parliamo di una legge del 1931, ossia del r.d. 1572 contenente il Testo unico delle leggi sul nuovo catasto (sic! Già allora emanata con l'intento di armonizzare le leggi in materia!).

Recita l'art. 1 del succitato decreto:

"Sarà provveduto, a cura dello Stato, in tutto il regno, alla formazione di un catasto geometrico particellare uniforme fondato sulla misura e sulla stima, allo scopo:

  • di accertare le proprietà immobili, e tenerne in evidenza le mutazioni;
  • di perequare l'imposta fondiaria".

=> La visura catastale

Se si esegue una banale ricerca attraverso un motore di ricerca sul catasto, sulle leggi che lo regolano e sulle sue funzioni si scoprirà che tutti affermano, come ai più noto, che il catasto non ha una funzione probatoria della proprietà o dei diritti reali su terreni ed edifici (salvo il catasto così detto tavolare in vigore a Trento, Bolzano, Trieste, Gorizia, nel comune di Pedemonte (VI), nei comuni di Magasa (BS) nel comune di Valvestino (BS) ed in alcuni comuni delle province di Udine, e di Belluno) ma mera funzione di catalogazione a fini censuari e fiscali.

Valore delle risultanze catastali, perché è limitato?

Se si leggono le norme dettate in tema di catasto, però, nessuna di essa afferma espressamente questa circostanza.

Come si suole dire: la mancanza di valore probatorio ai fini proprietari delle risultanze catastali si desume da un insieme di elementi che portano a concludere ciò.

Quali sono questi elementi? Eccoli:

-tutto il sistema normato nel codice civile in materia di trascrizioni e valore probatorio dei così detti pubblici registri immobiliari;

  • l'art. 950 c.c. a mente del quale, in materia di azione di rivendicazione dei confini ogni mezzo di prova è ammesso ma alle mappe catastali è dato rilievo solamente In mancanza di altri elementi (su questo aspetto ci soffermeremo più specificamente nel prosieguo);
  • la giurisprudenza, su tutte la Cassazione, che in più occasioni (ed anche ultimamente) ha ricordato che "l'intestazione catastale di un immobile, compiuta dall'autorità amministrativa nell'ambito di accertamenti di carattere fiscale per individuare il titolare della proprietà, non comporta la dimostrazione che l'intestatario, o gli intestatari, abbiano effettivamente esercitato su di esso quel potere di fatto che, unitamente all'indispensabile elemento intenzionale, è idoneo a produrre l'acquisto della proprietà per il decorso del tempo ed il concorso di tutte le altre condizioni a tal fine richieste dalla legge" (Cass. 5 dicembre 2013, n. 27296).

Risultanze catastali, quale valore probatorio?

Chiaramente ciò non vuol dire che quanto risulta in catasto non valga nulla, ma semplicemente che altri atti e documenti potrebbero essere considerati predominanti.

Certo, dinanzi ad una visura ipotecaria ogni risultanza catastale perde di valore, ma nell'incertezza, ad esempio se si vuole dimostrare l'avvenuta usucapione, quanto scritto in catasto può assurgere certamente a documento di prova.

Ad oggi, va detto, il complesso delle operazioni informatizzate di trascrizione delle compravendite o comunque degli atti di variazione della titolarità di un bene, fa sì che difficilmente quanto iscritto in catasto risulti differente dalle trascrizioni operato presso l'ufficio della conservatoria dei pubblici registri immobiliari.

Catasto e regolamento di confini, il valore residuale

Quando non è in discussione la proprietà di un bene, ma la sua estensione, cioè quando si litiga in materia di confini, le risultanze catastali assurgono a fonte di prova espressamente citata dal codice civile, seppur dal carattere meramente residuale.

Lo abbiamo detto in precedenze, citando l'art. 950 c.c.

Al riguardo la Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che «nell'azione di regolamento di confini, la quale si configura come una vindicatio incertae partis, incombe sia sull'attore che sul convenuto l'onere di allegare e fornire qualsiasi mezzo di prova idoneo all'individuazione dell'esatta linea di confine, mentre il giudice, del tutto svincolato dal principio actore non probante reus absolvitur, deve determinare il confine in relazione agli elementi che gli sembrano più attendibili, ricorrendo solo in ultima analisi alle risultanze catastali, aventi valore sussidiario (Cass. n. 10062 del 2018; Cass. n. 14993 del 2012)» (Cass. 20 aprile 2020 n. 7944).

In ultima analisi, come dire: caro giudice, se proprio non ti sono stati portati altri elementi di prova o, in questo caso specifico, se proprio non sei riuscito a desumerne da altre fonti, allora puoi dar peso alle mappe catastali. Un altro modo per dire che su quei documenti, per queste questioni, è meglio non far molto affidamento.

Revisione del classamento catastale, quando è possibile?

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