#1 Inviato 10 Settembre, 2017 Buongiorno, vi chiedo aiuto riguardo un quesito. Abito al piano terra, con un giardino e un terrazzo a livello del terreno. Sotto al mio terrazzo vi è il box doppio di un condomino, a cui il mio terrazzo fa da copertura per l'intera superficie. Nel box sottostante ci sono delle infiltrazioni, probabilmente dovute alla guaina del terrazzo fatta male dal costruttore ( che nel frattempo è fallito e sparito ). Specifico che nessun danno esterno e visibile, la manutenzione del terrazzo e perfetta e senza danni o parti logore. La domanda è: in caso di rifacimento della guaina, tutte le spese di demolizione e rifacimento come vanno suddivise? Vale l'articolo 1126? Nel caso dovrei pagare io 1/3 e 2/3 il condominio nelle persone a cui il terrazzo fa da copertura? Quindi 1/3 io e 2/3 il condomino proprietario del garage? Grazie
#2 Inviato 10 Settembre, 2017 No. In questo caso, poichè al di sotto del terrazzo vi è un solo livello, si applica l'art. 1125 cc. che dispone una ripartizione della impermeabilizzazione al 50% rimanendo a carico del proprietario del giardino le opere di copertura, e a quello sottostante l'intonacatura e tinteggiatura.
#3 Inviato 10 Settembre, 2017 Si applica il 1126 Essendo in presenza di una terrazza a livello privata che funge da lastrico solare ai box sottostanti. Il 1125 si applica a soffitti, volte e solai e non è questo il caso.
#4 Inviato 10 Settembre, 2017 Il fatto di aver ricevuto 2 risposte opposte non mi conforta.. ma comunque è escluso che debba risponderne io in toto? per un danno sicuramente da attribuire a un difetto di costruzione. - - - Aggiornato - - - Leggo però quanto segue riferito al 1125: La norma non si applica nel caso in cui la terrazza di proprietà di un unico condomino svolga la funzione si coprire l'appartamento sottostante (c.d. terrazza a livello), perché in questo caso opera l'art. 1126 del c.c..
#6 Inviato 10 Settembre, 2017 Allora per metterti altri dubbi ti linko anche questo: --link_rimosso-- La questine è stata anche affrontata recentemente, sentenza di luglio 2017.
#7 Inviato 11 Settembre, 2017 Le spese di manutenzione per le infiltrazioni provenienti da un GIARDINO DI PROPRIETA' ESCLUSIVA ma che funge da copertura per i garage e le cantine sottostanti vanno ripartite ai sensi dell'art. 1126 del c.c. ossia un terzo al proprietario del giardino e due terzi fra i proprietari dei garage e delle cantine.La spesa per la rimozione di tutto quello che c'e nel giardino deve essere sostenuta dal proprietario esclusivo dello stesso. Come recita una sentenza del Tribunale di Milano.N°12211 del 6 dicembre 2003 " restano a completo carico del proprietario esclusivo le spese necessarie allo spostamento ed al riposizionamento di piante e oggetti vari presenti sul terrazzo di proprietà esclusiva, anche se tale spostamento si è reso necessario per procedere alla ristrutturazione della stessa ". https://www.propit.it/threads/infiltrazione-dacqua-da-giardino-sopra-box.33409/
#8 Inviato 11 Settembre, 2017 Dubbi non ce ne sono. Non siamo in presenza di una struttura condominiale, parte comune, bensì privata. Si applica,quindi, il 1126 e non il 1125.
#9 Inviato 11 Settembre, 2017 Quindi se un giardino posto a copertura di un garage dovesse essere trasferito di proprietà per qualsiasi motivo dal condominio (parte comune) a un privato (proprietà esclusiva) il metodo di ripartizione cambierebbe?
#10 Inviato 11 Settembre, 2017 Buongiorno, scusate se mi intrometto ma l'argomento interessa anche me. L'anno prossimo dovrò rifare il terrazzo di casa mia di mia proprietà esclusiva che fa da copertura a box e cantine sottostanti. L'amministratrice mi ha detto che io pagherò 1/3 PIU' TUTTE LE PIASTRELLE che copriranno il terrazzo ,e i restanti 2/3 suddivisi fra i condomini sottostanti.... Tutto ciò è esatto ? Grazie ! 🙂
#11 Inviato 11 Settembre, 2017 Al momento è cosi. La discriminante è data dalla proprietà della struttura coinvolta. Le sentenze postate seguono tale ragionamento.
#12 Inviato 11 Settembre, 2017 Al momento è cosi.La discriminante è data dalla proprietà della struttura coinvolta. Le sentenze postate seguono tale ragionamento. Le sentenze effettivamente hanno sempre riguardato parti comuni, ma il fatto che la proprietà sia esclusiva a mio giudizio non dovrebbe spostare la ripartizione, sarebbe un pregiudizio inspiegabile. Ma naturalmente saranno i giudici ad avere l'ultima parola.
#14 Inviato 11 Settembre, 2017 ...PIU' TUTTE LE PIASTRELLE che copriranno il terrazzo... ---------------------------------------------------------------- Per la spesa individuale delle mattonelle (pavimento) e non delle piastrelle (per muro verticale),ho dei dubbi. Rifacimento dei terrazzi,come ripartire le spese.Il criterio di ripartizione. Cassazione, sez. II Civile, sentenza del 28 settembre 2012, n. 16583 "In tema di lastrici solari l'articolo 1126 del Cc si riferisce esclusivamente alle componenti essenziali della struttura, come le parti murarie e l'impermeabilizzazione, che effettivamente svolgono la funzione di copertura e protezione del sottostante fabbricato. Restano, invece, escluse dalla previsione della norma gli accessori che sono destinati soltanto a consentire o migliorare la praticabilità della superficie, come i parapetti e i pavimenti, alla cui manutenzione ordinaria e straordinaria deve provvedere il proprietario esclusivo, senza che gli altri condomini siano obbligati neppure in parte a contribuirvi salvo che sia necessario smantellarli, per rendere possibile la riparazione o la ricostruzione del lastrico vero e proprio."
#15 Inviato 11 Settembre, 2017 M'inserisco nella discussione. Anche io propendo per l'applicazione dell'art. 1126 c.c. La ragione sta nella individuazione dell'ambito applicativo dell'art. 1125 eseguita ad opera della giurisprudenza di Cassazione, ad oggi predominante, e che riporto qui di seguito: Cass. 5 maggio 2010 n. 10858: "Il Collegio ritiene di dover prestare adesione alla citata sentenza 18194/2005 sorretta dai seguenti argomenti coerenti e ineccepibili che il Collegio condivide e fa propri: a) nell'ipotesi disciplinata dall'art. 1126 cod. civ., l'accollo al condomino proprietario esclusivo del lastrico solare o che ne ha l'uso esclusivo trova una spiegazione nell'uso particolare rispetto alla normale funzione di copertura che tale lastrico svolge, con conseguente più rapido degrado dello stesso, mentre nel caso in cui il solaio di copertura di autorimesse (o di altri locali interrati) in proprietà singola svolga anche la funzione di consentire l'accesso all'edificio condominiale, non si ha una utilizzazione particolare da parte di un condomino rispetto agli altri, ma una utilizzazione conforme alla destinazione tipica (anche se non esclusiva) di tale manufatto da parte di tutti i condomini; b) ove, poi, il solaio funga da cortile e su di esso vengano consentiti il transito o la sosta degli autoveicoli, è evidente che a ciò è imputabile in maniera preponderante il degrado della pavimentazione, per cui sarebbe illogico accollare per un terzo le spese relative ai condomini dei locali sottostanti; c) in tale ipotesi (che ricorre appunto nella fattispecie in esame) è quindi da escludere l'applicazione analogica dell'art. 1126 c.c., sussistendo invece le condizioni per una applicazione analogica dell'art. 1125 cod. civ., "il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Tale disposizione, infatti, accolla per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura complessa (il pavimento del piano superiore) a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità di tale manutenzione, per cui si può dire che costituisce una applicazione particolare del principio dettato dall'art. 1123 cod. civ., comma 2" (in tali sensi testualmente citata sentenza 18194/2005)." Date queste motivazioni, secondo me, il caso di hdiron si applica l'art. 1126 c.c. perché il giardino è di sua proprietà. Data questa premessa, a mio avviso, va valutato in modo più approfondito, anche alla luce dei dettami di cui alla sentenza delle Sezioni Unite n. 9449/2016, in materia di applicazione dell'art. 1126 e 2051 c.c. se la responsabilità per le infiltrazioni risieda nell'obbligo di custodia condominiale o in quello del singolo condomino.
#16 Inviato 11 Settembre, 2017 Ciao e grazie a tutti per le risposte. Confermo che il terrazzo è di mia proprietà, fa parte dell'immobile, presente nel disegno ecc.. Ovviamente il terrazzo è a solo uso pedonale, non ci transitano veicoli e non ci sono ingombri particolari ( a parte un tavolo e delle sedie ). Tutto il terrazzo risulta fuori asse rispetto al tetto, in sintesi è posizionato esattamente al lato dell'appartamento, fungendo da copertura all'ultimo garage condominiale ( che si sviluppa appunto sotto al mio terrazzo, per tutta la metratura ). Ora, partendo dal presupposto che la soluzione la si cercherà nell'ambito condominiale, ovvero in assemblea, senza ricorrere a cause, avvocati e giudici, cercavo di capire quali siano le discriminanti per stabilire appunto se ricorrere al 1125 o al 1126. Mi pare di capire che essendo a tutti gli effetti un terrazzo a livello ( in quanto attiguo al mio appartamento, e sporge completamente al di fuori della sagoma del tetto ) ed essendo quindi tetto di una struttura sottostante ( garage ) vada applicato l'articolo 1126 per la ripartizione. Mi pare appunto che la definizione di terrazzo a livello sia una discriminante ben definita per la scelta dell'articolo 1126 rispetto al 1125. Ora, immagino che essendo un unico proprietario quello sotto la terrazza, non prenderà bene la notizia di dover rispondere per i 2/3 contro il mio 1/3. Anche perchè essendo il terrazzo copertura SOLO del suo garage, immagino siano estraniati dalle spese gli altri condomini ( ho capito bene, oppure i 2/3 sono da ripartire su tutti i condomini me escluso?) Aggiungo, senza aprire un altro post, un altro quesito, se siete cosi gentili da rispondere. Trattandosi invece di infiltrazioni da balcone aggettante, come ci si deve comportare? In sintesi, se da un balcone aggettante ci sono infiltrazioni che comportano lo scorticamento e la caduta di intonato dalla parte sottostante, e gocciolio continuo sul piano di sotto , come ci si deve muovere? Preciso che al momento le infiltrazioni NON arrivano dentro l'appartamento sottostante o contro il muro di facciata, il gocciolio (continuo e corrosivo ) avviene sulle piastrelle del piano di sotto ( che si stanno rovinando ) e su un intercapedine ( sempre di proprietà dell'inquilino sottostante ). Il proprietario del piano superiore è tenuto a riparare le infiltrazioni o solo nel caso in cui queste arrivino dentro il mio appartamento ? Nel caso fosse obbligato a intervenire, come si ripartiscono le spese? Grazie per la vostra competenza.
#17 Inviato 11 Settembre, 2017 Ciao e grazie a tutti per le risposte. Aggiungo, senza aprire un altro post, un altro quesito, se siete cosi gentili da rispondere. Trattandosi invece di infiltrazioni da balcone aggettante, come ci si deve comportare? In sintesi, se da un balcone aggettante ci sono infiltrazioni che comportano lo scorticamento e la caduta di intonato dalla parte sottostante, e gocciolio continuo sul piano di sotto , come ci si deve muovere? Preciso che al momento le infiltrazioni NON arrivano dentro l'appartamento sottostante o contro il muro di facciata, il gocciolio (continuo e corrosivo ) avviene sulle piastrelle del piano di sotto ( che si stanno rovinando ) e su un intercapedine ( sempre di proprietà dell'inquilino sottostante ). Il proprietario del piano superiore è tenuto a riparare le infiltrazioni o solo nel caso in cui queste arrivino dentro il mio appartamento ? Nel caso fosse obbligato a intervenire, come si ripartiscono le spese? Grazie per la vostra competenza. Si tratta di una situazione che deve essere risolta dal proprietario del balcone, che è responsabile per tutti i danni che dallo stesso possono essere arrecati alle parti comuni e/o alle unità immobiliari di proprietà esclusiva.
#18 Inviato 11 Settembre, 2017 Buongiorno, scusate se mi intrometto ma l'argomento interessa anche me.L'anno prossimo dovrò rifare il terrazzo di casa mia di mia proprietà esclusiva che fa da copertura a box e cantine sottostanti. L'amministratrice mi ha detto che io pagherò 1/3 PIU' TUTTE LE PIASTRELLE che copriranno il terrazzo ,e i restanti 2/3 suddivisi fra i condomini sottostanti.... Tutto ciò è esatto ? Grazie ! 🙂
#19 Inviato 11 Settembre, 2017 Nel quesito posto la terrazza a livello funge da copertura ad una sola unità immobiliare, caso anomalo rispetto alla presenza di più unità immobiliari sottostanti. L’applicazione dell’art. 1126 del c.c., che pone a carico dell’unico proprietario dell’unica unità immobiliare sottostante la maggiore spesa in ragione dei 2/3 rispetto alla minore spesa di 1/3 attribuita al proprietario esclusivo della terrazza, sembrerebbe giustificare l’applicazione dell’art. 1125 allo scopo ripartire equamente la spesa Tuttavia, considerando che la terrazza a livello funge da copertura all’unità immoboliare sottostante, la spesa dei 2/3 risulterebbe minore di quella che il proprietario di suddetta unità sosterrebbe se la copertura non fosse garantita da una terrazza a livello, ma fosse un normale tetto. In tal caso la spesa per la manutenzione sarebbe interamente a suo carico. Quindi, anche in questo caso anomalo, prevalendo la funzione della copertura della terrazza a livello, risulta giustificata l’applicazione dell’art. 1126.
#20 Inviato 11 Settembre, 2017 La tua amministratrice ha detto, IN PARTE, una cosa esatta.Saranno a TUO CARICO 1/3 delle spese sostenute e 2/3 a carico del condomino sottostante.... PERO'... anche le piastrelle (a condizione, però, che siano dello stesso tipo e prezzo di quelle preesistenti) seguiranno la stessa suddivisione. Cioè... se ora il tuo piano calpestabile è costituito da "semplici piastrelle rosse da esterno" se le rimetti (più o meno) dello stesso tipo seguiranno la suddivisione secondo l'articolo 1126. Se invece vorrai migliorare e mettere (per esempio) delle "piastrelle firmate" o "ceramica di Vietri" saranno a tuo esclusivo carico. Per spiegare meglio, le spese 1/3 + 2/3 servono per ripristinare la situazione ante facto. Le migliorie se le paga chi le vuole. Grazie signor Balducci, effettivamente le piastrelle saranno uguali a quelle già messe qualche anno fa nei terrazzi già rifatti sul davanti della casa ; semplici piastrelle galleggianti che son state scelte appunto perché le più economiche e che hanno sostituito le piastrelline color rosso mattone che erano tutte rotte ! Allora anche il costo delle piastrelle sarà suddiviso...almeno spero.... Perché avendo 80 mq di terrazzo è una bella batosta , in più dovrò pagare anche una quota di 2/3 perché uno dei box sottostanti è il mio! Come si suol dire....cornuti e mazziati....🤬
#21 Inviato 3 Aprile, 2023 buongiorno, ero alla ricerca di risposte sul forum in merito alla suddivisione delle spese per rifacimento dei terrazzi. Il punto e questo la palazzina dove abito e composta da tre piani e 6 famiglie al primo piano le famiglie hanno di proprietà esclusiva dei terrazzi, che coprono per intero ai due lati i box sottostanti. i terrazzi sono malconci e mal gestiti, questo ha fatto si che col tempo le infiltrazioni nei box ha causato problemi. Il proprietario di uno dei tre box ha minacciato il condominio di rivolgersi a un avvocato a causa del impossibilità di usare il suo per custodire la macchina. Già in passato se ne era discusso per iniziare i lavori, ma ci siamo fermati perché eravamo in ballo con il bonus 110. Ora che il tutto è saltato si e ritornati alla carica... domanda come verranno suddivise le spese per i lavori? perchè ho letto su altre discussioni che su quale art. del cc applicare. grazie
#22 Inviato 3 Aprile, 2023 Ai terrazzi a livello, per la ripartizione delle spese, si applica il 1126 c.c.
