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Rifacimento muri interni balconi
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Rifacimento muri interni balconi

Muri interni dei balconi condominiali? Di chi sono? Chi paga le spese per la loro manutenzione?

Avv. Alessandro Gallucci 

Il rifacimento dei muri interni dei balconi, come ogni attività riguardante questo manufatto posto in un edificio in condominio, pone una serie di interrogativi:

  • che cosa s'intende per muri interni dei balconi?
  • esiste differenza tra muri interni dei balconi aggettanti e incassati?
  • quali le competenze dell'assemblea sul rifacimento dei muri interni dei balconi?
  • quali i criteri di ripartizione delle spese?

=> Balconi in condominio

Dubbi che si è posto anche un nostro lettore, il quale ci scrive: «Abito in un normale condominio di cinque piani. Su ogni piano ci sono quattro appartamenti e ognuno di essi ha un balcone, col parapetto di cemento, che sporge dalla facciata.

Alla scorsa assemblea s'è deciso di rifare la facciata e quindi alla prossima dobbiamo scegliere i preventivi e approvare i criteri di ripartizione. Si sta valutando anche di fare pitturare la muratura interna del parapetto del balcone.

Su quella parte decide l'assemblea? Se sì, come ripartire le spese, in parti uguali? E la parte di facciata dell'edificio che corrisponde al perimetro del balcone, come la consideriamo? Grazie e continuate così!»

Rispondiamo ai quesiti del nostro lettore, provando a non deludere la sua aspettativa.

Muri interni balconi, quali sono?

In primis vanno individuati i muri interni dei balconi: con questa locuzione si ritiene debba farsi riferimento a quella parte di manufatto che delimita il balcone in senso verticale.

In buona sostanza per muri interni dei balconi vanno considerati gli elementi in muratura del parapetto frontale e di quelli eventuali laterali.

Non è muro interno del balcone la parte di facciata delimitata dal balcone aggettante? Per facciata s'intende i muri perimetrali dell'edificio.

No, il fatto che una parte della facciata, necessariamente, sia inserita nel balcone, non la rende parte dello stesso.

Rifacimento muri interni balconi aggettanti

Il balcone è quell'«elemento edilizio praticabile e aperto su almeno due lati, a sviluppo orizzontale in aggetto, munito di ringhiera o parapetto e direttamente accessibile da uno o più locali interni».

=> Cosa si può fare sul balcone di casa?

Questa la nozione di balcone contenuta nell'allegato dell'intesa tra il Governo, le Regioni e i Comuni concernente l'adozione del regolamento edilizio-tipo di cui all'articolo 4, comma 1-sexies del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380; tale atto è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale Serie Generale n.268 del 16-11-2016.

In ambito condominiale la nozione di balcone così declinata va a coincidere con quella di balcone aggettante.

Rispetto ai balconi aggettanti, la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione afferma ormai da anni che questi manufatti «costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (v., da ultimo, Cass. 23 settembre 2003 n. 14076)» (Cass. 30 luglio 2004 n.14576).

I muri interni dei balconi aggettanti, dunque, vanno certamente considerati parti in proprietà esclusiva del condòmino proprietario dell'appartamento servito dal balcone, con tutte le conseguenze che ne discendono e che vedremo in seguito.

Rifacimento muri interni balconi incassati

La loggia/loggiato è quell'«elemento edilizio praticabile coperto, non aggettante, aperto su almeno un fronte, munito di ringhiera o parapetto, direttamente accessibile da uno o più vani interni».

Questa definizione, contenuta nell'intesa succitata, si sovrappone alla nozione che nel settore condominiale è data al balcone incassato.

=> Come ripartire le spese delle parti esterne dei balconi

In questo contesto, non v'è dubbio che la parte interna dell'elemento verticale del balcone incassato, ossia quella che comunemente coincide con la facciata dell'edificio, debba essere considerata in proprietà esclusiva, datane per l'appunto la funzione di necessario completamento del manufatto.

Rifacimento muri interni balconi e decoro dell'edificio

Che il balcone sia aggettante o incassato, dunque, rispetto ai muri interni non vi sono differenze: alla loro manutenzione e conservazione devono provvedere i proprietari delle unità immobiliari che utilizzano quei balconi.

Devono provvedere loro e a loro spese, nel rispetto di quanto stabilito dell'art. 1122 c.c. (Opere su parti di proprietà o uso individuale), ovvero facendo in modo che le opere di rifacimento dei muri interni dei balconi non siano lesive:

Per quanto possano essere visibili dall'esterno, ovvero anche semplicemente dagli altri balconi (cosa, questa, molto più probabile), i muri interni dei balconi devono essere dipinti in maniera tale da mantenere uniformità e/o armonia cromatica con quella della facciata.

Rifacimento muri interni balconi e decisioni dell'assemblea

Data questa situazione generale, è di tutta evidenza che, salvo specifiche indicazioni nei titoli d'acquisto che sanciscano la proprietà condominiale dei muri interni dei balconi, il loro rifacimento non è materia di competenza assembleare e come tale qualunque decisione dell'assemblea in merito dovrebbe essere considerata insanabilmente nulla per incompetenza (Cass. SS.UU. 8 marzo 2005 n. 4806).

Ciò che l'assemblea può fare, laddove dai muri interni dei balconi provengano danni alle parti comuni dell'edificio, è sollecitare il titolare alla esecuzione di opere manutentive ed eventualmente portare la richiesta in sede giudiziale, ma non può certamente decidere e fare eseguire interventi.

Rifacimento muri interni balconi e ripartizione spese

Laddove si dovesse arrivare ad una decisione unanime, cioè condivisa tra tutti i condòmini (si badi: tutti, non solamente tutti quelli presenti all'assemblea), di far eseguire in ambito condominiale lavori di rifacimento dei muri interni dei balconi, allora l'assemblea stessa dovrebbe scegliere il criterio di riparto delle spese. Millesimi di proprietà, ripartizione in parti uguali, ovvero un altro modo. Tutto è lecito, purché deciso all'unanimità.

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Mario
Mario mercoledì 01 maggio 2019 alle ore 08:45

Domanda in tema:, se la parte interna del balcone incassato si deteriora per le infiltrazioni e quindi per mancata manutenzione della parte esterna di competenza condominiale perché facciata, di chi è competenza il dovuto ripristino???

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