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Infiltrazioni derivanti da terrazzo ad uso esclusivo: chi è responsabile
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Infiltrazioni derivanti da terrazzo ad uso esclusivo: chi è responsabile

Terrazzo ad uso esclusivo ed infiltrazioni, chi paga i danni

Avv. Isabella Vulcano  

Infiltrazioni derivanti da terrazzo ad uso esclusivo, la fattispecie

I proprietari di un immobile condominiale citavano in giudizio i proprietari dell'appartamento superiore per i danni subiti a causa di continue infiltrazioni d'acqua derivanti dal balcone di questi ultimi.

Gli attori, constatata l'inerzia dei "danneggianti" rispetto a tale problema, provvedevano ad espletare un procedimento ex art 696 e 696 bis per la quantificazione dei danni patiti.

La relazione peritale elaborata in sede di CTU accertava che i danni subiti dagli attori, sia nella zona soggiorno che nella stanza da letto, derivavano da infiltrazioni di acque meteoriche dalle strutture di copertura e che, dette infiltrazioni, erano dovute ad inadeguata impermeabilizzazione delle articolate superfici di tali coperture in piano (terrazza a livello) o inclinate (falde del tetto del portico e falda del tetto della stanza), in corrispondenza con le delicate linee di innesto con le superfici delle murature verticali".

Massetto terrazzo condominiale in proprietà esclusiva

Veniva, quindi, effettuata una quantificazione dei danni pari ad € 6.776 oltre agli ulteriori pregiudizi subiti dall'arredamento presente nell'appartamento degli attori quantificabile in € 9.000 circa.

Si costituivano in giudizio i convenuti evidenziando una responsabilità in capo al condominio nella vicenda in esame deducendo che le lamentate infiltrazioni derivavano da una cattiva impermeabilizzazione dell'intero appartamento e non già dal muro del proprio balcone.

Sostenevano, ancora, i convenuti che il condominio non aveva svolto gli interventi necessari per il ripristino delle parti danneggiate da vizi di costruzione per come accertato da un'impresa edile mediante un sopralluogo in loco.

I convenuti chiedevano, inoltre, una integrazione della CTU in quanto la quantificazione dei danni già effettuata in sede di ATP risultava eccessivamente onerosa.

Il Giudice autorizzava l'integrazione richiesta e, concessi i termini ex art 190 cpc tratteneva la causa in decisione.

Il Tribunale di Civitavecchia, con sentenza n. 508/2020, uniformandosi al contenuto dell'elaborato redatto in sede di CTU, riteneva di dover attribuire una parziale responsabilità ai convenuti specificando che i danni lamentati nella zona giorno (soggiorno, sala da pranzo, angolo cottura) relativamente alla facciata interna della parete finestrata provenivano dalla terrazza a livello del primo piano, di esclusiva proprietà dei convenuti.

Diversamente, i danni riscontrati alla facciata esterna della parete finestrata attinente la zona giorno, nonché la parte interna della stanza da letto, derivavano dalla copertura a falda unica nonché dalla copertura a tetto a due falde della veranda che sono entrambe di esclusiva proprietà degli attori.

Il proprietario del terrazzo non risponde dei danni da infiltrazioni senza la prova

Infiltrazioni derivanti da terrazzo ad uso esclusivo, il precedente risolto dalle Sezioni Unite

Per quanto concerne, in particolare, la responsabilità dei convenuti, il Giudice adito, richiamandosi ad una importante pronuncia della Corte di Cassazione SS.UU. n. 9449/2016, ha ritenuto infondata l'eccezione relativa alla mancata integrazione del contraddittorio nei confronti del condominio individuando, al contrario, una responsabilità ex art 2051 cod civ. per mancata vigilanza su cose in custodia, essendo il predetto terrazzo, di esclusiva proprietà dei convenuti medesimi.

È possibile, comunque, configurare anche una responsabilità in capo al condominio qualora l'amministratore abbia omesso di attivare azioni di conservazione delle cose comuni ex art 1130 1 comma cod civ oppure se, in sede assembleare, non vengano adottate delibere circa lavori di manutenzione straordinaria pur avendone facoltà.

Nel caso di specie i convenuti deducevano la negligenza del condominio nell'eseguire atti conservativi sulle cose comuni tuttavia, ad una attenta analisi dei documenti prodotti in corso di causa, si evince che i convenuti medesimi allegavano verbali di assemblea risalenti al 2010 ovvero ad un periodo antecedente lo svolgimento della ATP mediante la quale venivano appurati e quantificati i danni subiti dagli attori.

Infiltrazioni derivanti da terrazzo ad uso esclusivo, principio di diritto

La suddetta pronuncia della Corte di Cassazione, alla quale il Tribunale di Civitavecchia si richiama per definire la vicenda in esame, enuclea un importante principio di diritto secondo il quale chi ha la proprietà esclusiva di una terrazza a livello o di un lastrico solare si trova, con riguardo alla copertura dell'edificio, in una posizione del tutto particolare rispetto al restante condominio.

Niente danni morali se non c'è reato e non sono lesi diritti della persona

Se da un lato, infatti, vi è l'uso esclusivo di tali parti, dall'altro sorge un obbligo di custodia della superficie del lastrico o della terrazza riconducibile all'art 2051 cod. civ.

A tal proposito la Cassazione ha affermato che è sufficiente l'esistenza di un nesso causale tra la cosa in custodia e i danni effettivamente cagionati risultando irrilevante una concreta attività di vigilanza dal momento che la condotta non prevede, come nell'ipotesi del contratto di deposito ad esempio, una effettiva vigilanza sul bene.

Ai sensi dell'art 2051 cod civ, pertanto, il custode è titolare di un "potere di governo sulla cosa" e, tale concetto, è ribadito anche in altre sentenze emesse dalla Suprema Corte ( Cass n. 3676/2006; Cass n. 5848/2007; Cass n. 4596/2012).

La questione in esame viene affrontata anche in una importante sentenza della Corte di Cassazione SS UU n. 9449/2016 secondo la quale in tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.

Detta sentenza (facendo salva la possibilità di dar prova della riconducibilità del danno al fatto del titolare del diritto di uso esclusivo), ha peraltro evidenziato come l'esecuzione di opere di riparazione o di ricostruzione necessarie al fine di evitare il deterioramento del lastrico o della terrazza a livello e il conseguente danno da infiltrazioni richiede la necessaria collaborazione del titolare dell'uso esclusivo e del condominio.

La Cassazione trae, infine, inevitabili conseguenze, quali la necessaria applicazione dell'intera disciplina dell'art. 2051 c.c., altresì in ordine ai limiti dell'esclusione della responsabilità del soggetto che ha la custodia del bene da cui è stato provocato il danno.

Trasloco a causa delle infiltrazioni dal terrazzo. Danni

Sulla scorta delle considerazioni svolte, il Tribunale di Civitavecchia, uniformandosi sostanzialmente all'elaborato peritale, condannava i convenuti al pagamento dei costi relativi agli interventi per la riparazione dei danni subiti dall'appartamento degli attori.

Specificamente il CTU quantificava in € 1.200 i costi relativi al ripristino della terrazza a livello da suddividere ai sensi dell'art 1226 cod civ per 1/3 a carico dei convenuti e 2/3 tra attori e convenuti con riferimento alle parti ai quali il terrazzo funge da lastrico solare.

Veniva, inoltre, stabilito un importo di € 204,00 per la tinteggiatura del soggiorno danneggiato. Il Giudice adito condannava, inoltre, i convenuti al pagamento di € 2.535,05 oltre IVA oltre al 50% delle spese di CTU per come già liquidate nel procedimento per ATP.

Gli attori dichiaravano di rinunciare alla domanda di risarcimento per i danni subiti ai mobili danneggiati dalle infiltrazioni.

Venivano compensate le spese di lite nella misura della metà con addebito ai convenuti delle spese di lite residue per l'importo di € 1.421,00 oltre ad accessori di legge.

Danni da infiltrazioni e terrazza di proprietà esclusiva: chi paga che cosa e i criteri di ripartizione delle spese

Scarica Trib. Civitavecchia n. 508 del 2020

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