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Balconi: le semplici ringhiere in ferro non incidono sul decoro

È solo la natura decorativa dei rivestimenti esterni dei balconi che consente a detti beni di essere considerati comuni.
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva - Foro di Salerno 

I lavori inerenti alla manutenzione dei balconi in condominio è spesso oggetto di diatribe che sfociano in un contenzioso giudiziario. Può accadere infatti che l'assemblea deliberi la ripartizione della spesa tra tutti i condòmini, applicando il criterio di cui all'art. 1123 cod. civ.

Una recentissima sentenza del Tribunale di Roma (17 giugno 2021 n. 10621) è tornata sull'argomento ribadendo un principio pacifico nella giurisprudenza di legittimità: i lavori di rifacimento dei rivestimenti esterni dei balconi sono posti a carico di tutti i condòmini solo quando essi hanno una natura decorativa.

La riparazione o il rifacimento delle semplici ringhiere in ferro non incidono sul decoro; pertanto, i lavori gravano solo sui proprietari. Analizziamo la sentenza in commento.

Balconi. La questione relativa alla proprietà. Balconi aggettanti e balconi incassati: differenze.

Balcone incassato e balcone aggettante: differenza

Quando si parla di balconi, si suole fare la differenza tra due tipi: incassato e aggettante. Qual è la differenza?

Per balcone incassato si intende il balcone che non sporge dall'edificio, cosicché la sua pavimentazione costituisce per l'inquilino del piano di sotto un vero e proprio soffitto.

Insomma: il balcone incassato è quello che non fuoriesce dalla facciata dell'edificio, essendo "inserito" dentro di essa.

Si badi, però, che non è sufficiente la semplice assenza di sporgenza per ricondurre i balconi tra quelli incassati; occorrono infatti che ricorrano entrambi i requisiti, e cioè che:

  • non sporga dalla struttura condominiale;
  • il piano di calpestio svolga la medesima funzione del solaio, cioè che il balcone (come il soffitto, la volta ed il solaio) funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore.

Balconi, sottobalconi ed elementi decorativi in condominio. Itinerari giurisprudenziali

L'esatto opposto del balcone incassato è il balcone aggettante, il quale rappresenta una sporgenza della facciata di un edificio, munita solitamente di ringhiera o parapetto.

Per balcone aggettante si intende dunque il classico poggiolo proteso nel vuoto senza essere compreso nella struttura portante verticale dell'edificio, avente autonomia statica in quanto agganciato esclusivamente al solaio interno.

Balcone: chi è proprietario?

In linea di massima, individuare la proprietà di un balcone non è difficile: i balconi, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al titolare di questa.

Ciononostante, non sempre i lavori che riguardano la manutenzione o la ristrutturazione dei balconi incombe sui titolari di essi. Il problema si pone soprattutto per i lavori riguardanti il parapetto, cioè la parte esterna del balcone. È proprio su questo punto che è intervenuta la pronuncia del Tribunale di Roma in commento.

Manutenzione balconi con ringhiere in ferro: il caso

Ricorreva al Tribunale capitolino un condomino che impugnava la delibera con cui veniva posta a carico di tutti i condòmini la riparazione del rivestimento esterno di alcuni balconi aggettanti.

Parti esterne dei balconi e funzione estetica estesa all'intero edificio.

Secondo l'attore, tali lavori dovevano gravare solamente sui proprietari e non anche sul resto della compagine condominiale.

Costituitosi, il condominio chiedeva il rigetto della domanda attorea, ritenendo che la stessa fosse infondata in quanto la delibera aveva correttamente applicato i criteri di ripartizione della spesa di cui all'art. 1123 cod. civ.

Balconi, ringhiere e decoro architettonico: la decisione

Il Tribunale di Roma, con la sentenza in commento (17 giugno 2021 n. 10621), accoglie la doglianza del condomino e annulla la delibera.

Secondo il Tribunale capitolino, è più che valido il consolidato orientamento giurisprudenziale (ex multis, Cass. 14576/04, Cass. 15913/07 e Cass. 587/11) secondo cui «i balconi aggettanti, costituendo prolungamenti delle corrispondenti unità immobiliari, appartengono in via esclusiva ai proprietari di queste.

Considerato altresì che non hanno funzione divisoria fra i piani e non fungono da copertura del piano inferiore in quanto, da un punto di vista strutturale, sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani poiché possono esistere indipendentemente dall'esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante».

Da tanto deriva che i balconi aggettanti non costituiscono proprietà comune fra i condòmini e non hanno funzione comune ma esclusiva, sì che gli oneri di manutenzione debbono essere sopportati solo dai proprietari di questi beni.

Regolamento di condominio, nozione, funzione, approvazione, trascrizione e revisione. Un breve vademecum

Sempre secondo la sentenza in commento, «Solo laddove i balconi rechino rivestimenti esterni pregiati o fregi decorativi ed ornamentali sì da conferire al fabbricato un profilo estetico più gradevole, tali parti dei balconi debbono considerarsi comuni (Cass. 218/11, Cass. 587/11 e Cass. 21641/17).

Ed anche ulteriore giurisprudenza di legittimità (Cass. 6652/17, Cass. 6624/12 e Cass. 5014/18) afferma che solo gli eventuali elementi decorativi o cromatici dei balconi in aggetto possono essere considerati beni comuni in quanto rendono più armonico l'aspetto del fabbricato.

Donde è la sola riconosciuta natura decorativa delle citate parti dei balconi che consente a detti beni di essere considerati comuni».

Rifacimento muri interni balconi

Nel caso in esame, elementi di decoro non risultano all'evidenza presenti sui balconi in aggetto, mancando l'apposizione di qualsivoglia fregio o elemento decorativo di pregio. Si trattava infatti di balconi muniti di semplici ringhiere prive di elementi decorativi realizzate in ferro, come peraltro comunemente avviene per le palazzine in cemento armato di più recente costruzione laddove è costante la presenza di balconi aggettanti muniti di ringhiere che hanno l'esclusivo scopo di fungere da parapetti senza migliorare il decoro dell'edificio.

Balconi, ringhiere e decoro: il principio

Insomma: secondo il Tribunale di Roma, d'accordo con la giurisprudenza di legittimità prevalente, è solo la riconosciuta natura decorativa dei rivestimenti esterni dei balconi che consente a detti beni di essere considerati comuni. Soltanto in questa circostanza, dunque, è possibile ripartire la spesa tra tutti i condòmini ai sensi dell'art. 1123 cod. civ.

Altrimenti, com'è avvenuto nel caso di specie, la spesa di manutenzione va sopportata solo dai proprietari.

Balconi, quando la parte frontale è parte della facciata?

Sentenza
Scarica Trib. Roma 17 giugno 2021 n. 10621

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