La terrazza a livello è una superficie scoperta di proprietà esclusiva delimitata da parapetti e talvolta da balconi. Tale manufatto, trovandosi alla sommità del fabbricato, è anche destinato a fungere da copertura delle unità immobiliari sottostanti.
Per tale motivo la terrazza a livello è soggetta alla medesima disciplina di cui all'art.1126 del Codice Civile che regolamenta il criterio di ripartizione delle spese relative alla conservazione, ricostruzione, manutenzione dei lastrici solari di proprietà esclusiva in virtù del quale i condomini che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa mentre gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Trattasi di un criterio di ripartizione delle spese assolutamente pacifico nella giurisprudenza di legittimità (v. Cass. n.22896/2013; Cass. n.5814/2016).
La terrazza a livello è perimetrata da elementi accessori, quali i parapetti o i balconi che sono anche di proprietà esclusiva.
Il criterio di ripartizione delle spese di rifacimento degli elementi accessori della terrazza a livello di proprietà esclusiva è quello dettato dal richiamato art. 1126 del Codice Civile?
Non vi è una norma specifica che disciplina espressamente l a ripartizione delle spese inerenti gli elementi accessori della terrazza per cui in mancanza di un criterio legale di riparto sono sorti orientamenti contrastanti in giurisprudenza: si è sostenuta l'applicabilità del criterio di cui all'art.1126 del Codice Civile quando i parapetti o i balconi della terrazza, oltre ad assolvere ad un compito di affaccio, di appoggio di protezione, esercitino altresì una funzione legata al decoro architettonico dell'edificio nel suo insieme pur non di particolare pregio artistico (Cass. n. 27551/2005; Cass. n. 851/2007; Cass. n. 8830/2008); una seconda interpretazione più datata considera il parapetto del lastrico solare un prolungamento dei muri perimetrali dell'edificio, prolungamento che, pur garantendo protezione al lastrico solare di uso esclusivo, vale a completare strutturalmente lo stabile, contribuendo a definirne le linee architettoniche per cui le spese andrebbero ripartite tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà ai sensi dell'art. 1117 del Codice Civile (Appello Milano 15/9/1989; Cass. n. 5732/1978); un ultimo orientamento considera applicabile l'art. 1126 del Codice Civile unicamente alle spese necessarie per la conservazione della funzione di copertura della terrazza escludendo quelle per il rifacimento dei parapetti o di altri ripari, in quanto le predette strutture servirebbero non già alla copertura dei vani sottostanti ma alla praticabilità della terrazza rimanendo le relative spese a carico esclusivo del proprietario della terrazza, unico beneficiario della loro presenza (Cass. n. 15389/2000).
La problematica si è verificata in una fattispecie in cui l'assemblea di un fabbricato condominiale di Catania poneva a carico del proprietario della terrazza a livello dell'ultimo piano le spese di rifacimento dei parapetti dei balconi di proprietà esclusiva.
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