In tema di condominio di edifici, il lastrico solare svolge una funzione di copertura del fabbricato e, quindi, l'obbligo di provvedere alla riparazione o alla ricostruzione grava su tutti, con relativa ripartizione delle spese (articolo 1126 c.c.).
Anche il condominio, dunque, è tenuto a rispondere dei danni, compreso il proprietario del lastrico o chi ne ha un uso esclusivo.
Pertanto, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo quanto stabilito dall'articolo 1126 c.c., vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo.
Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Napoli con la sentenza n. 224 dell'11 gennaio 2016 in merito alla responsabilità delle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare.
I fatti di causa. Tizia (condomina e proprietaria di un immobile), conveniva in giudizio il Condominio, chiedendo il risarcimento dei danni causati dalle infiltrazioni verificatesi nel proprio appartamento; in particolare, l'attrice deduceva che le infiltrazioni erano provenienti dalla cattiva impermeabilizzazione del canale di gronda del condominio posizionato all'altezza del solaio e dal cattivo stato della pavimentazione del terrazzo di copertura. Costituendosi in giudizio, il condominio contestava in toto le pretese dell'attrice.
Il problema della vicenda: la cattiva impermeabilizzazione. Preliminarmente è opportuno precisare il lastrico solare rientra tra i beni comuni dell'edificio (art. 1117 c.c.); la funzione è quella di copertura-tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensiva di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione, ma non estesa a quelle opere ivi esistenti che, sporgendo dal piano di copertura, siano dotate di autonoma consistenza e abbiano una specifica destinazione al servizio delle parti comuni.
Se l'uso del lastrico solare non è comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono in base all'articolo 1126 del Cc per un terzo il proprietario del lastrico, per i restanti due terzi il condominio.
Premesso ciò, nella fattispecie in esame, stando alla relazione del Ctu, la causa delle infiltrazioni andava rintracciata nella cattiva impermeabilizzazione del canale di gronda, «posizionato all'altezza del solaio di copertura di tutto l'appartamento».
A peggiorare il tutto, anche il cattivo stato di conservazione della pavimentazione del terrazzo di copertura che insisteva parzialmente sulla proprietà dell'attrice, mentre per la restante parte dell'appartamento, lo stesso ero coperto da un'altra abitazione con un piccolo terrazzo coperto di proprietà del convenuto condominio.
Quindi i fenomeni infiltrativi a carico degli ambienti dell'attrice erano ascrivili al canale di gronda (27,28 per cento) e dalla pavimentazione del terrazzo di copertura (30,08 per cento).
Il ragionamento del Tribunale di Napoli. Conformemente ai principi esposti dalla giurisprudenza, il Giudice ha precisato che dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione: nel caso in esame, il convenuto condominio risponderà nella percentuale indicata dal CTU, anche se, nella ripartizione tra i condomini, l'amministratore per tale voce di danno dovrà considerare quanto stabilito dall'articolo 1126 c.c. vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serva da copertura, in proporzione dei due terzi, e il titolare della proprietà superficiaria, nella misura del terzo residuo.
Infiltrazioni dalla terrazza di proprietà esclusiva, il condominio non paga le spese.
La responsabilità extracontrattuale e il nuovo orientamento delle Sezioni Unite del 10 maggio 2016 n. 9449. Per completezza della nota in esame, giova ricordare che con il nuovo orientamento delle Cassazione, nel caso di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare vige il principio della responsabilità concorrente: il proprietario esclusivo è tenuto agli obblighi di custodia, ex art. 2051 cod. civ., in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, ove non sia sottoposto alla necessaria manutenzione; il condominio è tenuto, ex artt. 1130, primo comma, n. 4, e 1135, primo comma, n. 4, cod. civ., a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell'edificio.
Per le infiltrazioni dal lastrico paga un terzo il proprietario esclusivo e il resto il condominio.
Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale di Napoli ha accolto il ricorso dell'attrice con contestuale condanna del Condominio al risarcimento dei danni da infiltrazioni.
