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Pablob

Infiltrazioni terrazzo a livello in villetta a schiera

Salve a tutti, sono proprietario di una villetta a schiera all'interno di un condominio. Questa villetta (classica casa delle vacanze) è posta al piano terra, mentre al primo piano vi è un altro edificio di proprietà di un diverso condomino (è una classica costruzione composta da sole due unità immobiliari).

Orbene, è da circa un anno che lamento delle infiltrazioni nella mia cucina, posta sotto la verticale del terrazzo, ad uso esclusivo, del proprietario dell'unità immobiliare sovrastante.

Innanzitutto, visto che il terrazzo funge da parziale copertura alla mia abitazione, configurandosi quindi il classico caso di terrazzo a livello, vi chiedo come devono essere ripartite le spese di riparazione.

Ho notato che la giurisprudenza in merito a questioni analoghe, si è espressa più volte invocando l'applicazione dell'art. 1126. Tuttavia le varie pronunce erano riferite ai casi in cui le unità immobiliari poste sotto la verticale del terrazzo a livello, erano più di una. Qui, invece, parliamo di solo due abitazioni (una al primo piano e una al piano terra), quindi se il criterio di ripartizione fosse quello suddetto, mi ritroverei a dover affrontare una spesa pari a 2/3 del totale.

Mi chiedevo e chiedo a voi esperti, se invece non è più logico, nel mio caso specifico, l'applicazione del criterio sancito dall'art. 1125.

Cassazione 18/8/90, n. 8394: "la terrazza a livello deve ritenersi non solo e non tanto destinata a coprire una parte di fabbricato ma soprattutto a dare possibilità di espansione e di ulteriore comodità all'appartamento del quale è contigua. La funzione della terrazza quale accessorio rispetto all'alloggio posto allo stesso livello, prevale su quella di copertura dell'appartamento sottostante".

Cassazione 19/2/86, n. 1029: "la funzione di copertura dei piani sottostanti delle terrazze a livello non è essenziale e preminente come nel caso dei lastrici solari, bensì meramente sussidiaria rispetto all'altra derivante dalla loro natura di estensione ed integrazione dell'appartamento cui sono annesse". Quindi, alla luce della accertata prevalenza della funzione esclusiva di calpestio "non è pensabile che il criterio di suddivisione delle spese di manutenzione possa essere quello indicato dall'art. 1126 se la terrazza a livello funge da lastrico solare per un solo appartamento, poiché sarebbe illogico e ingiusto che il proprietario dell'appartamento sottostante alla terrazza si sobbarcasse da solo la spesa di 2/3 mentre il proprietario o l'utilizzatore esclusivo della terrazza dovrebbe contribuire con un solo terzo.

Voi cosa ne pensate?

Infine, nella lontana ipotesi, che il proprietario dell'appartamento sovrastante il mio, decidesse di effettuare i lavori (1/3-2/3 o 50-50) a chi spetterebbe l'onere di contattare la ditta dei lavori? Ho posto anche questa ultima domanda in quanto, avendo già in passato parlato con il proprietario dell'appartamento, questi pur essendo molto vago sulla ripartizione delle spese e sui tempi di intervento, mi aveva prospettato solo l'utilizzo di una resina atta a coprire quella porzione di terrazzo dal quale vi sono le infiltrazioni; rimedio che oltre ad essere inutile (secondo vari esperti del settore) avrei dovuto provvedere io, "salvandolo" così da un'eventuale azione futura di risarcimento danni, nel caso in cui le infiltrazioni fossero continuate.

Mi scuso in anticipo per il wall of text, ma ho voluto esporre tutta la situazione e i miei dubbi.

Grazie in anticipo le risposte

la risposta te la sei data da solo nel momento in cui hai detto che si tratta di una terrazza a livello. Per quanto concerne le sentenze della cassazione, te ne posso riportare alcune che sono più recenti di quelle che hai postato. Ad esempio:

Cassazione civile , sez. II, sentenza 28.09.2012 n° 16583

In tema di condominio negli edifici, il criterio di ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione o di ricostruzione delle terrazze a livello che servano di copertura ai piani sottostanti, fissato dall'art. 1126 c.c. (un terzo a carico del condominio che abbia l'uso esclusivo del lastrico o della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti), è applicabile in ogni caso di spesa, ordinaria o straordinaria, di manutenzione o di rifacimento, che riguardi la struttura delle terrazze stesse e la loro finalità di copertura, escluse le spese dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà individuale di cui le terrazze siano il prolungamento.

(Cass. 27 giugno 2011 n. 14196).

Infine:

https://www.condominioweb.com/ripartizione-delle-spese-di-manutenzione-del-terrazzo-a-livello-di-pertinenza-di.1802

 

Per quanto riguarda la ditta, questa dovrebbe essere scelta da entrambi.

Paese che vai...sentenza che trovi.

In Italia le sentenze non fanno Legge...ma al limite giurisprudenza.

 

Il recente orientamento è quello che ti ha postato Giovanni e lo ritengo il più' corretto.

 

L' unico contrappunto sarebbe solo se la causa delle infiltrazioni dipendesse dalle "attività" di chi abita sopra.

 

La tua non è una casa a schiera ( che identifica i condomini orizzontali...ma non sempre) ma un tradizionale Condominio verticale.

Vi ringrazio per le risposte, cmq la mia è una casa a schiera visto che ho altre villette identiche accanto alla mia, tutte unite l'una a l'altra, così come chi abita sopra di me, condivide il piano (scale, luci etc) con altri condomini

La conoscevo questa sentenza, tuttavia si riferisce sempre ad una pluralità di abitazioni poste sotto la verticale del terrazzo, di guisa la ripartizione 1/3-2/3 mi sembra più che normale, mentre nel mio caso, essendo solo in due (proprietario del terrazzo e proprietario della casa parzialmente coperta dal terrazzo a livello) un'applicazione sic et simpliciter dell'art. 1126 cc sarebbe altamente iniqua, visto che mi vedrei costretto a corrispondere 2/3 del totale per il rifacimento del terrazzo più ad affrontare da solo tutte le spese per ritinteggiare l'interno della mia casa infestata dalle muffe.

Non per essere pignolo ma solo per cultura, senza ricorrere alle "eccezZioni",

Questa descrizione, si attanaglia perfettamente alla mia casa:

La casa a schiera è un'abitazione che prevede più unità abitative, solitamente di natura monofamiliare, che sono poste una a fianco all'altra. La casa a schiera è spesso provvista di un piccolo giardino o di un orticello e al suo interno può avere una scala che conduce ai diversi piani della stessa.

 

Il termine di queste tipologie di abitazioni deriva proprio dal modo in cui vengono costruiti gli alloggi, ovvero a schiera. Ogni singola abitazione delle case a schiera viene separata dall'altra mediante muri ciechi comuni e collocati sull'allineamento di confine delle singole unità abitative.

Pablob il tuo è un condomino fatto anche da diverse u.i. con ingresso indipendente, ma dato che c'è sovrapposizione fa le u.i. siete condominio.

e si applica il 1126

Ho provato a cercare la sentenza del 90 da te citata in versione integrale, ma non ci sono riuscita. Sinceramente mi puzzano. Mi sanno non di massime ma di estratti in cui si citano le tesi della parte che stà sotto, come te.

Vedi la legge ha previsto un criterio solo 1/3 e 2/3 in un articolo il 1126 che è derogabile all'unanimità. ai casi particolari come il tuo si dovrebbe pensare al primo atto di acquisto dell'immobile con un regolamento contrattuale. La legge non può essere perfetta per ogni caso. Tu dici che sarebbe più giusto 50 e 50, un altro potrebbe dire 75-25 se c'è uno solo sotto, 50-50 se sono due etc... etc... La legge è legge, ci piaccia o meno, non è stata colta l'occasione di derogarvi al momento giusto e se non ci riuscite oggi, dovrai ingoiare il rospo. Il mio maestro spesso dice in latino, ma io in italiano perchè non sono una persona di cultura, .

 

Cass. 15/7/2003 n. 11029

 

In tema di condominio negli edifici, le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall'art. 1126 cod. CIV., che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo, a carico del condominio che abbia l'uso esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura. Diversamente, l'art. 1125 cod. civ. che prevede la ripartizione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l'uno all'altro sovrastanti - è applicabile solo alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte e non della terrazza a livello, pur se ad essa sia sottoposto un solo locale, perchè in questo caso la funzione di copertura della terrazza medesima non viene meno.

 

 

“RIPARTIZIONE DELLE SPESE DEL LASTRICO SOLARE Appello Milano 11 gennaio 2000, n. 4, a conferma Tribunale Milano del 27 novembre 1995, n. 10618 Lastrico solare - Duplice funzione: calpestio e copertura - Ripartizione delle spese - onere della manutenzione I lastrici solari, in generale, assolvono a una duplice funzione di copertura e di piano di calpestio, e tali diverse funzioni possono essere anche a favore di soggetti diversi, come è evidente nell'ipotesi di lastrico che, pur coprendo una porzione di edificio condominiale ( e in tale funzione servendo una pluralità di condomini), sia come piano di calpestio, in proprietà superficiaria esclusiva, ovvero in uso esclusivo di godimento di un singolo condomino ( conforme Cass. sez. un., 29 aprile 1997, n. 3672 ). La duplicità di funzioni assolte da un lastrico solare comporta dunque che in applicazione dei criteri desumibili dagli artt. 1123 e 1126, Codice civile, l'obbligazione propter rem di tutelarne l'integrità e quindi di provvedere alla manutenzione e conservazione vada attribuita sia al soggetto per cui funge da copertura, sia a quello che ne gode come piano di calpestio. La particolarità di una situazione che vede praticamente rovesciate le posizioni presupposte dall'art. 1126, ove cioè la pluralità dei condomini gode del piano di calpestio, mentre la copertura serve ad un solo condomino, potrebbe suggerire una diversa suddivisine dell'onere economico ( la norma chiaramente non intende penalizzare il singolo condomino ) ma identica rimane la ratio desumibile, ossia una corresponsabilità tra l'intera comunità condominiale ed il singolo condomino che dal bene trae una particolare ed esclusiva utilità ( come del resto chiaramente previsto dall'art. 1123, secondo comma, Codice civile ). Deve pertanto ritenersi che l'utilità fornita come copertura abbia rilevanza pari a quella fornita all'intera comunità condominiale per il calpestio: con la conseguenza che la responsabilità per i danni derivanti dalla cattiva manutenzione del lastrico solare vanno posti per metà a carico del condominio e per l'altra a carico del singolo per cui funge da copertura.”,

 

 

Tribunale di Roma, Sez. 12, Sentenza del 13 luglio 2009, n. 15656

Condominio - Spese di manutenzione delle terrazze equiparate ai lastrici solari -Ripartizione - Criteri - Individuazione.

In tema di condominio negli edifici, le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall'art. 1126 c.c., che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo, a carico del condomino che abbia l'uso esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura. Diversamente, l'art. 1125 c.c. -

che prevede la ripartizione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l'uno all'altro sovrastanti - è applicabile solo alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte e non della terrazza a livello, pur se ad essa sia sottoposto un solo locale, perché in questo caso la funzione di copertura della terrazza medesima non viene meno.

Paese che vai...sentenza che trovi...

Seminari di associazioni che si svolgono... relazioni che leggi... 🙂

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