Un problema assai frequente in ambito condominiale è quello riguardante le infiltrazioni provenienti dai piani superiori ed in particolare dal terrazzo o lastrico solare dell'edificio.
Quando le infiltrazioni d'acqua si propagano dalla terrazza (o lastrico solare) ad uso esclusivo di un condomino, per stabilire i soggetti responsabili tenuti al risarcimento dei danni all'appartamento sottostante, la disciplina cui occorre far riferimento è quella di cui all'art. 1226 c.c. rubricato "Lastrici solari di uso esclusivo", il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sentenza n. 9449 del 2016), chiamate a comporre un contrasto sorto all'interno della giurisprudenza di legittimità, hanno elaborato il principio secondo cui, allorquando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condòmini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante, rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del suddetto lastrico solare, in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il Condominio, in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare, ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli alla conservazione delle parti comuni e all'assemblea di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, aggiungendo che il concorso di responsabilità - salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro - va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall' art. 1126 c.c..
Con riferimento alla posizione del soggetto proprietario o usuario esclusivo del terrazzo (o lastrico solare), ai fini della attribuzione di responsabilità di cui all'art. 2051 c.c. - secondo cui il custode ha "il potere di governo sulla cosa" ed è pertanto responsabile delle cose che ha in custodia - occorre avere riguardo al caso fortuito per stabilire quando possa legittimamente escludersi la detta responsabilità oggettiva.
Ci si chiede, pertanto, se un evento meteorologico possa costituire caso fortuito ai fini dell'esclusione di responsabilità del proprietario esclusivo del terrazzo da cui provengono le infiltrazioni.
Il Tribunale di Roma, si è occupato di recente della materia in esame (sentenza n. 6184 del 18 aprile 2023).
Infiltrazioni provenienti dal terrazzo ad uso esclusivo: di chi è la responsabilità? Fatto e decisione
Una condomina, proprietaria di un appartamento al piano terzo di uno stabile condominiale conveniva in giudizio il proprietario della terrazza soprastante ed il Condominio per sentirli condannare, previo accertamento delle rispettive responsabilità, al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali occorsi al proprio immobile in seguito ad una copiosa infiltrazione, sussistendo la responsabilità da cose in custodia delle parti convenute, nonché ai sensi dell'art. 1126 c.c.
Si costituivano in giudizio entrambi i convenuti, chiamando in causa le rispettive compagnie assicurative per essere manlevate in caso di condanna al risarcimento nonché chiedendo il rigetto delle domande attoree in quanto infondate in fatto ed in diritto nonché rappresentando la sussistenza del caso fortuito costituito dall'eccezionale intensità del temporale verificatosi qualche mese prima delle lamentate infiltrazioni.
Si costituivano, altresì, le compagnie assicurative che instavano per il rigetto delle domande di parte attrice.
Espletata la CTU al fine di stabilire le cause delle infiltrazioni nonché la sussistenza o meno di un nesso di causalità tra l'evento e i danni, il Tribunale accoglieva la domanda di risarcimento dei danni patrimoniali (mentre non riteneva provata la domanda con riferimento ai danni non patrimoniali per insussistenza di lesione di un diritto inviolabile della persona) ritenendo responsabili in solido, e con ripartizione interna nella misura del 50%, il proprietario esclusivo della terrazza ed il Condominio.
Considerazioni conclusive
La responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo va attratta all' ambito di operatività dell'art. 2051 cod. civ., avuto riguardo alla posizione del soggetto che del lastrico o della terrazza abbia l'uso esclusivo.
Tenuto conto, altresì, della funzione assolta nella realtà condominiale dal lastrico o dalla terrazza consistente nella copertura dell'edificio o di una sua parte, è configurabile anche una "concorrente responsabilità" del condominio, qualora l'amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell'art. 1130, n. 4), cod. civ., oppure qualora l'assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell'art. 1135, comma 1, n. 4), cod. civ..
Sulla base di tale principio di diritto elaborato dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sentenza sopra citata) il Tribunale ha ritenuto sussistente, il nesso di causalità fra i danni occorsi al bene di parte attrice e la cosa custodita dalla parte convenuta proprietaria del terrazzo sovrastante.
Alla luce degli accertamenti peritali, le cause dell'allagamento sono state individuate dalla CTU - essenzialmente in termini di probabilità prevalente o relativa, sufficiente in ambito civilistico (cfr. Cass. n. 21255/2013) - in due fattori concomitanti e concorrenti:
- Le inadeguate dimensioni del sistema di scarico delle acque pluviali della terrazza;
- La parziale occlusione della tubazione di collegamento tra il bocchettone ed il discendente, dovuta alla presenza di incrostazioni di calcare e detriti e alla vetustà dell'impianto.
Tali cause di allagamento afferiscono alla funzione di copertura esercitata dalla terrazza sulla parte sottostante dell'edificio, e sono, quindi, ascrivibili in concorso al Condominio e alla proprietà esclusiva della terrazza, ai sensi dell'art. 1126 c.c. secondo le indicazioni del giudice di legittimità (Cass. S.U. n. 9449/2016 e successive conformi).
Quanto, invece, all'invocato (da entrambe le parti convenute) caso fortuito costituito dall'eccezionalità del temporale avvenuto qualche mese prima dell'evento infiltrativo, inteso quale "fattore interruttivo del legame causale fra res custodita ed evento dannoso" (cfr. Cass. n.2660/2013, n. 20619/2014, S.U. n. 20943/2022), il Tribunale ha ritenuto non provata, in assenza di produzione di studi scientifici dimostrativi, l'eccezionalità del fenomeno meteorologico precipitativo.
