Il fatto. I comproprietari di un appartamento con accesso ad un terrazzo a livello impugnavano la delibera dell'assemblea condominiale nella parte in cui, tra l'altro, poneva a loro carico esclusivo le spese per il rifacimento delle parti aggettanti del terrazzo.
A loro avviso, dovrebbero applicarsi in toto criteri di riparto di cui all'art. 1126 c.c., anche in relazione alla parte aggettante del terrazzo a livello, ripartendo il totale delle spese per 1/3 in capo agli attori e per i restanti 2/3 a carico dei proprietari degli appartamenti sottostanti.
La fattispecie in esame ripropone la questione relativa al criterio di ripartizione applicabile ai lavori di ristrutturazione dell'intero lastrico solare, allorché questo sia in parte aggettante, rispetto alla sagoma dell'edificio e, per quella parte sporgente, non svolga la funzione di copertura per gli appartamenti sottostanti.
La norma di riferimento. In termini generali, l'art. 1126 c.c. distingue la posizione del condomino avente l'uso esclusivo del lastrico solare (o terrazza a livello che funge anche da copertura di unità immobiliari sottostanti) da quella degli altri condomini.
La norma pone infatti a carico esclusivo del primo 1/3 della spesa di manutenzione, imputando gli altri 2/3 di spesa «a tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve», escludendo dalla partecipazione ai costi in questione i residui condomini dello stabile coinvolti nella funzione di copertura.
La ripartizione delle spese del terrazzo a livello aggettante. Ciò premesso, la questione va risolta guardando alla funzione svolta, nel singolo caso specifico, dal terrazzo a livello (o lastrico solare).
Si applicheranno i criteri di cui all'art. 1126 c.c. tutte le volte in cui il terrazzo a livello svolga la funzione di copertura e limitatamente agli appartamenti sottostanti che usufruiscono di tale copertura.
Se il terrazzo a livello comprende una parte aggettante - cioè sporgente dal perimetro dell'edificio - che non svolge alcuna funzione di copertura, tale parte dovrà considerarsi di proprietà esclusiva e le relative spese saranno ad esclusivo carico dei proprietari dell'appartamento a cui accede il terrazzo a livello.
Più nel dettaglio, secondo il Tribunale di Roma:
- i costi dei lavori di riparazione della pavimentazione del lastrico solare, del parapetto e dell'eventuale sua soletta (o "cielino") aggettante e, più in generale, tutte quelle spese attinenti a quelle parti del lastrico medesimo che risultino avulse dalla funzione di copertura (ad es. "parapetti o altri simili ripari") sono da ritenersi a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare, in quanto essi servono non già alla copertura, ma alla praticabilità della terrazza;
- mentre tutte le altre spese, attinenti alle parti del lastrico solare svolgente comunque funzione di copertura, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, vanno sempre suddivise tra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti secondo le prescrizioni dell'art. 1126 c.c., non essendo di regola possibile, per le ragioni di ordine strutturale e funzionale indicate sopra, una scissione fra parte aggettante e non aggettante.
Nel caso di specie, la CTU ha evidenziato che sussiste un'unicità morfologica, strutturale e funzionale del terrazzo a livello, che svolge per intero una funzione di copertura a favore delle unità immobiliari sottostanti.
Può dunque affermarsi che i lavori, nella misura in cui riguardino la funzione di copertura svolta dal terrazzo, vadano suddivisi secondo i parametri dettati dall'art. 1126 c.c. anche per le parti del terrazzo in aggetto.
Peraltro, la delibera impugnata non specifica in cosa consisteranno i lavori condominiali da eseguire (sommariamente descritti come "rifacimento del terrazzo a livello").
La delibera non specifica nemmeno se le spese da addebitare agli attori si riferiscano a tutti gli interventi da operare sulla parte aggettante, o a solo alcuni.
In altri termini, «in sé, e nel suo carattere astratto e programmatico», la delibera non prende posizione sulle singole lavorazioni da eseguire e non manifesta l'intenzione dell'assemblea di violare, in sede di riparto consuntivo, i criteri di ripartizione di cui all'art. 1126 c.c. La delibera in esame, pertanto, non può ritenersi invalida.
Potrebbe invece incorrere in tale vizio la delibera che, in sede di consuntivo, ripartisse concretamente le spese in difformità dai criteri sopra indicati.
Il principio espresso dal Tribunale. Tutte quelle spese attinenti a quelle parti del lastrico medesimo che risultino avulse dalla funzione di copertura (ad es. "parapetti o altri simili ripari") sono da ritenersi a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare, in quanto essi servono non già alla copertura, ma alla praticabilità della terrazza.
Cosa comporta la mancata manutenzione della terrazza a livello?
