#1 Inviato 10 Novembre, 2020 Buonasera a tutti, ho una domanda da porvi per la quale spero possiate darmi qualche spunto o risposta preliminare, mentre effettuo i necessari approfondimenti. Sono proprietario di un appartamento (civile abitazione A/2) confinante con un garage (accatastato C/6) anch'esso di mia proprietà. Sia l'abitazione (in una palazzina condominiale), sia il garage, sono stati edificati negli anni '50 e dunque in epoca ampiamente antecedente sia alla L. 122/1989, cd. Legge Tognoli (che impone per le nuove costruzioni di edificare almeno 1mq di garage per ogni 10mq di volume abitativo), sia al D.M. 1 febbraio 1986 (che pone specifici requisiti dimensionali, per ragioni di sicurezza). Il suddetto garage ha una dimensione di circa 15mq (approssimativamente 2,3 x 6,4 mt), altezza 280cm. Le dimensioni del suddetto garage lo rendono particolarmente lungo e stretto: essendo largo solo 2,3mt posso parcheggiare solo macchine piccoline e pertanto la sua lunghezza di 6,3 mt non è sfruttata. Par tali ragioni ho una scaffalatura in fondo al garage che uso come "deposito/ripostiglio". In considerazione del fatto che il suddetto garage è confinante con la mia abitazione, la mia idea sarebbe quella di creare un'apertura che mi consenta di accedere al garage direttamente da casa. Inoltre vorrei realizzare una controparte (all'interno del garage) per delimitare la zona "ripostiglio" (che vorrei rendere accessibile da casa) dalla zona "garage" (che resterebbe accessibile solo dall'esterno). In altre parole, vorrei "rubare" circa 1,5mt ai 6,4mt del garage, per renderli accessibili direttamente dalla mia abitazione e fare di tale spazio un ripostiglio/cantina (che catastalmente dovrebbe essere C/2, per quanto occorrer possa precisarlo). Ciò non mi impedirebbe di continuare a parcheggiare l'auto, dal momento che residuerebbero circa 4,9mt di garage, quando la 500 di mia moglie (l'unica auto che possiamo parcheggiare nel box) è lunga poco più di 3mt. Evidenzio ancora che all'interno del garage, date le sue dimensioni e il fatto che è molto stretto, non è possibile parcheggiare auto più grandi di una Punto (altrimenti non si riesce ad uscire perché lo sportello dell'auto sbatte contro il muro). Ora, io ho pensato che il Comune potrebbe non essere d'accordo se: - Il box fosse stato edificato ai sensi della legge Tognoli, ma così non è. - Il box fosse stato edificato nel rispetto della normativa anti incendio/sicurezza (D.M. 1/2/1986), ma così non è. Peraltro, anche ricavando questo piccolo spazio come ripostiglio, non "sprecherei" un posto auto, dal momento che rimane uno spazio abbondante (quasi 5 mt.) per parcheggiare. Nè si può ipotizzare che io possa voler parcheggiare in futuro un'auto lunga più di 5mt, perché non esiste una macchina così lunga ed allo stesso tempo così "stretta" da entrare in una garage di 2,3mt di larghezza. In definitiva, la cosa vi sembra realizzabile o vi pare che possano sorgere ragioni ostative che mi sfuggono? Grazie! Modificato 10 Novembre, 2020 da philippoussis82
#2 Inviato 11 Novembre, 2020 Da quanto scrivi amministrativamente è fattibile senza particolari problemi; purtroppo credo che ti necessiterà una S.C.I.A. (apertura varco) anziché una C.I.L.A. che costa meno. Forse il problema maggiore potrebbe creartelo il condominio di cui fai parte per la proprietà comune dei muri divisori; visto il tuo scrupolo (meritorio) di voler realizzare opere in tranquillità e serenità, ti consiglierei anche di controllare il Regolamento di Condominio giusto per evitare che qualche "facinoroso" cada ad impuntarsi.
#3 Inviato 11 Novembre, 2020 Ciao Cacallo, ti ringrazio per la risposta. Posso confermare che non c'è un regolamento condominiale e che la modifica non inciderebbe sulle libertà e/o proprietà di nessuno dei condomini (oltre al fatto che andiamo tutti molto d'accordo, ma questo è un dato extra giuridico). Continuo ad avere dei perplessità in ordine alla regolarità della modifica da un punto di vista urbanistico. Ad esempio, mi sono sorti i seguenti dubbi: 1) E' vero che il garage è stato edificato prima dell'entrata in vigore della Legge Tognoli e del D.M. 1 febbraio 1986 e pertanto non si può pretendere la conformità attuale, in via "retroattiva". Tuttavia, nel caso in cui modificassi oggi questo locale, non dovrei farlo in maniera che (ad oggi) risulti conforme all'attuale regolamento edilizio? (Che ad esempio potrebbe prevedere dimensioni minime per le autorimesse). 2) Se divido il locale in due parti, una resta garage, altra diventa "cantina/ripostiglio". Andrebbe a vostro avviso creato un nuovo subalterno con attribuzione a quest'ultimo della categoria catastale C/2 in luogo dell'attuale C/6? Lo so, forse la sto complicando un pò...ma troppo spesso ho letto e sentito di persone che si sono trovate in grandi difficoltà con la pubblica amministrazione per avere effettuato in buona fede delle modifiche apparentemente innocue e poi aspramente perseguite come abusi edilizi. Grazie ancora per il supporto! Modificato 11 Novembre, 2020 da philippoussis82
#4 Inviato 11 Novembre, 2020 Innanzitutto cacallo con la "c" minuscola ..., è una mia fisima ma ormai ci sono affezionato. Su non hai problemi in condominio, non hai certo problemi a livello amministrativo. Per le tue domande: 1) Se hai già un certificato di agibilità per il garage puoi fare tutte le modifiche che vuoi in punto godibilità personale, ovvio salvo che non ci siano problematiche anti incendio (che non dici) l'unico limite che potresti incontrare potrebbe essere la metratura complessiva dell'edificio a standard a parcheggio e quanto incide il tuo garage in tale metratura. Se, per esempio, il tuo garage nella forma attuale fosse necessario al raggiungimento dello standard urbanistico ed una riduzione portasse lo stabile sotto misura, allora ci potrebbero essere dei problemi, anche se in un contesto "tranquillo" trovo difficile che emergano. 2) Io non lo farei, al limite se non hai problemi di antincendio, prevedi due porte, una fra l'appartamento e la zona ripostiglio, altra fra la zona ripostiglio ed il garage. Troverei un'inutile complicazione quella che proponi perché, se primo e singolo garage pertinenziale all'appartamento, comunque resta esente IMU, dunque non c'è una problematica fiscale da rispettare. Comprendo le tue ansie ma se i possibili problemi si limitano a quello che hai esposto, stai sereno; sarà semmai il professionista che ti farà la S.C.I.A. che dovrà assicurare te e la Pubblica Amministrazione che non ci sono, né saranno, problemi edilizio-urbanistici.
#5 Inviato 11 Novembre, 2020 Ciao cacallo, pensa che inizialmente avevo scritto con la minuscola, così come è scritto il tuo nickname. Poi ho pensato che chiamarti con la minuscola potesse apparire poco educato ed ho cambiato in maiuscola! Tornando alla questione che ci occupa: 1) Non ho idea di quali possano essere le problematiche anti incendio. Immagino di non poter tenere li dentro oggetti infiammabili. Al di là di questo, in concreto all'interno spazio vorrei poter inserire lavatrice e asciugatrice (rendendolo un ripostiglio lavanderia). Se ciò non fosse possibile lo userei invece come semplice ripostiglio. Ad ogni modo un chiarimento su quali potrebbero essere le problematiche connesse alla normativa anti-incendio sarebbe certamente gradito! 2) Vediamo se ho capito: tu dici, al posto di accatastare il ripostiglio creato come C/2 asservito all'abitazione, dovrebbe essere un C/2 asservito al garage. Per far ciò basterà lasciare un'ulteriore apertura tra ripostiglio e garage (cosa che sarebbe peraltro utile per accedere al garage e uscire con l'auto senza dover uscire da casa). Ho capito bene? L'IMU in ogni caso non la pagherei in quanto prima casa...tuttavia se il ripostiglio fosse asservito al garage il problema sostanzialmente non si porrebbe. Riguardo alla pertinenzialità, non ho idea se il box sia pertinenziale, nell'atto di compravendita non era indicato come tale ed alcune proprietari dei garage non hanno l'abitazione (ma solo il garage appunto) presso il nostro condominio. Infine, riguardo alla questione (che mi sembra molto rilevante), da te posta con questa frase: "Se, per esempio, il tuo garage nella forma attuale fosse necessario al raggiungimento dello standard urbanistico ed una riduzione portasse lo stabile sotto misura, allora ci potrebbero essere dei problemi, anche se in un contesto "tranquillo" trovo difficile che emergano." Vorrei capire dove posso prendere visione dello standard urbanistico dei garage nella mia città (Firenze). Nel regolamento urbanistico? Grazie ancora! Modificato 11 Novembre, 2020 da philippoussis82
#6 Inviato 11 Novembre, 2020 Spazi destinati a parcheggio: introduzione ed evoluzione normativa dell’articolo 41 sexies della Legge Urbanistica Il Legislatore del 1942 aveva l’ambizioso obiettivo di dettare una disciplina unitaria in ambito urbanistico. Con la legge n. 1150 del ’42 era quasi riuscito nel suo intento. Sono stati, però, necessari numerosi interventi normativi per far sì che la c.d. Legge Fondamentale dell’Urbanistica fosse ancora utilizzabile. Il legislatore del ’42, tra i tanti, non si poneva il problema urbanistico degli “spazi destinati a parcheggio”: tant’è che è stato necessario uno specifico intervento funzionale ad introdurre l’art. 41 sexies. Più precisamente, nel 1967[1], la formulazione normativa primordiale prevedeva: “Gli spazi a parcheggio devono essere riservati, nelle costruzioni, in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi edificati”. Ciò che pareva complesso individuare era il rapporto intercorrente tra l’edificio e lo spazio destinato a parcheggio. In un primo momento, la giurisprudenza qualificava tale rapporto come “rapporto pertinenziale” derogabile dalle parti[2]. Successivamente, riconosceva la natura imperativa ed inderogabile della norma per i rapporti privatistici inerenti a tali spazi, con la conseguente radicale nullità degli atti di alienazione separata dei suddetti[3]. La Suprema Corte, con una serie di decisioni conformi[4] è arrivata ad affermare che l’art. 18 della legge n. 765 del ’67 rappresenta una norma imperativa ed inderogabile: essa opera anche nei rapporti privatistici inerenti gli spazi in oggetto, imponendo la loro destinazione ad uso delle persone che occupano stabilmente le costruzioni. Tale orientamento giurisprudenziale rimaneva fermo e costante anche a seguito della legge edilizia[5], che all’art. 26 disponeva che gli spazi per parcheggio “costituiscono pertinenze degli edifici, ai sensi degli artt. 817, 818 e 819 del codice civile. Accertato il rapporto pertinenziale, gli spazi destinati a parcheggio possono essere definiti “pertinenze necessarie”. La disposizione normativa, come sopra citata, è stata modificata dalla Legge n. 122 del 1989 (c.d. Legge Tognoli), la quale ha dato vita all’attuale testo della norma[6], ampliando l’area da destinarsi a parcheggio da un metro quadrato per ogni venti metri cubi costruiti, ad un metro quadro per ogni dieci metri cubi. Inoltre, il legislatore ha concesso ai proprietari di fabbricati già esistenti di realizzare nel sottosuolo di edifici o nei locali siti al piano terra, parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari: i parcheggi così realizzati non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare, a pena di nullità della cessione[7]. Nel 2005[8], la Suprema Corte ha stabilito che i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto alla superficie minima richiesta dalla legge non sono soggetti ad alcun diritto d’uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari dell’edificio. Fu richiamato il contrasto sorto in merito ai parcheggi eccedenti gli standard vincolistici, risolto con l’adozione della tesi più liberista, che ne garantisce la libera circolazione ed utilizzabilità. Il legislatore ha immediatamente colto la questione arrivando a formulare e introdurre il secondo comma dell’art. 41 sexies [9]della Legge Urbanistica: comma aggiunto dall’articolo 12, comma 9, della legge n. 246 del 2005. Dunque, l’acquirente di un immobile ha un diritto d’uso sulle aree destinate a parcheggio solo nella misura stabilita dalla legge. Per la parte eccedente, le aree di parcheggio possono essere liberamente alienate a terzi dal costruttore, ferma restando la loro destinazione a parcheggio. [1] Articolo introdotto dall’art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765. [2] Sent. Cass. 16 novembre 1978, n. 5300. [3] Sent. Cass. 25 gennaio 1982, n. 483. [4] Sentt. Cass. Sez. Un. Del 1984 nn. 6600, 6601 e 6602. [5] Legge 28 febbraio 1985, n. 47. [6] Art. 41 sexies della l. 1150 del ‘42, comma 1: “Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione.” [7] Precisazione del Consiglio di Stato, Sez. V, con sent. 3 giugno 1996, n. 621, in risposta all’impugnazione dell’art. 9 della Legge Tognoli. [8] Sent. Cass. Sez. Un. N. 12793 del 2005. [9] Art. 41 sexies della l. 1150 del ’42, comma 2: “Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse.” philippoussis82 dice: Buonasera a tutti, ho una domanda da porvi per la quale spero possiate darmi qualche spunto o risposta preliminare, mentre effettuo i necessari approfondimenti. Sono proprietario di un appartamento (civile abitazione A/2) confinante con un garage (accatastato C/6) anch'esso di mia proprietà. Sia l'abitazione (in una palazzina condominiale), sia il garage, sono stati edificati negli anni '50 e dunque in epoca ampiamente antecedente sia alla L. 122/1989, cd. Legge Tognoli (che impone per le nuove costruzioni di edificare almeno 1mq di garage per ogni 10mq di volume abitativo), sia al D.M. 1 febbraio 1986 (che pone specifici requisiti dimensionali, per ragioni di sicurezza). Il suddetto garage ha una dimensione di circa 15mq (approssimativamente 2,3 x 6,4 mt), altezza 280cm. Le dimensioni del suddetto garage lo rendono particolarmente lungo e stretto: essendo largo solo 2,3mt posso parcheggiare solo macchine piccoline e pertanto la sua lunghezza di 6,3 mt non è sfruttata. Par tali ragioni ho una scaffalatura in fondo al garage che uso come "deposito/ripostiglio". In considerazione del fatto che il suddetto garage è confinante con la mia abitazione, la mia idea sarebbe quella di creare un'apertura che mi consenta di accedere al garage direttamente da casa. Inoltre vorrei realizzare una controparte (all'interno del garage) per delimitare la zona "ripostiglio" (che vorrei rendere accessibile da casa) dalla zona "garage" (che resterebbe accessibile solo dall'esterno). In altre parole, vorrei "rubare" circa 1,5mt ai 6,4mt del garage, per renderli accessibili direttamente dalla mia abitazione e fare di tale spazio un ripostiglio/cantina (che catastalmente dovrebbe essere C/2, per quanto occorrer possa precisarlo). Ciò non mi impedirebbe di continuare a parcheggiare l'auto, dal momento che residuerebbero circa 4,9mt di garage, quando la 500 di mia moglie (l'unica auto che possiamo parcheggiare nel box) è lunga poco più di 3mt. Evidenzio ancora che all'interno del garage, date le sue dimensioni e il fatto che è molto stretto, non è possibile parcheggiare auto più grandi di una Punto (altrimenti non si riesce ad uscire perché lo sportello dell'auto sbatte contro il muro). Ora, io ho pensato che il Comune potrebbe non essere d'accordo se: - Il box fosse stato edificato ai sensi della legge Tognoli, ma così non è. - Il box fosse stato edificato nel rispetto della normativa anti incendio/sicurezza (D.M. 1/2/1986), ma così non è. Peraltro, anche ricavando questo piccolo spazio come ripostiglio, non "sprecherei" un posto auto, dal momento che rimane uno spazio abbondante (quasi 5 mt.) per parcheggiare. Nè si può ipotizzare che io possa voler parcheggiare in futuro un'auto lunga più di 5mt, perché non esiste una macchina così lunga ed allo stesso tempo così "stretta" da entrare in una garage di 2,3mt di larghezza. In definitiva, la cosa vi sembra realizzabile o vi pare che possano sorgere ragioni ostative che mi sfuggono? Grazie! quanti box sono? hanno accesso a cielo aperto o da corsello coperto e areato? che altezza ha l'edificio in gronda? esiste un certificato prevenzione incendi o un nulla osta provvisorio? Modificato 11 Novembre, 2020 da studiofrancescopozzi
#7 Inviato 11 Novembre, 2020 Grazie innanzitutto per l'intervento, ho letto l'articolo tratto da Iusinitinere. Salvo mio errore, mi sembra che se ne possa desumere una regola piuttosto semplice (oltre che nota): il garage di nuova costruzione deve avere una dimensione minima pari ad 1 metro quadro per ogni 10 metri cubi di abitazione con esso edificata. Se questa regola fosse applicabili anche per i garage edificati a metà del secolo scorso, il mio garage sarebbe irregolare. Infatti l'abitazione è di 95mq, con un'altezza media dei soffitti di 3,2mt. Avrei pertanto una cubatura di circa 300mc. Se il rapporto deve essere 10 a 1, con 300mc di casa dovrei avere 30mq di garage. Il mio garage tuttavia arriva a malapena a 15mq. Nel caso di specie, però, il garage è stato edificato (così come la palazzina dove abito) negli anni '50, dunque in epoca antecedente alla entrata in vigore della Legge Tognoli, che quindi ritengo non possa essere applicabile. Mi domando tuttavia se la predetta legge debba essere applicata anche nell'ipotesi in cui si debba intervenire su un vecchio garage, edificato quando la Legge Tognoli non era ancora operativa. Venendo alle altre domanda, ci sono in tutto 5 garage. Oltre ai garage ci sono una decina di piccole cantine (larghe non più un metro). Invece le unità abitative sono 16 (anche se il numero varia perché si tratta di abitazioni di una metratura importante che talvolta sono stati frazionati dai rispettivi proprietari). L'accesso ai garage avviene dall'esterno, non so cosa sia un corsello. Per essere più chiari: se devo entrare nel garage mentre piove, fuori dal garage mi bagno, dentro il garage sto asciutto. L'edificio "garage" ha una altezza di circa 3 metri. E' come un terratetto dedicato solo ai garage. E' confinante con la palazzina (ed in particolare con la mia abitazione), che si sviluppa in altezza per 4 piani. Modificato 11 Novembre, 2020 da philippoussis82
#8 Inviato 11 Novembre, 2020 se è precedente alla Tognoli valgono le norme all'epoca vigenti e non le successive per ridurre la superficie del box deve verificare di non ridurre la superficie minima autorizzata all'epoca santa pazienza e ricerca in comune per la parte prevenzione incendi poi le rispondo in ogni caso tra l'abitazione e il box deve esserci una porta taglia fuoco (omologata) Modificato 11 Novembre, 2020 da studiofrancescopozzi
#9 Inviato 11 Novembre, 2020 Per quanto riguarda gli aspetti amministrativi bisogna risalire a quando l'edificio fu dichiarato agibile e controllare in quella istruttoria quale vincolo "standard a parcheggio" fu imposto, cioè quanti metri quadri erano necessari allo "standard urbanistico" dell'intero edificio. Dunque incarichi un tecnico che si vada a leggere l'istruttoria edilizia dell'attuale edificio. Ti dico subito che condivido l'intervento successivo ma ritenevo superfluo ricordartelo dato che l'intervento presuppone una S.C.I.A. studiofrancescopozzi dice: in ogni caso tra l'abitazione e il box deve esserci una porta taglia fuoco (omologata) Amministrativamente parlando, se non procedi al cambio di destinazione d'uso da garage e magazzino ma solo alla compartimentazione del garage (adibendone una parte a "ripostiglio") con l'installazione di due porte, ti assicuro che problemi non ne avrai, ovviamente ferma la installazione di porta tagliafuoco omologata REI fra la zona compartimentata a ripostiglio e l'appartamento. Viceversa se vuoi procedere al cambio di destinazione d'uso, fermo che allora la porta REI la dovrai installare fra il magazzino ed il garage, allora devi controllare le aree (cioè il metri quadri necessari imposti). Per me è un'inutile complicazione di questioni facilmente risolvibili con "compartimentazione" del garage (che resta una singola unità) anziché con il cambio di destinazione d'uso di una sua parte (che diventerebbero due unità). Nella sostanza con la prima soluzione non vai a variare lo standard urbanistico ma solo ti rendi più agevole l'uso del garage; con la seconda vai ad incidere nello standard urbanistico e devi controllare se puoi farlo. Ti assicuro che avrei una discreta esperienza su queste questioni e, pertanto, mi permetterei di dirti: 1) Non ha rilevanza particolare la Legge Urbanistica in caso di ristrutturazione di immobili datati, conta solo l'ultima istruttoria urbanistica che puoi reperire presso il tuo Comune di appartenenza. 2) La compartimentazione di un garage non ha alcuna incidenza sul calcolo dello standard a parcheggio e la puoi realizzare tranquillamente con struttura in cartongesso. 3) Il fatto che accedi dall'esterno anziché tramite corsello elimina quasi tutti i problemi amministrativi (tranne la porta REI), anzi motiva la tua comodità nel rendere comunicanti il garage con l'appartamento. Per me, stando a quanto hai motivato, puoi procedere serenamente alla trasformazione, ovviamente con l'aiuto di un professionista abilitato alla firma di una S.C.I.A. per un edificio in un condominio (quindi non un geometra). O.T. "cacallo" è una storia vecchia, ora superata dalla informatizzazione, ma una volta era la sigla con cui firmavo gli atti ... Un saluto cacallo Modificato 11 Novembre, 2020 da cacallo
