Non va abbattuta la veranda sormontata da un'ampia tenda in PVC retrattile, realizzata sulla terrazza di proprietà esclusiva del condòmino dell'ultimo piano, se non compromette la stabilità e la sicurezza dell'edificio, né l'estetica e il decoro architettonico.
È quanto deciso dalla sezione quinta del Tribunale di Roma con la sentenza n. 15935, pubblicata il 21 luglio 2016.
Decisiva la CTU per la definizione della controversia. Il consulente ha accertato che la struttura non compromette la sicurezza e l'estetica dell'edificio.
Va invece rimossa la scala a chiocciola in ferro realizzata dal condòmino per raggiungere il lastrico e la recinzione intorno a tutto il perimetro della terrazza, in quanto insistenti sulla proprietà comune.
Esclusa anche l'usucapione della proprietà e del diritto d'uso esclusivo del lastrico condominiale, per difetto di prova del possesso qualificato
Il caso - Il tribunale capitolino ha parzialmente accolto la domanda formulata del Condominio contro la società proprietaria dell'appartamento all'ultimo piano dell'edificio che, sulla parte del terrazzo a livello di sua proprietà, aveva realizzato una veranda di 18.60 metri quadrati di larghezza e 2.80 metri di altezza, costituita da una struttura portante in legno, chiusa su tre lati da doppi vetri infissi scorrevoli e sormontata da una chiusura in Pvc ad apertura e chiusure elettriche.
La stessa società aveva inoltre realizzato una scala a chiocciola in ferro a ridosso della muratura per l'accesso al lastrico solare di copertura, di proprietà condominiale, e una canna fumaria in acciaio. Infine, sul lastrico medesimo aveva realizzato anche un'inferriata di recinzione ricoperta all'interno con siepe sintetica.
Il Condominio chiedeva la condanna sia alla rimozione di dette opere, con ripristino dei luoghi e reintegrazione del possesso comune, sia il risarcimento dei danni. La società convenuta si difendeva eccependo di aver realizzato una mera "struttura composta da elementi mobili in legno a sostegno di ampie finestrature" e sormontata da una "tenda in PVC retrattile" (e non già una veranda con aumento di superficie e, quindi, di cubatura dell'appartamento).
Una struttura che, a suo dire, non arrecava danno alcuno al condominio e non comprometteva la stabilità e la sicurezza, ovvero l'estetica e il decoro architettonico dell'edificio.
Chiedeva, in ogni caso, l'accertamento dell'acquisto per usucapione della proprietà o del diritto d'uso esclusivo del lastrico di copertura.
All'esito della consulenza tecnica d'ufficio, il giudice, come detto, ha accolto in parte le richieste del condominio.
Non va abbattuta la veranda realizzata all'ultimo piano se non reca danno agli altri condòmini - Il tribunale ha respinto la domanda di rimozione della veranda, posto che, tra l'altro, "salve limitazioni di natura pubblicistica, la chiusura a vetri di balconi o terrazzi di pertinenza esclusiva deve, di norma, ritenersi consentita ai rispettivi proprietari, purché non alteri il decoro architettonico dell'edificio condominiale e non rechi pregiudizio, sotto alcun profilo, agli altri condòmini, ai quali deve essere comunque assicurato un pari uso del bene comune".
La veranda deve essere abbattuta se antiestetica
Ma, soprattutto, la sentenza sottolinea che il manufatto in questione non incide sul decoro architettonico, "non altera la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità", non compromette la stabilità dell'edificio e non arreca danni agli altri condòmini.
Inoltre, la struttura non comporta "un'apprezzabile riduzione dell'illuminazione e dell'areazione di aree comuni" ed "è da escludere che essa possa in alcun modo limitare la veduta diretta od obliqua, in avanti o a piombo, da alcuna porzione dell'edificio di proprietà comune o individuale".
La norma di riferimento è l'art. 1122 c.c. - Nel testo riformato dalla legge n. 220/2012, tale articolo dispone che "nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea".
Da rimuovere scala a chiocciola e recinzione del lastrico condominiale - Accolta invece la domanda di rimozione della recinzione del lastrico e della scala a chiocciola utilizzata per raggiungere il lastrico medesimo, perché quest'ultimo "è incontestabilmente di proprietà condominiale".
Per l'usucapione serve il possesso qualificato - In merito all'usucapione (di cui la società convenuta aveva chiesto l'accertamento in via riconvenzionale), il tribunale precisa che "in tema di prova del possesso utile ad usucapionem, lo stesso deve risultare, in modo rigoroso, concretamente esercitato con tutti i requisiti di legge, vale a dire con atti conformi alla qualità e alla destinazione economica della cosa secondo la sua specifica natura e rivelatori anche all'esterno di una piena, esclusiva, continua e indiscussa signoria di fatto contrapposta alla consapevole inerzia di chi della stessa risulti titolare secondo i pubblici registri".
Quindi "occorre che l'acquisto, dapprima, e l'esercizio, poi, del possesso siano avvenuti in modo visibile da tutti o almeno da un'apprezzabile e indistinta generalità di soggetti e non solo dal precedente possessore o da una limitata cerchia di persone che abbiano la possibilità di conoscere la situazione di fatto soltanto grazie al proprio particolare rapporto con il possessore medesimo; che la condotta di quest'ultimo sia incompatibile con l'altrui diritto di proprietà, abbia la valenza in equivoca di una specifica signoria e non sia, invece, inidonea a essere qualificata in quel necessario senso né possa essere giustificata semplicemente dalla mera tolleranza del proprietario".
Nel caso in esame, la società non ha fornito prova alcuna del possesso utile per poter usucapire la proprietà o l'uso esclusivo del lastrico condominiale. Dunque, la scala a chiocciola e la recinzione vanno immediatamente rimosse, mentre la veranda può restare dov'è.
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