In condominio, la libertà del singolo risulta piuttosto compressa, tanto che persino la colorazione delle ringhiere o la tonalità delle tende da sole può provocare problemi. Vediamo quali regole rispettare nel caso si intenda riverniciare il parapetto del proprio terrazzo e come vengono ripartite le spese.
Aspetto e decoro architettonico.L'aspetto architettonico rappresenta la caratteristica precipua dello stile dell'edificio, per questa ragione è importante tutelarlo, a prescindere dal fatto che la costruzione sia o meno dotata di valore artistico.
Infatti, anche un condominio con un'estetica estremamente semplice e lineare deve aver cura di proteggere il proprio decoro architettonico.
L'aspetto estetico, infatti, è un elemento suscettivo di valutazione economica, giacché concorre a determinare sia il valore della proprietà esclusiva che delle parti condominiali.
Il decoro deve essere tutelato, benché il palazzo sia scevro di valore artistico (Cass. n. 10350/2011), in quanto rappresenta un bene comunea tutti i comunisti.
Il regolamento condominiale può contenere un'elencazione delle innovazioni vietate se ritenute pregiudizievoli del decoro. Un esempio paradigmatico consiste nel divieto di installazione di tende da sole.
Tuttavia la compressione della libertà individuale operata dal regolamento può giungere a precludere unicamente quegli interventi sulle porzioni di proprietà esclusiva che si riflettano sul bene comune, in pregiudizio del decoro (Cass. n. 1748/2013).
Colorazione delle ringhiere e decoro. Al lume di quanto sopra, risulta palmare come la scelta cromatica, come quella della verniciatura delle ringhiere, siano esse di proprietà comune o privata, si rifletta sull'aspetto estetico dell'intero edificio.
Infatti, l'adozione di colorazioni diverse e contrastanti rappresenta un mutamento peggiorativo nel complesso dell'estetica del palazzo.
Una simile innovazione comporta un duplice pregiudizio: il primo di carattere estetico, vista la compromissione dello stile del caseggiato; il secondo di tipo squisitamente economico, consistente nella diminuzione di valore dell'immobile.
Regolamento condominiale e decoro architettonico. Al lume di quanto sopra esposto, se i parapetti, le balaustre e le ringhiere fanno parte della facciata condominiale, la competenza per deliberare l'eventuale manutenzione - compresa la verniciatura - spetta all'assemblea.
Per contro, le spese relative alla funzionalità del balcone, comprese quelle afferenti alla ringhiera, spettano al proprietario (Trib. Roma n. 4150/2009).
Gli esborsi relativi ai decori, ai rivestimenti esterni dei parapetti, sono da porsi a carico di tutti i condomini (art. 1123 c. 1 c.c.) in proporzione dei millesimi di proprietà (Cass. n. 1361/1989).
Infatti, i rivestimenti, gli elementi decorativi, sia frontali che inferiori, se rientrano nell'estetica del palazzo rendendolo gradevole, divengono elementi architettonici, decorativi ed ornamentali, essenziali alla facciata (Cass. n. 6624/2012).
Ad esempio, sono considerate parti comuni le lastre applicate alla parte inferiore di ogni balcone o i listelli incollati ai parapetti, in quanto rappresentano elementi con funzione estetica e sono diretti a rendere armonica la facciata dell'edificio.
Verniciatura. In tema di verniciatura delle ringhiere e dei parapetti non esiste una precisa indicazione normativa.
Naturalmente occorre avere riguardo a quanto statuito dal regolamento condominiale che può specificare precise scelte in tema di colorazioni adottabili per ringhiere, infissi ed inferriate.
Inoltre, preme individuare chiaramente la natura condominiale o meno del bene in oggetto: ossia della ringhiera.
Infatti, se si tratta di una res communis - come sopra accennato - la competenza a deliberare in merito alla sua conservazione, compresa quindi la verniciatura, spetta all'assemblea condominiale.
Per contro, se il parapetto rientra nella proprietà esclusiva del singolo, la compagine condominiale non può pronunciarsi.
Infatti,l'assemblea non ha titolo per assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni (Cass. n. 7603/1994).
Vediamo, dunque, di comprendere quando la ringhiera è un bene condominiale e quando non lo è, con le conseguenze che ne derivano, anche in termini di ripartizione delle spese.
La zanzariera in tinta con le ringhiere non va rimossa
Balconi aggettanti, frontalini e sottobalconi. Si ricorda che i balconi aggettanti, ossia quelle costruzioni che sporgono dalla facciata dell'edificio, non rivestono la natura di bene comune.
Essi consistono nel prolungamento dell'appartamento a cui accedono, non assumono una funzione di copertura né di sostegno del palazzo, quindi rientrano nella proprietà esclusiva del condomino titolare dell'appartamento da cui protendono (Cass. n. 2241/2012). Tuttavia alcuni elementi del balcone si inquadrano nella res communis.
I rivestimenti, come il parapetto o la soletta [1], gli elementi decorativi, sia frontali che inferiori, se rientrano nell'estetica del palazzo rendendolo gradevole, divengono elementi architettonici, decorativi ed ornamentali, essenziali alla facciata [2] (Cass. n. 6624/2012).
Ringhiera e parapetto: parte comune o di proprietà esclusiva?In linea generale, la ringhiera e il parapetto rappresentano beni di proprietà esclusiva del titolare del balcone aggettante. Infatti, le spese di rifacimento gravano in toto su di lui.
Tuttavia, allorché il parapetto in muratura costituisca un elemento estetico della facciata condominiale, le spese di rifacimento si ripartiscono su tutti i condomini, anche a quelli privi di balcone (Cass. n. 6621/2012).
Per completezza, si ricorda che se il parapetto rientra nei beni comuni, può essere modificato, purché ne sia rispettata la destinazione e non vengano alterati la stabilità, il decoro architettonico dell'edificio e non siano lesi i diritti degli altri comunisti.
Parapetto del balcone aggettante: bene di proprietà esclusiva. Il parapetto del balcone aggettante è un bene di proprietà esclusiva del titolare dell'appartamento a cui accedea patto che non assuma rilevanza rispetto all'estetica del fabbricato, facendone parte integrante. Al di fuori di questa circostanza, dunque, le spese per il rifacimento della ringhiera o del parapetto gravano sul proprietario.
Ringhiera del lastrico solare o della terrazza a livello. Il parapetto (o la ringhiera) rientra nella res communis, allorché sia installato su di un lastrico solare che consenta l'affaccio su spazi comuni, quali il cortile condominiale.Nondimeno, anche per le terrazze a livello vale quanto sopra esposto.
Infatti, « le spese di riparazione e di manutenzione dei parapetti delle terrazze a livello, quand'anche queste ultime disimpegnino pure il compito di parziale copertura dell'edificio, vanno poste a totale carico dei proprietari esclusivi delle terrazze, unici beneficiari della loro presenza, ai quali, grazie a tali manufatti, è consentito l'affaccio ed il più sicuro passaggio sulla loro proprietà esclusiva». (Trib. Salerno 10 novembre 1989).
In buona sostanza, sono a completo carico del proprietario esclusivo le spese attinenti a quelle parti della terrazza a livello del tutto avulse dalla funzione di copertura, tra di esse rientrano quelle afferenti ai parapetti (Cass. n. 2726/2002). Gli esborsi per le opere suddette spettano a tutti i condomini solo allorché i lavori riguardino elementi che rientrino nel decoro architettonico dell'edificio.
Per quale motivo il comune non può imporre il colore della facciata?
Frontalini, ringhiere e parapetti: ripartizione spese. «Tuttavia gli elementi decorativi del balcone (frontalini, ringhiere, parapetti) svolgono la duplice funzione di protezione del balcone di proprietà esclusiva nonché di accrescimento del decoro architettonico dell'edificio e, come tali, costituiscono parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c.» (Cass. n. 568/2000).
Per ripartire le spese, comprese quelle di verniciatura, occorre sceverare la funzione precipua svolta dall'elemento oggetto di riparazione; pertanto, competono al proprietario del balcone le spese relative, ad esempio, al piano di calpestio ed alla parte interna del balcone (finalizzate al miglior godimento del medesimo), «mentre saranno d'interesse comune a tutti i condomini - compresi quelli che non abbiano alcun balcone di pertinenza - ed andranno ripartite pro quota millesimale le spese relative al rivestimento ed agli elementi decorativi del fronte rientranti nel concetto ampio di facciata, la cui primaria funzione sia quella di rendere esteticamente gradevole l'edificio» (Trib. Roma 19 giugno 2012).
Conclusioni. Nel caso in cui, l'assemblea deliberi il mutamento di colore della facciata, emerge il problema di armonizzare tutti gli elementi, comprese le ringhiere. Se queste sono parti comuni, nulla quaestio.
Nel caso in cui, invece, siano di proprietà esclusiva, benché la compagine condominiale non possa ingerirsi nella proprietà altrui, si ritiene che non sia «illegittima la delibera di assemblea che ponga a carico di tutti i condomini, con ripartizione in base alle rispettive quote millesimali di comproprietà, le spese di tinteggiatura e manutenzione della facciata anche per le parti a vista dei balconi e delle terrazze di proprietà esclusiva» (Trib. Roma n. 12843/1985).
Avvocato del Foro di Savona
[1] Si precisa che la soletta è considerata in comproprietà tra il titolare del piano superiore e quello inferiore in caso di balconi "incassati"; invece, in ipotesi di balconi aggettanti, la soletta appartiene al proprietario del piano superiore.
In ragione di ciò, il condomino del piano inferiore non è legittimato ad agganciare una tenda alla soletta soprastante, salvo il consenso del proprietario (Cass. n. 15913/2007).
[2] Per completezza, si segnala che le fioriere in cemento posate sul cordolo del balcone non hanno pregio artistico e, pertanto, non rientrano tra i beni comuni. In particolare, «[…] tenuto conto della conformazioni di tali manufatti (comuni "vasconi" trapezoidali di calcestruzzo posati sul cordolo e non sporgenti) deve escludersi o almeno deve dubitarsi, che gli stessi abbiano un qualche pregio artistico e facciano parte del decoro architettonico dell'edificio ovvero costituiscano parte integrante della struttura dello stabile; avuto riguardo inoltre alla loro prevalente funzione di protezione della terrazza, di cui fungono da parapetto non essendo al riguardo sufficiente ai fini protettivi il solo corrimano, così come in concreto realizzato». In tal senso, vedasi Corte Cass., sent. 30 aprile 2012 n. 6624.
