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Balconi aggettanti: quando rientrano nelle parti comuni dell'edificio?
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Balconi aggettanti: quando rientrano nelle parti comuni dell'edificio?

Balconi aggettanti, il Tribunale di Salerno torna sugli aspetti critici degli elementi condominiali

Avv. Isabella Vulcano  

Balconi aggettanti, la fattispecie

Il Tribunale di Salerno con sentenza n. 923 del 12 marzo 2020 ha affrontato il tema relativo alle spese da sostenere per lavori di rifacimento dei balconi e delle fioriere aggettanti, annesse all'appartamento di uno dei condòmini.

La questione si incentrava, in particolare, su come dovevano essere qualificate tali spese ovvero se di natura condominiale, quindi da sostenere tra tutti i condòmini oppure di natura esclusiva, cioè pertinenti al solo proprietario dell'appartamento cui il balcone è annesso.

La suddetta sentenza veniva emessa all'esito di un procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo incardinato da due coniugi proprietari di un immobile all'interno di un condomìnio, i quali si opponevano al monitorio instaurato nei loro confronti da parte del predetto condomìnio, relativamente alla ripartizione pro quota di lavori di manutenzione straordinaria inerenti il ripristino della facciata dell'edificio stesso.

Ritenevano gli opponenti di aver dovuto eseguire autonomamente i lavori di ripristino dei balconi e delle fioriere aggettanti il proprio appartamento considerato lo stato fatiscente della facciata e la contestuale inerzia da parte del condomìnio.

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Conseguentemente le spese sostenute dai predetti proprietari venivano, di fatto, risparmiate dagli altri condòmini nella ripartizione delle spese sostenute per i lavori. Altro motivo di opposizione, oltre alla contestazione delle somme addebitate, consisteva nella inesistenza - a detta dei medesimi opponenti - di una delibera assembleare di ripartizione della spesa tra i condòmini atteso che, le delibere poste a base del monitorio, riguardavano la sola approvazione delle spese relative ai lavori da eseguire.

Il condomìnio, costituitosi nel giudizio di opposizione eccepiva, tra l'altro, il mancato esperimento della mediazione obbligatoria da parte di entrambi gli opponenti; questi ultimi risultavano essere condebitori solidali convenuti nel procedimento di opposizione e, pur avendo esperito un'azione cumulativa nei confronti del condomìnio risultavano essere litisconsorti facoltativi pertanto, a mente dell'art 103 cpc, le cause connesse erano scindibili.

Si è pronunciata sul tema anche la Suprema Corte con recente ordinanza (n. 18741/2019) secondo la quale, in un caso come quello descritto, entrambi gli opponenti avrebbero dovuto esperire il tentativo di conciliazione e non uno solo di essi come si verificava nel caso di specie.

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L'aspetto che, tuttavia, interessa evidenziare in questa sede attiene al merito della vicenda su esposta e cioè se si possa ritenere legittimo o meno l'assunto degli opponenti circa la infondatezza del procedimento monitorio per il fatto che non veniva emessa una delibera assembleare di ripartizione delle spese per il rifacimento della facciata ma solo una delibera di approvazione delle spese stesse.

A questo proposito le disposizioni di cui al codice civile risultano abbastanza chiare: l'amministratore di condomìnio è, infatti, legittimato a riscuotere i contributi dai condòmini previa esistenza di delibera assembleare di approvazione delle spese, sia ordinarie che straordinarie, mediante l'approvazione del bilancio preventivo e del rendiconto consuntivo (art 1135 cod civ e segg).

Al contrario di quanto sostenuto dagli opponenti non è, invero, obbligatorio effettuare lo stato di ripartizione delle spese medesime atteso che, di norma, il riparto delle stesse si realizza sulla base delle tabelle millesimali ex art 1123 cod civ.

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Da tale importante assunto discende che, in presenza di delibera di approvazione delle spese straordinarie, senza che vi sia stata una delibera anche di ripartizione, è possibile contestare la mancata rispondenza della suddivisione ai criteri inerenti le tabelle millesimali e non già la spesa da ripartire.

Al contrario, qualora l'assemblea abbia deliberato anche la ripartizione delle spese, le eccezioni che si potranno avanzare all'interno del giudizio di opposizione saranno ancora più rigide perché limitate alla sola esistenza ed efficacia della delibera inerente l'approvazione delle spese e la ripartizione degli oneri.

Nel caso di specie si verifica una situazione un po' differente rispetto a quelle descritte, ossia gli opponenti non contestano il criterio di ripartizione delle spese bensì ritengono che la propria quota debba essere ridotta in quanto comprensiva degli importi sostenuti per il rifacimento, in via autonoma, dei balconi e delle fioriere aggettanti il proprio appartamento.

In altri termini: nella spesa da ripartire tra i vari condòmini vi è anche quella di rifacimento dei balconi la quale spesa - in base all'assunto dell'opponente - non deve essere sostenuta da quest'ultimo avendo egli già provveduto in via autonoma.

Balconi aggettanti, l'orientamento giurisprudenziale maggioritario

L'attuale orientamento della giurisprudenza sul tema sembra, però, contravvenire all'assunto degli opponenti: in particolare la Suprema Corte, in materia di balconi aggettanti, ha ritenuto che essi costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono non svolgendo, in verità, alcuna funzione specifica di sostegno e/o copertura dell'edificio né tantomeno possono essere considerati a servizio degli appartamenti sovrastanti.

Per tale ragione i balconi aggettanti, di regola, appartengono alla proprietà esclusiva di ciascun appartamento e non possono essere ritenuti parti comuni all'edificio, ad eccezione di alcuni elementi come i rivestimenti del parapetto o della soletta o altri elementi che possono considerarsi decorativi ed ornamentali dell'edificio stesso (Cass n. 30071/2017; Cass n. 6624/2012).

E ancora si è ritenuto che in tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, si debbono considerare beni comuni a tutti quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (Cfr. Cass. 02/02/2016 n. 1990 e Cass. 16/02/2012 n. 2241).

Si è pronunciato nello stesso senso, più di recente, anche il Tribunale di Palermo con sentenza n. 1865/2018 nella quale si legge che i balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, per giurisprudenza costante, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.

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Soggetti a un regime diverso, invece, sono tutti gli elementi decorativi del balcone che in virtù della funzione di tipo estetico che essi svolgono rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, sono considerati parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c. Ciò posto, tornando al caso di specie, la spesa di rifacimento del balcone aggettante - alla luce degli orientamenti riportati - spetta esclusivamente al proprietario dell'appartamento non potendosi essa detrarre dalla quota condominiale spettante a meno che, giova ribadirlo, vi siano parti del balcone aventi funzione decorativa e/o ornamentale nella facciata dell'edificio.

Per tutte le considerazioni sopra svolte gli opponenti non potevano, pertanto, aggiungere alla spesa comune anche l'importo versato a titolo di spesa individuale detraendola dal totale dei lavori da eseguiti.

Il Tribunale di Salerno, definitivamente decidendo, dichiarava l'improcedibilità dell'opposizione a decreto ingiuntivo proposta dai due proprietari dell'appartamento nonché della pedissequa domanda riconvenzionale e condannava questi ultimi in solido alla rifusione delle spese legali in favore del condòminio.

Appartamento privo di balcone.

Sentenza
Scarica Tribunale Salerno 12 marzo 2020 n.923

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Aldo
Aldo 24-06-2020 17:24:19

Vai a capirci qualcosa ! Mi sembrano in contrasto le sentenze della Cassazione del 2012 e del 2017. Il Tribunale di S.Maria C.V., in una sentenza pre-covid, ha affermato che i lavori straordinari ai balconi aggettanti - approvati a maggioranza dall'assemblea dei condomini e contestati da condomini privi di balconi -, nella loro interezza, badate bene nella loro interezza, sono condominiali perché facenti parte della facciata !!! Sentenza emessa dopo dieci anni e cambio di almeno tre giudici monocratici.Ai posteri l'arduo giudizio. Cordiali saluti.

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Francescopin
Francescopin 16-12-2020 18:59:28

Buonasera, ho letto e riletto le sue delucidazioni in merito alle spese dei balconi, tuttavia un condomine, avendo sostituito la ringhiera del suo balcone aggettante, chiede che le spese siano poste a carico del condominio. Grazie per il contributo che spero darà.

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Aldo
Aldo 17-12-2020 18:03:01

Mah ! E l'amm/re che dice ? Io direi che per prima cosa bisogna studiare il regolamento di condominio contrattuale cosa enuncia in merito. A quanto pare detti regolamenti, anche se risalenti quasi al dopoguerra, hanno valenza maggiore dei "Dieci Comandamenti" nonostante la legislazione, la giurisprudenza, ecc. Purtroppo, data l'esperienza, a me sembra che in caso di contenzioso si é costretti ad adire le vie legali e, quindi, per la materia mi sembra un terno a lotto. Secondo me, se la spesa é di qualche centinaio di euro ciascuno, bisogna valutare la convenienza fra essa ed il costo di un annoso contenzioso, non impelagandosi in principi giuridici. Purtroppo questo é il condominio, specialmente nella società di oggi. Mi spiace, ma altro consiglio non so dare. Cordiali saluti.

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