Vai al contenuto
Francougo

Finestra di proprietà esclusiva a piano terra su proprietà comune stesso livello

Con mia moglie ci stiamo chiedendo se è regolare che vi sia, in un'abitazione che andremo a comprare, la finestra della cameretta che sarà di nostro figlio, abitazione a piano terra, direttamente sull'ingresso condominiale, un piccolo giardino comune di accesso dal cancello al fabbricato.

La finestra, proprio a livello del piano giardino, quindi di passaggio per abitanti e parenti/conoscenti, è provvista di inferriata. Potrebbe essere avanzato di circa 1,50 mt. il muretto di confine proprietà, tra giardino comune e nostro giardino esclusivo, per includere la finestra. La situazione attuale è regolare ? Ringraziamo chi volesse contribuire a farci capire, prima di definire.

Con mia moglie ci stiamo chiedendo se è regolare che vi sia, in un'abitazione che andremo a comprare, la finestra della cameretta che sarà di nostro figlio, abitazione a piano terra, direttamente sull'ingresso condominiale, un piccolo giardino comune di accesso dal cancello al fabbricato.

La finestra, proprio a livello del piano giardino, quindi di passaggio per abitanti e parenti/conoscenti, è provvista di inferriata. Potrebbe essere avanzato di circa 1,50 mt. il muretto di confine proprietà, tra giardino comune e nostro giardino esclusivo, per includere la finestra. La situazione attuale è regolare ? Ringraziamo chi volesse contribuire a farci capire, prima di definire.

Probabilmente quella finestra è stata realizzata dal costruttore all'epoca dell'edificazione dello stabile, per cui se è così avrà ottenuto il benestare da parte degli Uffici Competenti per cui all'epoca era regolare, forse perchè quella stanza era considerata un magazzino o altro (non posso saperlo).

 

Se mi permetti un consiglio spassionato, se a te non va quella finestra messa così, è meglio che rinunci all'acquisto.

L'acquisto si è concluso perchè altre cose dell'immobile corrispondevano alle nostre esigenze che in altre compravendite non abbiamo trovato. Si può chiedere agli altri 4 proprietari (non esiste regolamento di condominio) di spostare il confine (1,50 di larghezza x 5,00 di profondità), a nostre spese, a filo con la finestra non comportando nessun tipo di problema per loro. Può essere sufficiente una carta tra noi, sottoscritta oppure bisogna andare addirittura dal notaio ? Grazie

Se ti riferisci all'inglobamento nella tua proprietà di 7,5 mq di parte comune ... a meno che gli altri 4 condòmini non abbiano scritto sulla fronte "Jo Condor" dovrai riconoscere loro una indennità. Poi l'area potrà essere "ceduta" ad uso esclusivo ma rimanere un bene comune (unanimità dei consensi) oppure ceduta in proprietà esclusiva, ma per farlo occorrerà identificare l'area catastalmente e fare un atto notarile.

Se ti riferisci all'inglobamento nella tua proprietà di 7,5 mq di parte comune ... a meno che gli altri 4 condòmini non abbiano scritto sulla fronte "Jo Condor" dovrai riconoscere loro una indennità. Poi l'area potrà essere "ceduta" ad uso esclusivo ma rimanere un bene comune (unanimità dei consensi) oppure ceduta in proprietà esclusiva, ma per farlo occorrerà identificare l'area catastalmente e fare un atto notarile.

Intanto che un po' di lavori interni vanno avanti, prima di abitarci, volevamo proporre proprio la "cessione ad uso esclusivo" con indennizzo, ma come avviene una sistemazione del genere ? Si può trovare un esempio pratico ? Eppoi non si va incontro a problemi, ad esempio, catastali ? Grazie

Si tratta di una contrattazione da portare avanti con il condominio, ottenendo una delibera all'unanimità per ottenere l'uso eslcusivo dell'area interessata. Ti consiglio di segnalare la cosa all'amministratore e di far riportare la cosa in un punto all'odg della prima assemblea utile. Come ti avevo segnalato, la cosa può essere risolta in due modi:

 

1) Uso esclusivo: la parte rimane di proprietà comune, ma otterrai l'uso esclusivo. Ciò ti consentirà di disporne come desideri, ma senza modificarne la destinazione d'uso e senza alterare l'area con opere e manufatti che possano modificarne i volumi. Concordi un "quid" da riconoscere al condomio per ottenerne l'uso eslcusivo e la cosa finisce lì. Occorre una delibera all'unanimità dei partecipanti al condominio e la trascrizione in conservatoria in modo da renderla opponibile anche a coloro che acquisteranno unità immobiliari nel condominio, in futuro (norma contrattuale). Non serve un nuovo accatastamento dal momento che la proprietà rimane invariata (bene comune) e l'uso esclusivo verrà trasmesso ai futuri acquirenti della tua u.i. o agli eredi.

 

2) Trasferimento di proprietà: si tratta di un vero e proprio atto di vendita, autorizzato dall'unanimità dei condòmini a fronte di una congrua indennità. La differenza rispetto all'uso esclusivo consiste nell'accatastamento della particella (sub), nella modifica del valore millesimale (ex art. 69 dacc) solo nel caso in cui la modifica sia superiore al 20% rispetto al valore della proprietà originaria, nella possibilità di disporre dell'area in qualità di proprietari (modifiche edilizie di volumi, ecc.), nel passaggio di proprietà mediante atto notarile (rogito).

Si tratta di una contrattazione da portare avanti con il condominio, ottenendo una delibera all'unanimità per ottenere l'uso eslcusivo dell'area interessata. Ti consiglio di segnalare la cosa all'amministratore e di far riportare la cosa in un punto all'odg della prima assemblea utile. Come ti avevo segnalato, la cosa può essere risolta in due modi:

 

1) Uso esclusivo: la parte rimane di proprietà comune, ma otterrai l'uso esclusivo. Ciò ti consentirà di disporne come desideri, ma senza modificarne la destinazione d'uso e senza alterare l'area con opere e manufatti che possano modificarne i volumi. Concordi un "quid" da riconoscere al condomio per ottenerne l'uso eslcusivo e la cosa finisce lì. Occorre una delibera all'unanimità dei partecipanti al condominio e la trascrizione in conservatoria in modo da renderla opponibile anche a coloro che acquisteranno unità immobiliari nel condominio, in futuro (norma contrattuale). Non serve un nuovo accatastamento dal momento che la proprietà rimane invariata (bene comune) e l'uso esclusivo verrà trasmesso ai futuri acquirenti della tua u.i. o agli eredi.

 

2) Trasferimento di proprietà: si tratta di un vero e proprio atto di vendita, autorizzato dall'unanimità dei condòmini a fronte di una congrua indennità. La differenza rispetto all'uso esclusivo consiste nell'accatastamento della particella (sub), nella modifica del valore millesimale (ex art. 69 dacc) solo nel caso in cui la modifica sia superiore al 20% rispetto al valore della proprietà originaria, nella possibilità di disporre dell'area in qualità di proprietari (modifiche edilizie di volumi, ecc.), nel passaggio di proprietà mediante atto notarile (rogito).

Risposta piena e chiara. Complimenti e grazie. Alla conservatoria vanno portate più copie tutte firmate oppure un originale e qualche altra fotocopia ? Inoltre, scusami se approfitto, si può considerare "manufatto" un muretto basso con recinzione in rete per delimitare il nuovo confine ?

×