La ripartizione delle spese condominiali è oggetto di continua discussione, soprattutto quando il problema di fondo è comprendere se gli interventi che si sono resi necessari hanno riguardato beni di proprietà esclusiva oppure comune.
Con l'ordinanza n. 10848 dell'8 giugno 2020, la Corte di Cassazione è tornata sul tema delle ringhiere e dei divisori dei balconi, stabilendo quando essi debbano ritenersi parti condominiali.
Da un lato, infatti, v'è chi ritiene che tali elementi, non essendo essenziali per la struttura condominiale e riferendosi a elementi (i balconi, appunto) che per legge non rientrano tra le parti comuni, debbano essere di proprietà esclusiva dei condòmini alle cui abitazioni si riferiscono; dall'altro, v'è copiosa giurisprudenza che sostiene che tali parti dell'edificio, costituendo elementi decorativi dello stesso, svolgano una funzione estetica che riguarda l'intero condominio.
Vediamo qual è la soluzione offerta dall'ordinanza sopra menzionata.
Ringhiere e divisori dei balconi, il caso affrontato dalla Suprema Corte
La vicenda posta all'attenzione della Corte di Cassazione è molto semplice. Un condomino impugnava in via giudiziaria la delibera condominiale con cui erano stati posti a carico di tutti i condòmini le spese sostenute per la sostituzione delle ringhiere e dei divisori dei balconi.
A parere dell'attore, le ringhiere e ogni tipo di divisorio tra balconi (per divisori si intendono i cosiddetti frangivista, cioè quegli elementi, normalmente in ferro, che dividono un balcone da un altro e che fungono da schermo tra le proprietà) non rientrano tra le parti comuni dell'edificio, in quanto non annoverate nell'elenco di cui all'art. 1117 cod. civ., né riconducibili alla nozione di parti dell'edificio necessarie all'uso comune o di manufatti destinati all'uso comune.
La domanda veniva rigettata perché, a detta del giudice di primo grado, le ringhiere che fungono da parapetto, così come i divisori dei balconi, costituiscono parte integrante della facciata, con la quale formano un insieme che si traduce in una peculiare conformazione del decoro architettonico, con conseguente riconducibilità al novero delle parti comuni dell'edificio.
La decisione viene confermata in secondo grado. Ricorre quindi per Cassazione il condomino soccombente, adducendo come unico motivo del ricorso la circostanza per cui il giudice avrebbe errato nel ricomprendere le ringhiere ed i divisori dei balconi tra le parti condominiali, né avrebbe spiegato quali siano le caratteristiche tali da giustificarne il rilievo architettonico e prospettico.
Sostituzione ringhiere balconi in condominio, chi decide?
Ringhiere e divisori dei balconi, la decisione della Corte di Cassazione
La Corte di Cassazione non ha esitato a rigettare il ricorso proposto dal condomino, condannandolo peraltro a rimborsare le spese del controricorrente e a versare una maggiorazione sul contributo unificato già pagato.
Secondo gli ermellini la pronuncia impugnata contiene esaurientemente le argomentazioni rilevanti per individuare e comprendere le ragioni della decisione. Ecco l'iter logico della Suprema Corte.
Il ricorrente contesta la decisione del giudice di merito, per il quale le ringhiere e i divisori dei balconi dell'edificio condominiale rientrano tra le parti comuni, con conseguente ripartizione delle spese tra tutti i condòmini.
A parere del ricorrente, tali elementi non costituirebbero elementi decorativi dell'insieme e, pertanto, ognuno dovrebbe sopportarne i costi relativamente all'unità abitativa di cui è titolare.
Il motivo di ricorso è volto a contrastare la ricostruzione operata dal tribunale, il quale ha aderito all'orientamento consolidato della Suprema Corte, secondo cui, mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 cod. civ., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né essendo destinati all'uso o al servizio di esso, i rivestimenti dello stesso devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono in concreto una prevalente, e perciò essenziale, funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (ex multis, Cass. Sez. 2, 14/12/2017, n. 30071).
La zanzariera in tinta con le ringhiere non va rimossa
Peraltro, continua la Corte di Cassazione, il giudice di merito non si è limitato a riportare l'orientamento constante nella giurisprudenza di legittimità, ma ha anche spiegato perché, nel caso di specie, le ringhiere e i divisori assolvessero alla detta funzione estetica.
La sentenza impugnata prendeva doverosamente atto del fatto che il parapetto del fronte dei balconi e i divisori degli stessi fossero ben visibili all'esterno, disposti simmetricamente, omogenei per dimensioni, forma geometrica e materiale, assolvendo così in misura preponderante alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio.
Dunque, il giudice di merito ha ben motivato la propria decisione, spiegando anche perché, nel caso sottoposto alla sua attenzione, ringhiere e divisori potessero costituire un valido elemento di decoro architettonico del condominio. L'apprezzamento di fatto, peraltro, è incensurabile in sede di legittimità.
Elementi divisori tra balconi e parapetti: quando sono comuni?
La pronuncia in commento non differisce da precedente, granitico orientamento del giudice di legittimità (Cass. Sez. 2, 21/01/2000, n. 637 del; Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14576; Cass. Sez. 2, 30/04/2012, n. 6624).
Tutto ruota intorno al concetto di decoro architettonico, di cui fanno parte gli elementi divisori dei balconi e le ringhiere, nella misura in cui concorrono a formare un aspetto unitario e armonico della parte esteriore dell'edificio.
È appena il caso di ricordare che, secondo giurisprudenza costante (tra tante, Cass., sent. n. 851 del 2007), per decoro architettonico del condominio deve intendersi l'estetica del fabbricato così come risultante dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia e una specifica identità.
In altre parole, il decoro architettonico del condominio è costituito da tutti i tratti distintivi esterni dell'edificio, cioè dalle linee architettoniche e dalle strutture ornamentali idonee a conferire al fabbricato una propria identità.
Dunque, nel momento in cui i divisori e le ringhiere del balcone contribuiscono a detto decoro, i lavori riguardanti gli stessi vengono attratti nell'alveo di quelli che debbono essere sostenuti da tutti i condòmini, a prescindere dal fatto che detti elementi accedano solamente a una o più abitazioni.
Come ha ricordato precedente giurisprudenza di legittimità (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 30071 del 14 dicembre 2017, peraltro citata anche dalla sentenza in commento), mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole; ne consegue che l'azione di un condomino diretta alla demolizione, al ripristino, o comunque al mutamento dello stato di fatto di tali elementi deve essere proposta nei confronti di tutti i partecipanti del condominio, quali litisconsorti necessari.
Dello stesso tenore un altro arresto (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 14576 del 30 luglio 2004), secondo cui i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.
Ecco dunque la ragione e la sintesi dell'ordinanza in commento: le spese di sostituzione di ringhiere e divisori si ripartiscono tra tutti i condòmini quando essi svolgono una funzione estetica per l'edificio.
