In un supercondominio costituito da due corpi di fabbrica, A e B, le spese per i lavori di rifacimento del terrazzo a livello di proprietà esclusiva, posto nel fabbricato B, sono a carico del proprietario della stessa e dei soli condòmini della palazzina interessata dai lavori, ai sensi dell'art. 1126 c.c.
Lo ha stabilito al sentenza del Tribunale di Roma n. 475 del 13 gennaio 2016. Il provvedimento ha confermato quanto deliberato dall'assemblea in merito alla ripartizione delle spese a carico dei soli condomini della palazzina in cui si trova la terrazza a livello da riparare. Si applicano gli stessi criteri stabiliti per il lastrico solare.
Il fatto - In un Condominio costituito da due palazzine, A e B, l'assemblea deliberava l'esecuzione di lavori di rifacimento del terrazzo a livello sito nell'edificio B, composto da due soli appartamenti, al primo piano e piano terra.
Quanto innanzi, in attuazione di una precedente sentenza che condannava il Condominio ad eliminare le infiltrazioni provenienti dal terrazzo medesimo.
La proprietaria dell'appartamento al primo piano (e dell'annesso terrazzo a livello) impugnava la delibera, nella parte in cui ripartiva le spese in base a quanto disposto dalla tabella millesimale C6, che riguardava solo i proprietari del corpo di fabbrica B, anziché secondo la tabella generale della proprietà.
Supercondominio, chi paga le spese di rifacimento della facciata di un condominio?
Il giudice romano ha tuttavia respinto tale censura, ribadendo che la terrazza a livello, anche se di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti.
Ne consegue che, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal terrazzo a livello deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti i condòmini tenuti alla sua manutenzione, secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 c.c., senza che rilevi la riconducibilità delle infiltrazioni a difetti ricollegabili alle caratteristiche costruttive (Cass. civ. n. 18164/2014).
Si applica, in pratica, il medesimo principio di diritto stabilito dalle Sezioni Unite per i lastrici solari:
“poiché il lastrico solare (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.
Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico solare, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo” (Cass. civ., S.U. n. 3672/1997).
I principi appena richiamati, applicati al caso in esame, confermano la correttezza di quanto deliberato dall'assemblea. Del resto – osserva il tribunale - pur volendo adottare il criterio di ripartizione delle spese propugnato dalla condomina, e porre dunque a carico di tutti i condòmini le spese di rifacimento del terrazzo a livello di sua proprietà, tali condòmini non sarebbero altri che la stessa condòmina e il proprietario dell'appartamento del piano terra, unici condòmini della palazzina B.
Il ragionamento seguito dal giudice rimano risulta confermato dalla particolare conformazione del Condominio, nel caso di specie costituito, come detto, da due differenti palazzine, A e B, per le quali sono previste, dal regolamento, due diverse tabelle per la ripartizione delle spese proprie di ciascun edificio ed una tabella generale per le spese degli spazi comuni ad entrambi i corpi di fabbrica.
Caratteristiche, queste, che consentono di ricondurre il complesso edilizio in questione alla figura del supercondominio.
Le due palazzine A e B costituiscono infatti altrettanti condomini, aventi tra loro parti comuni; con la conseguenza che delle spese per la riparazione dei terrazzo a livello (così come del lastrico solare) rispondono soli i condòmini facenti parte del condominio interessato alle riparazioni.
Quando può dirsi esistente un supercondominio? È principio consolidato in giurisprudenza – e confermato dalla legge di riforma del condominio del 2012 – che ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, venendo il medesimo in essere “ipso iure et facto”, se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti.
Si tratta di una fattispecie legale, in cui una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono ricompresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cosa, impianti e servizi comuni (quali il viale di accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, ecc.) in rapporto di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in pieno le norme sul condominio, anziché quelle sulla comunione (Cass.. civ. n. 19939/2012).
La ripartizione delle spese per la manutenzione della piscina tra condominio e supercondominio.
