#1 Inviato 28 Giugno, 2018 Buongiorno Vorrei insieme a voi capire se l'operato dell'amministratore è regolare Ieri per posta è arrivata una ripartizione spesa lavoro da parte del condominio, per la impermeabilizzazione lavori terrazzo nell'appartamento di un condomino, a seguito a delle infiltrazioni nell'appartamento al piano di sotto. Nel preventivo, veniva elencato come voce anche lo spostamento delle piante e dei vasi con il regolare ripristino una volta terminato ( devo concorrere anche a questa spesa ? ) Quello che mi lascia perplesso, che al momento della ricezione della ripartizione e del preventivo, ho chiesto se potevo fornire una ditta di mia fiducia ed ho chiesto se erano visibili altri preventivi per paragonare i lavori, visto che lo stesso era stato eseguito 8/9 anni fà senza successo, visto che è stato rifatto ( io sono nella colonna con altri sette condomini quindi faccio parte dei 2/3 che partecipa alla spesa ) ho ricevuto come risposta dall'amministratore, che il lavoro era stato già eseguito ( il preventivo inviato è del 25/05/2018 ) vista l'urgenza generata dalle ingenti infiltrazioni ( A Roma piove ma non diluvia in estate ) e che è stato lui ad incaricare la ditta, con la sola approvazione del condomino che detiene 1/3 nella spesa Abbiamo fatto una riunione ad Aprile senza parlarne assolutamente L'operato è giusto ? la spesa ammonta a € 4.620,00 inclusa iva 10% con mia quota di € 474,40 Grazie delle risposte Stefano
#2 Inviato 28 Giugno, 2018 federiky dice: Buongiorno Vorrei insieme a voi capire se l'operato dell'amministratore è regolare Ieri per posta è arrivata una ripartizione spesa lavoro da parte del condominio, per la impermeabilizzazione lavori terrazzo nell'appartamento di un condomino, a seguito a delle infiltrazioni nell'appartamento al piano di sotto. Nel preventivo, veniva elencato come voce anche lo spostamento delle piante e dei vasi con il regolare ripristino una volta terminato ( devo concorrere anche a questa spesa ? ) Quello che mi lascia perplesso, che al momento della ricezione della ripartizione e del preventivo, ho chiesto se potevo fornire una ditta di mia fiducia ed ho chiesto se erano visibili altri preventivi per paragonare i lavori, visto che lo stesso era stato eseguito 8/9 anni fà senza successo, visto che è stato rifatto ( io sono nella colonna con altri sette condomini quindi faccio parte dei 2/3 che partecipa alla spesa ) ho ricevuto come risposta dall'amministratore, che il lavoro era stato già eseguito ( il preventivo inviato è del 25/05/2018 ) vista l'urgenza generata dalle ingenti infiltrazioni ( A Roma piove ma non diluvia in estate ) e che è stato lui ad incaricare la ditta, con la sola approvazione del condomino che detiene 1/3 nella spesa Abbiamo fatto una riunione ad Aprile senza parlarne assolutamente L'operato è giusto ? la spesa ammonta a € 4.620,00 inclusa iva 10% con mia quota di € 474,40 Grazie delle risposte Stefano La spesa va ripartita come previsto dall'art 1126 cc 1/3 al proprietario del lastrico ed i rimanenti 2/3 a tutti i condomini coperti dalla verticale del lastrico in proporzione mlm, se la spesa era urgente l'amministratore ha fatto bene ad intervenire (ma l'assemblea potrebbe contestare l'urgenza), le spese per lo spostamento delle piante posate dal proprietario del lastrico se di sua proprietà, sono di sua competenza. Con i dati che hai postato non è possibile valutare se la ripartizione è stata effettuata regolarmente e se i 474,40 Euro a tuo carico sono esatti. Modificato 28 Giugno, 2018 da Tullio Ts
#3 Inviato 28 Giugno, 2018 Grazie della risposta Quindi dovrei indicare all'amministratore a quanto ammonta la spesa dello spostamento piante con il ripristino ? Grazie
#4 Inviato 28 Giugno, 2018 federiky dice: Grazie della risposta Quindi dovrei indicare all'amministratore a quanto ammonta la spesa dello spostamento piante con il ripristino ? Grazie Questo dovrebbe già saperlo l'amministratore, e se le piante sono di proprietà del condomino del lastrico, l'amministratore dovrà addebitare le spese per lo spostamento a lui e non nel totale calcolato a norma dell'art 1126 cc.
#5 Inviato 28 Giugno, 2018 federiky dice: Grazie della risposta Quindi dovrei indicare all'amministratore a quanto ammonta la spesa dello spostamento piante con il ripristino ? Grazie In linea di massima è il proprietario del lastrico che deve rendere libero il lastrico da persone e cose per poter effettuare la manutenzione, ma anche se fosse stato pagato qualcuno per spostare le piante, non credo che si tratti di cifra che , divisa pro quota, valga la pena di essere discussa. Magari l'impresa che ha eseguito il lavoro ha spostato le piante gratuitamente, per pura cortesia.
#6 Inviato 28 Giugno, 2018 Allego ripartizione spese con preventivo, per motivi di privacy, ho tolto i nomi Grazie ancora delle risposte
#7 Inviato 28 Giugno, 2018 E' una fattura a corpo. Al condomino n. 21 proprietario del lastrico è stata addebitato 1/3 del costo totale. Ai condòmini 2 - 5 -8 -11 - 14 - 18 - 19 che presumibilmente sono solo i condòmini che hanno la proprietà sotto la proiezione del lastarico sono stati addebitati i 2/3 della spesa. Se le cose stanno così, essendo un lavoro a corpo e non essendo stato fatto un preventivo dettagliato sui vari costi, a mio avviso va bene così, anche perchè le eventuali differenze sarebbero davvero minime (quanto può costare spostare i vasi?).
#8 Inviato 28 Giugno, 2018 federiky dice: Allego ripartizione spese con preventivo, per motivi di privacy, ho tolto i nomi Grazie ancora delle risposte Da una rapida occhiata a me la ripartizione sembra giusta, l'unica cosa è l'eventuale costo dello spostamento dei vasi e l'eventuale urgenza che se non dimostrata poteva essere discussa e deliberata in assemblea, e magari trovare un'altra ditta a costi inferiori, ma questo dipenderà dai condomini se contestare o no. Modificato 28 Giugno, 2018 da Tullio Ts
#9 Inviato 28 Giugno, 2018 Grazie dell'interessamento veramente Per quanto riguarda lo spostamento delle piante, il condomino potrebbe avere 5 vasi come una foresta equatoriale. Il punto è che se menzionato su un preventivo a corpo dove le voci lavori sono 7, questo avrà un suo costo ? Per quanto riguarda l'urgenza e il lavoro, l'amministratore aveva ricevuto nel mese di Marzo già il preventivo, come riportato sulla fattura allegata . Lasciandoci all'oscuro nella riunione fatta 20/04/2018
#10 Inviato 28 Giugno, 2018 federiky dice: Grazie dell'interessamento veramente Per quanto riguarda lo spostamento delle piante, il condomino potrebbe avere 5 vasi come una foresta equatoriale. Il punto è che se menzionato su un preventivo a corpo dove le voci lavori sono 7, questo avrà un suo costo ? Per quanto riguarda l'urgenza e il lavoro, l'amministratore aveva ricevuto nel mese di Marzo già il preventivo, come riportato sulla fattura allegata . Lasciandoci all'oscuro nella riunione fatta 20/04/2018 Sullo spostamento non posso sapere perchè è necessario conoscere lo stato dei luoghi. Per l'urgenza ci sarebbe da discutere, perchè se l'amministratore aveva già il preventivo nel mese di marzo e nell'assemblea di aprile non ne ha fatto neppure cenno, è difficile che questo sia un lavoro urgente da intervento rapido 😕
#11 Inviato 28 Giugno, 2018 federiky dice: Per quanto riguarda lo spostamento delle piante, il condomino potrebbe avere 5 vasi come una foresta equatoriale. Eh ma questo lo sapete solo voi che lì ci abitate. Nell'ipotesi di foresta equatoriale, in ambito assembleare non è che poi ci voglia tanto a muovere una osservazione per evidenziare che quel particolare costo sarebbe dovuto rimanere a carico del proprietario del terrazzo; e nello stesso ambito si può trovare la soluzione per compensare quel costo fra i vari condòmini coinvolti. Nell'ipotesi di 5 vasi, a personale parere ci si fa miglior figura a soprassedere: cosa ci sarebbe da compensare e transare se non qualche spicciolo. Sulle modalità di riparto concordo con chi mi ha preceduto e lo ritengo corretto.
#12 Inviato 28 Giugno, 2018 Infatti non conoscendo lo stato dei fatti è difficile dare una valutazione e la consistenza dell'intervento eseguito per lo spostamento Come diceva Tullio, rimango sorpreso dal fatto che non si è fatto cenno alla riunione di un urgenza di questo tipo
#13 Inviato 28 Giugno, 2018 Il proprietario del lastrico solare ha effetuato delle riparazioni personali non avvisando né i condomini ne l'amministratore, ora chiede la ripartizione delle spese che probabilmente si potevano evitare se avesse fatto presente alla ditta esecutrice dell'impermeabilizzazione la garanzia decennale. É una riflessione esatta? Se il lastrico solare copre in parte i balconi sottostanti é corretta la ripartizione dei 2/3 del lastrico solare a tutti gliltri condomini? Modificato 28 Giugno, 2018 da sansus Errata corrige
#14 Inviato 28 Giugno, 2018 Al momento tutte le spese rimangono a carico dell'inquilino, perchè tutto quello che non andava fatto, lui l'ha fatto ! A completamento del pastrocchio è la Proprietà dell'immobile che ha titolo per avanzare richiesta di rimborso al Condominio... Ora resta solo da sperare che con tanta benevolenza e a posteriori l'assemblea compiutamente edotta sia disponibile a deliberare il riparto spese facendosi carico dei costi sostenuti ex art. 1126 c.c.: non ci spererei tanto, però! Prevedo che ci sarà molto da trattare e con una grande incertezza sull'esito positivo della trattativa eventualmente avviata. Se i balconi sottostanti sono aggettanti, allora anche il lastrico soprastante è in parte aggettante: per questa porzione di lastrico i costi rimarranno interamente a carico dell'inquilino.
#15 Inviato 28 Giugno, 2018 Il proprietario ha concordato con l'amministratore la riparazione del danno. L'amministrazione ha giustificato il suo operato con la motivazione della gravità delle infiltrazioni. La cosa che mi lascia perplesso è che la ditta che ha eseguito i lavori è una ditta di sua conoscenza, che la gravità come da lui motivata risale a un preventivo fornito il 19 marzo con lavori eseguiti a fine Maggio con una assemblea di mezzo fatta ad Aprile 1 solo preventivo nessuna comunicazione della gravità nessuna comunicazione all'assemblea nessuna comunicazione inizio e fine lavori L'unica comunicazione, il pagamento della fattura fatta a corpo senza le specifiche
#16 Inviato 28 Giugno, 2018 federiky dice: Il proprietario ha concordato con l'amministratore la riparazione del danno. L'amministrazione ha giustificato il suo operato con la motivazione della gravità delle infiltrazioni. La cosa che mi lascia perplesso è che la ditta che ha eseguito i lavori è una ditta di sua conoscenza, che la gravità come da lui motivata risale a un preventivo fornito il 19 marzo con lavori eseguiti a fine Maggio con una assemblea di mezzo fatta ad Aprile 1 solo preventivo nessuna comunicazione della gravità nessuna comunicazione all'assemblea nessuna comunicazione inizio e fine lavori L'unica comunicazione, il pagamento della fattura fatta a corpo senza le specifiche Starà all'assemblea ratificare o no la spesa, meglio se richiedete il perchè di questo comportamento molto dubbio dell'amministratore e della "molto" dubbia urgenza del lavoro.
#17 Inviato 28 Giugno, 2018 sono pienamente d'accordo con Tullio Ts, situazione quasi analoga la sto vivendo io, infatti l'amm.re mi ha mandato una mail dicendomi che era urgente riparare il mio terrazzo perchè la condomina sottostante aveva delle perdite riconducibili esclusivamente al mio terrazzo ed era urgente eliminare la causa, quando gli ho dichiarato la completa disponibilità a rifare la impermeabilizzazione della copertura e che in base alla legge la condomina sottostante era obbligata a farsi carico dei 2/3 della spesa, ha reagito (lui) dicendomi che forse erano vecchie perdite e che non c'era bisogno di fare alcun lavoro. ma si può amministrare in questo modo?
#18 Inviato 29 Giugno, 2018 Ieri ho chiamato la ditta che al primo momento si era resa disponibile a fornirmi le risposte a due quesiti posti, inizio lavori ( per capire il tempo intercorso dalla riunione e dalla emissione fattura ) e il secondo se poteva inviarmi copia preventivo del 9 marzo per capire le spese che poi sono state riportate a corpo nella fattura Ho aspettato vanamente per 6 ore , poi ho richiamato e la segretaria mi ha detto che queste informazioni non poteva darmele semplicemente perché l’amministratore in precedenza li aveva redarguiti . Questo comportamento è molto anomalo, le miei richieste sono molto semplici
#19 Inviato 29 Giugno, 2018 federiky dice: Ho aspettato vanamente per 6 ore , poi ho richiamato e la segretaria mi ha detto che queste informazioni non poteva darmele semplicemente perché l’amministratore in precedenza li aveva redarguiti . Questo comportamento è molto anomalo, le miei richieste sono molto semplici Le tue richieste sono semplici ma hai sbagliato indirizzo. Il fornitore ha rapporti con il condominio solo nella persona dell'amministratore. Ti devi rivolgere all'amministratore perchè è lui il custode di tutta la documentazione che tu hai diritto di visionare ed estrarre in copia a tue spese. Devi fare una richiesta formale scritta (raccomandata) all'amministratore. Se non ti risponde devi diffidarlo ed eventualmente adire le vie legali per ottenere uanto ti spetta.
#20 Inviato 29 Giugno, 2018 federiky dice: Ieri ho chiamato la ditta che al primo momento si era resa disponibile a fornirmi le risposte a due quesiti posti, inizio lavori ( per capire il tempo intercorso dalla riunione e dalla emissione fattura ) e il secondo se poteva inviarmi copia preventivo del 9 marzo per capire le spese che poi sono state riportate a corpo nella fattura Ho aspettato vanamente per 6 ore , poi ho richiamato e la segretaria mi ha detto che queste informazioni non poteva darmele semplicemente perché l’amministratore in precedenza li aveva redarguiti . Questo comportamento è molto anomalo, le miei richieste sono molto semplici Non è la ditta che ti deve fornire le risposte, ma l'amministratore che deve giustificare l'urgenza per l'opera svolta, ovvero come già detto potrebbe esserci un inciucio tra la ditta e l'amministratore giustificando l'urgenza (che non c'è) e caricare la spesa a loro vantaggio, senza dare l'opportunità all'assemblea di scegliere eventuali preventivi meno costosi. Per cui come ho già detto starà all'assemblea valutare se approvare l'operato dell'amministratore e pagare la relativa spesa. Modificato 29 Giugno, 2018 da Tullio Ts
