#1 Inviato 4 Luglio, 2018 Buona sera,, chiedo un chiarimento su un caso. La giurisprudenza afferma che il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo, o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c. I fatti: si realizzano lavori di coibentazione e di impermeabilizzazione del lastrico solare con ripartizione della spesa secondo quanto previsto dall’art. 1126 del c.c. (1/3 a carico del proprietario e 2/3 a carico del condominio). La ditta chiamata ad eseguire tali lavori riferisce al proprietario del lastrico solare e all’amministratore che entro due anni dalla fine dei lavori di impermeabilizzazione è necessario provvedere alla pavimentazione del lastrico (accennato nel verbale assemblea condominiale). A causa di diversi eventi, la pavimentazione sul lastrico solare non è stata ancora realizzata nonostante siano trascorsi 4 anni. Nel frattempo si verificano infiltrazioni ad una abitazione sottostante il lastrico solare. Interpellato l’amministratore, questi riferisce che il condominio risulta completamente estraneo a qualsiasi problema creato dal lastrico alle unità abitative sottostanti. Secondo il parere dell’amministratore il problema del terrazzo non risulta più di competenza del condominio ma del singolo proprietario. Premetto che sul lastrico solare è stata effettuata la ordinaria e puntuale manutenzione dei sistemi di smaltimento delle acque meteoriche (pulizia delle caditoie ecc) e che il lastrico solare, essendo l’unità abitativa, posta al settimo piano di uno stabile, disabitata, non è stato mai soggetto a calpestamento da quando sono stati realizzati i lavori se non per effettuare l’ordinaria manutenzione. Domanda: l’amministratore non doveva vigilare e nel caso intimare al proprietario del lastrico solare di provvedere alla pavimentazione. Sull'amministratore non grava l’obbligo di vigilare che gli impone di osservare tutte le misure idonee a prevenire i rischi e a tutelare l’incolumità della collettività condominiale e non? Come comportarsi in questi casi?
#2 Inviato 5 Luglio, 2018 Se non c'è una accertata responsabilità nel cattivo uso del proprietario del lastrico, la responsabilità resta sempre del condominio. Evidentemente è stata sbagliata la scelta sull'effettuare il lavoro. O la guaina era scadente oppure avreste dovuto mettere una guaina calpestabile. Comunque è strano che dopo 4 anni la guaina cede senza che ci sia stato calpestio. O siete in una zona sismica oppure l'impermeabilizzazione è stata data con guaina liquida che sicuramente non dura 10 anni.
#3 Inviato 5 Luglio, 2018 Grazie per la risposta Leonardo53. Comunque l'accertata responsabilità sarebbe, per l'amministratore, quella di non aver provveduto, il proprietario del lastrico solare, a piastrellare il terrazzo entro i tempi "stabiliti".
#4 Inviato 5 Luglio, 2018 Arthur dice: Grazie per la risposta Leonardo53. Comunque l'accertata responsabilità sarebbe, per l'amministratore, quella di non aver provveduto, il proprietario del lastrico solare, a piastrellare il terrazzo entro i tempi "stabiliti". Se il lastrico era già piastrellato ed è stato smantellato per poter mettere la guaina, l'intero costo della rimozione delle vecchie piastrelle e posa in opera di quelle nuovi di medesimo pregio, era a carico del condominio. Se il lastrico non era già piastrellato, il proprietario del lastrico non era tenuto a mettere le piastrelle a proprie spese. Semmai avrebbe dovuto deliberare l'assemblea, il lavoro doveva essere appaltato dall'amministratore e la spesa doveva essere ripartita sempre con art. 1126 c.c. L'amministratore si sta arrampicando sugli specchi per non ammettere le responsabilità sue e/o dell'impresa che ha effettuato i lavori. Contesta qualsiasi lavoro e/o spesa che non ti compete.
